150輪、溢價56%、地價超7000元/平方米......日前，青島兩宗司法拍賣地塊備受業界關注。在經歷150輪加價較量后，北京城建以8.48億元拿下城陽街道西郭莊社區2宗土地使用權及建筑，折合樓板價7068元/平方米，打破了目前城陽片區商住地成交的最高單價。據了解，今年三季度以來，青島土地市場供應不斷，尤其是涉及住宅地塊的出讓，更是上演了數家房企圍獵一幅地塊的場景，土拍溢價率一度走高，甚至打破了區域地價紀錄。
北京城建拿下城陽地王
12月8日，青島城陽街道西郭莊社區2宗土地使用權及建筑進行法拍，經過150輪加價，最終由北京城建以8.48億元競得，溢價率56%。記者了解到，該次法拍涉及青島港信地產有限公司于2012年以1.6億的價格取得的2宗商住混合用地，總占地8.94萬平方米，總建面13萬平方米，其中商品住宅部分占地7.42萬平方米，規劃建面10.87萬平方米。值得注意的是，這兩宗地塊此次拍出的折合樓板價7068元/平方米（商品房部分），而此前城陽區住宅地塊招拍掛樓面成交地價最高為5501元/平米，此次法拍刷新了城陽年度樓面地價新高。
據了解，這兩宗地塊的法拍過程，吸引了和達、中巍、北京城建、青島世紀海灣等7家競買人報名參與。經過與和達150輪的加價后，被北京城建拿下。其中，22地塊土地面積為58161平方米，根據《青島市不動產登記信息》，城鎮住宅用地分攤土地面積為45589.36平方米，批發零售用地分攤土地面積為6746.32平方米，公共設施用地分攤土地面積為459.56平方米，劃撥城鎮住宅用地分攤土地面積為5365.76平方米；23地塊土地面積為 31280平方米，根據《青島市不動產登記信息》，城鎮住宅用地分攤土地面積為28633.81平方米，批發零售用地分攤土地面積為582.82平方米，公共設施用地分攤土地面積為306.75平方米， 劃撥城鎮住宅用地分攤土地面積為1756.62平方米。
“這次北京城建拿下的西郭莊地塊，打破了城陽的地價。”青島樓市資深評論員張百忍表示，盡管拿地價格不低，但是優勢是項目靠近地鐵7號線，再者就是項目容積率較低。“這塊地可以做低密度疊拼或洋房產品，但這個水平的地價確實也很考驗開發商。據張百忍分析稱，“目前城陽樓市價格趨于穩定，尤其是城陽共有產權政策調整之后，有些樓盤的銷售壓力比較大。”另外，張百忍還提到，“北京城建在青島一共三個項目，拿的地全是地王，一個是東李的龍樾灣，當時拿地4600元，是當時東里片區最高地價；后來在膠州上合示范區拿地，做了樾府，拿地也是當年的區域地王。加上此次拿下城陽地塊，北京城建在青島的三個項目全部都是片區地王。”
“類似地王現象，說明了房企的投資心態，即看好青島的土地市場。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析表示，尤其是相對同級別城市來說，青島的地價相對性價比還是比較高的。對于此類地王現象而言，也要警惕房價炒作等現象，需要穩定市場預期。
對于地塊的法拍拿地模式，嚴躍進表示，開發商通過法拍拿地并不常見。“一般來說，這屬于地塊轉讓的概念，所以需要研究此類地塊本身是否有瑕疵。但如果地塊本身問題不大，那么其開發模式基本上也變化不大。”
多個黃金地塊排隊登場
臨近歲末，青島土地市場“高潮不斷”，黃金地塊排隊登場拍賣。
據了解，市南區日前拍出的兩宗地塊位置優越，而且對于地塊未來規劃也各有千秋。其中，新湛三路9號地塊是原新湛三路9號住宅樓拆后重建項目，此前由于項目東側湛山廣場基坑施工，原新湛三路9號住宅樓出現裂縫，鑒定為D級危樓，無法修復，政府對該樓進行拆除重建，重建規劃與原建筑一模一樣。海延雅居、依山雅居小區南地塊，現狀為圍合區域停車場，地塊北側為交付多年的依山雅居、海延雅居、延福花園三個高層社區，經過多年發展，已經形成濃厚的居住氛圍，根據土地拍賣公告顯示，該地塊住宅部分規劃為產權型人才公寓用地。兩宗地塊均被青島海諾投資發展有限公司成功競得，其中，新湛三路9號地塊成交樓面地價為17000元/平方米，海延雅居、依山雅居小區以南地塊成交樓面地價為11095元/平方米。
隨著市南黃金地塊順利成交，李滄、城陽、西海岸等多個區域都陸續有新地塊登場。根據最新土地拍賣公告，李滄區金水路以南、重慶中路以西一宗商住地塊上市，將于12月21日正式拍賣。同日，城陽街道祥陽路北、青新高速東，兩宗地塊將搭配出讓，競得人須于網上競拍結束后3個工作日內與城陽區城陽街道辦事處簽訂《投資合作協議》，于協議簽訂后3個工作日內為城陽街道辦事處實現到賬外資3500萬美元。此外，西海岸也發布了最新土地出讓公告，將以拍賣方式出讓兩宗儲備地塊的國有建設用地使用權，這兩宗地塊的土地總面積為41639.28平方米，規劃建筑總面積為51098.56平方米，其中一地塊規劃有零售商業用地，將配建大型商超。
據了解，此番歲末土地的集中上市，只是今年土拍市場的一個縮影，來自青島市自然資源和規劃局的一系列數據就是最好的印證。截至12月6日，全市完成土地供應8.15萬畝，實現土地出讓收益1017.36億元，再次突破千億大關。據了解，今年我市通過以地招商、以“供”促“消”、增存掛鉤、府院聯動等多種方式，全市已消化批而未供土地25047畝，處置閑置土地8946畝，全市通過消化批而未供和閑置土地獲得新增建設用地計劃指標20067畝，為中科院能源研究院、富士康、京東方5G等省市重點項目提供了用地保障，并與市中級法院密切聯動，處置司法查封閑置土地19宗、約800畝，幫助多家企業化解歷史問題。
開發投資增速連升6個月
多個開發商大舉進軍土地儲備市場，與當下開發企業投資增速的態勢不謀而合。12月15日，國家統計局發布房地產開發投資和銷售情況顯示，今年前11個月全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，目前已保持連續六個月同比為正的態勢，投資信心持續恢復。據了解，房地產開發投資增速連續6月上升，但還未達到去年增速水平（10%左右），短期內在經濟逐步復蘇下房企投資增速仍有上升的空間。
具體數據來看，1月份至11月份，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，目前已保持連續六個月同比為正的態勢。1月份至11月份，房地產開發企業土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%，降幅比1月份至10月份擴大1.9個百分點；土地成交價款13890億元，增長16.1%，增速提高1.3個百分點。對此，嚴躍進表示，開發投資短期內會成為穩投資的重要力量。
從商品房銷售和待售情況來看，前11個月，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，增速比1月份至10月份提高1.3個百分點。中原地產首席分析師張大偉表示，“11月年內首次同比銷售面積上漲，根據國家統計局數據計算，11月單月房地產銷售面積為1.75億平方米，同比上漲12%，銷售額為1.73萬億，同比上漲18.6%，也是我國歷史上單月銷售最多的11月。”
“單月數據可以有力證明，11月商品房市場呈現量升價跌局面。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙分析表示，雖然近期更多城市加入調控加碼大軍，但年底房企為沖刺業績，會加大供應并采用多樣化的營銷策略，市場銷售面積仍有上升的可能性。”
銷售數據的飄紅，也在一定程度上帶動了行業資金額的上揚。數據顯示，今年前11個月房地產開發企業到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1至10月份提高1.1個百分點。其中，國內貸款24256億元，增長5.4%；利用外資154億元，下降4.7%；自籌資金56666億元，增長7.9%。王小嬙表示，受海外疫情影響，利用外資同比連續3月為負，除利用外資同比下降外，其他類型資金來源同比均為正。其中，個人按揭貸款增速高達10.6%，增速環比上升0.8個百分點，自籌資金增速為7.9%，增速環比上升1.4個百分點。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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