本輪部分二三城市樓市的回暖，呈現出與過去不同的新特征。
“長三角、珠三角周邊的不少二三線城市共同面臨的問題是，由于當地產業轉型升級不成功，高端人才流向一線城市，中低端人口返鄉，人口流失問題逐年加劇，致使這些二三線城市樓市后繼增長乏力。”睿信管理咨詢總裁薛迥文告訴記者。
中原地產近期發布的一份研究報告認為，結合人口發展趨勢及結婚登記數據，2013年成為首置剛需最高點，隨后十年時間首置需求將持續萎縮。
結構性失衡
以珠三角地區較有代表性的東莞、佛山為例，從成交分布來看，這兩地靠近廣深區域的樓盤，借助外來購房者回暖明顯，但遠離廣深區域的項目，當地購買力則開始出現不足。
中原地產東莞研究總監車德銳告訴記者，靠近深圳的鳳崗鎮往年成交量在東莞只能排在八九位，但今年躍升第一。除了臨近深圳的片區，東莞很多區域仍是不溫不火，尤其是遠離深圳的幾個城區內，首次置業的剛需購房者明顯不足。
碧桂園集團內部人士表示，佛山全面放開限購后，四五月份的成交量上升了40%-50%，但成交主要依靠廣州、佛山交界區域的樓盤。因交通便利，越來越多廣州的上班族選擇在價格更低的廣佛交界處置業。
“東莞城區項目在今年開年后大多面臨找客戶難的問題。”車德銳說，過去幾年中，樓市政策主要傾向于支持剛性需求，這導致市場上90平米以下小戶型供應量大。但現在本地購房者的基本居住需求已經處于飽和狀態，面向剛需的中小戶型出現滯銷。
“此外，由于近年來房價上漲過快，90平米以上的大戶型住宅總價過高，使得大戶型房源成交放緩，因此不少開發商將原有的大戶型分割為小戶型出售，也造成了房源結構供應不均衡。”廣州一本地開發商告訴記者。
在今年3·30政策出臺后，大量改善性需求入市，這使得100-130平米房源的需求量猛增。
“目前剛需產品已出現了供大于求的局面，尤其是保障性住房范疇的不斷擴大，導致部分城市產品結構失衡，因此我們自身的產品線已經開始向改善型調整。”北京一大型全國性房企負責人指出。
以東莞為例，目前東莞首置剛需購買比例仍然占市場主流，但改善性需求則逐年持續上升。以115-145平米的房源為例，這部分房源的成交量在2013年下半年占總成交量的11.6%，2014年上半年則上升至15.8%，今年上半年占比達到16.7%。
而遠離一線城市的二線城市中，樓市的這一矛盾則并不突出。
湖南中原資源中心總經理陳世霞對記者表示，長沙不存在供求結構失衡問題，各種戶型的供應量都比較大。一位長沙開發商稱，成交回升主要在于政策刺激帶來的改善性需求入市，帶動整個市場回暖。
不過，此輪樓市反彈的持續性還有待觀察，來自長沙市住建委的數據顯示，1-5月長沙市新建商品房網簽面積865.99萬平方米，比去年同期增長33.91%。但5月下旬以來，長沙新房市場回暖勢頭并沒有出現預期中的持續攀升，長沙樓市成交量環比連續三周下滑。
人口大拐點的沖擊
“改善性需求釋放是政策放開的結果，只能短期提升成交量，但這無法改變剛需持續縮減的趨勢。”薛迥文對記者說，現在大多數二三線城市面臨的問題是“后繼無人”，一個是因為人口結構發生了變化，另一個是人口增量在減少。
陜西、湖南長沙等多個省市統計局發布的2014年報告均稱，當地正面臨城市常住人口增加趨慢、老齡化進程進一步加快、人口紅利消失、勞動力不足的問題。
以婚齡人口為例，第六次全國人口普查數據顯示，我國20-39歲年齡的人數在2015年后出現明顯下行趨勢，預計全國新結婚對數將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。而結婚置業則是商品房剛性需求的主要構成之一。
“限購限貸放開后，之前被壓抑的需求釋放了，促使杭州成交量回升。”克而瑞華東區副總經理高院生告訴記者，只要成交量起來，投資需求也會隨之帶動起來。但浙江省各城市普遍問題是新增人口不足，核心產業如外貿一直在下滑，創富主體不是新興科技產業。
“比如寧波本地人購房之前幾年被嚴重透支，而外來人口有限，就存在購買乏力問題。”高院生指出。
國泰君安分析師認為，從2014年起，房地產長周期拐點已到，市場短期回暖難改行業長期下滑趨勢。
“在政策刺激下，很多地區的投資性需求再次釋放，掩蓋了人口危機問題，改善性需求在集中釋放后，市場需求后繼不足，真擔心這是市場最后一次瘋狂。”東莞本地一位不愿具名的房地產業內人士擔憂，一旦寬松的貨幣政策以及股市財富效應退潮，樓市又將是一地雞毛。
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