不動產(chǎn)登記落地是否形成對樓市回暖的對沖也一度引發(fā)決策者關(guān)注，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，國土部也對此做了專題性的調(diào)研和分析。
調(diào)研的主要對象即是全國首批不動產(chǎn)登記聯(lián)系點。“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，均未對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響。”國土部不動產(chǎn)登記中心副主任佟紹偉如是介紹。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記自誕生之初便引起社會各界的廣泛關(guān)注，其被認(rèn)為和降房價、反腐密切相關(guān)。
查看過去一年里不動產(chǎn)登記和樓市的大事表，持有不動產(chǎn)登記降房價觀點的市場人士不難找到佐證。
2014年5月7日，國土部正式掛牌成立了不動產(chǎn)登記局，這也是建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度重要一步，標(biāo)志著不動產(chǎn)登記已經(jīng)拉開序幕。此后，不動產(chǎn)登記推進(jìn)的時間表明確，并在穩(wěn)步推進(jìn)中。
相對應(yīng)的，房地產(chǎn)市場也在2014年步入深度調(diào)整階段，不管是成交量、價格，還是拿地、開工等多個指標(biāo)均顯示，樓市進(jìn)入下行階段。
此種猜測在2015年亦未結(jié)束。2015年以來，中央明確了穩(wěn)定住房消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的基調(diào)。從中央到地方，出臺了一系列的樓市利好新政，并形成了對樓市的托舉。
“但和歷史同期的貨幣政策寬松時期相比，本輪房地產(chǎn)市場回升的幅度和覆蓋面較為有限。”資深業(yè)內(nèi)黃瑜結(jié)合上半年樓市行情如是評價。
甚至有輿論認(rèn)為，樓市并沒像前幾年那樣在國家層面的鼓勵性政策出臺后有強(qiáng)勁的表現(xiàn)，是因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施。
上述關(guān)聯(lián)性的猜測，一度導(dǎo)致不動產(chǎn)登記在2015年落地難。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪獲悉，國土部不動產(chǎn)登記中心也基于此做了深入的調(diào)研，“實踐證明，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房地產(chǎn)市場的影響并不明顯，”國土部不動產(chǎn)登記中心副主任佟紹偉如是告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。
下半年以穩(wěn)住房消費為主
黃瑜也認(rèn)為，本輪樓市回暖的行情有限，不過多輪利好下，樓市震蕩期已經(jīng)結(jié)束，已步入增長周期，并將在下半年持續(xù)。
數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，百城住宅價格止跌轉(zhuǎn)漲，累計上漲0.82%。
銷售端數(shù)據(jù)也類似，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，5月單月商品房銷售面積、銷售額分別同比增長15.0%、24.3%，漲幅較4月分別顯著擴(kuò)大8.0、11.0個百分點。
前5月，全國商品房銷售額為24409億元，同比增長3.1%，結(jié)束自2014年以來的同比下降態(tài)勢轉(zhuǎn)為增長。
相對滯后的房地產(chǎn)開工和投資數(shù)據(jù)也出現(xiàn)降幅收窄的趨勢。
前5月，全國房屋新開工面積為50305萬平方米，比1-4月收窄2.0個百分點；全國房屋施工面積達(dá)61.7億平方米，同比增長5.3%，增速較1-4月回落0.9個百分點。
值得一提的是，此次回暖存在明顯的政策階段性特征，黃瑜介紹，3·30樓市新政是一個重要的時間節(jié)點，4月份，多城市出臺公積金調(diào)整政策，穩(wěn)定住房消費，也因此，3、4月份的房價跌幅收窄。
5月，央行再次降息，各地也緊跟中央步伐，住房公積金、降首付等新政陸續(xù)落地，百城房價在5月環(huán)比止跌。
6月后新一輪降息降準(zhǔn)出臺，疊加上多地頻出的利好政策，6月的百城房價環(huán)比漲幅擴(kuò)大至0.56%。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒，市場雖處于上升通道，但遠(yuǎn)不如2009年回暖的明星。
上一次較大力度的貨幣寬松出現(xiàn)在2008-2009年間，央行五輪降息、四輪降準(zhǔn)，采取了適度寬松的貨幣政策，有效的化解危機(jī)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回溫，2009年商品房、住宅的銷售額和銷售面積明顯出現(xiàn)反彈。
相比之下，中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛也表示，市場反應(yīng)總體溫和，分化嚴(yán)重。一線城市和部分二線熱點城市樓市緩緩回暖，二線非熱點城市和面廣量大的三四線城市普遍疲軟，遠(yuǎn)不如2008-2009年顯著。
黃瑜也認(rèn)為，本輪樓市回暖的行情有限，不過多輪利好下，樓市震蕩期已經(jīng)結(jié)束，已步入增長周期，并將在下半年持續(xù)。
不動產(chǎn)登記推進(jìn)難題
不動產(chǎn)登記的推進(jìn)與短期穩(wěn)定住房消費的方向如何協(xié)調(diào)，也成為國土部在2015年力推不動產(chǎn)登記遇到的一大難題。
樓市下半場的利好離不開持續(xù)寬松的市場、政策環(huán)境。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者自住建部系統(tǒng)多方采訪獲悉，穩(wěn)定住房消費仍將是下半年樓市新政的主題，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)寬松的市場環(huán)境特別是金融環(huán)境可期，住建部將通過落實地方調(diào)控的主體責(zé)任，督促提高住房公積金使用效率等確保樓市消費。
穩(wěn)樓市依然是樓市下半場的主題，不過，胡志剛認(rèn)為，鼓勵入市和激勵救市的進(jìn)程中還隱藏著一個巨大的“暗礁”，那就是不動產(chǎn)登記的推進(jìn)以及房地產(chǎn)稅的落地。
“近年來，有關(guān)不動產(chǎn)登記以及房產(chǎn)稅的推進(jìn)的爭議以及中央鼓勵住房消費的不同聲音頻出，其中不乏一些過度渲染，這導(dǎo)致了消費者乃至市場對刺激政策產(chǎn)生了‘抗藥性’，市場回暖也隨之出現(xiàn)了徘徊。”胡志剛?cè)缡墙榻B。
在胡志剛看來，各級政府為了救市而出臺的近期階段性鼓勵住房消費政策和被納入遠(yuǎn)期常態(tài)化發(fā)展戰(zhàn)略的房產(chǎn)稅應(yīng)該首尾相應(yīng)，相互配合，相互融合，歸根結(jié)底要力戒相克，力促相生。
不動產(chǎn)登記的推進(jìn)與短期穩(wěn)定住房消費的方向如何協(xié)調(diào)，也成為國土部在2015年力推不動產(chǎn)登記遇到的一大難題。
根據(jù)國土部的統(tǒng)計，截止到2015年3月份，我國300多個地市州盟、2800多個縣市區(qū)旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產(chǎn)登記職責(zé)整合，占比分別不到16%和4%。這也就意味著96%的縣級還沒進(jìn)行機(jī)構(gòu)整合。
但根據(jù)國土部力推不動產(chǎn)登記的時間表，要確保2015年內(nèi)完成各級不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，人員業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)，工作流程再造，技術(shù)管理的銜接。
為督促落地，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者自國土部獲悉，國土部近期向全國各省區(qū)派出了8大督導(dǎo)組，督導(dǎo)各市縣盡快建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)。
根據(jù)此前的了解，國土部的一位人士介紹，進(jìn)展緩慢的原因很多，部門利益、數(shù)據(jù)難題等等，也有地方反映是和當(dāng)?shù)卮龠M(jìn)樓市消費的政策對沖。
如果不動產(chǎn)登記的推進(jìn)真的會影響房地產(chǎn)市場回暖，地方在選擇上，不動產(chǎn)登記的推進(jìn)肯定要讓位于房地產(chǎn)市場的維穩(wěn)，畢竟短期來看，地方的當(dāng)務(wù)之急是穩(wěn)增長，尤其是穩(wěn)住房地產(chǎn)下滑給地方經(jīng)濟(jì)帶來的壓力。
15個聯(lián)系點的實踐：與樓市無關(guān)
“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，均未對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響。”佟紹偉如是介紹。據(jù)悉，不動產(chǎn)登記制度實際上一直客觀存在，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開張”。
不動產(chǎn)登記落地是否形成對樓市回暖的對沖也一度引發(fā)決策者關(guān)注，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，國土部也對此做了專題性的調(diào)研和分析。
調(diào)研的主要對象即是全國首批不動產(chǎn)登記聯(lián)系點。“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，均未對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響。”佟紹偉如是介紹。
以徐州市為例，3月，徐州主城區(qū)商品房交易3451套，同比減少19.69%，環(huán)比增加39.49%；交易面積32.04萬㎡，同比減少20.85%，環(huán)比增加33.61%；交易均價6062元/㎡，同比下降1.94%，環(huán)比下降5.62%。
4月，徐州主城區(qū)商品房交易4691套，同比增加27.44%，環(huán)比增加35.93%；交易面積41.48萬㎡，同比增加26.70%，環(huán)比增加29.46%；交易均價6205元/㎡，同比下降2.04%，環(huán)比增加2.36%。
“4月份成交量和價格的明顯回升，很大程度上源于央行3月30日宣布二套房款首付可低至四成，財政部同時發(fā)布通知要求個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。”佟紹偉稱，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前后交易量、交易價格基本穩(wěn)定，沒有表現(xiàn)新房受抑制、二手房拋售現(xiàn)象。
瀘州樓市雖和徐州不同，但亦反映出樓市變化與不動產(chǎn)登記關(guān)系不大，該市二手房市場下滑、新房市場穩(wěn)定。
2015年一季度，瀘州市新建商品房成交面積和套數(shù)同比分別下降5%和6%，存量房成交面積和套數(shù)同比分別下降76%和77%。
“瀘州二手房由于戶型小，且小區(qū)環(huán)境配套不完善，導(dǎo)致成交量下滑。”上述國土部人士介紹，該市2015年二手房套數(shù)和面積與新房占比同比分別下降了66.6和66.5個百分點。
和常州（樓盤）一樣，瀘州并沒有出現(xiàn)二手房拋售熱潮或抑制新房市場的波動情形。
實際上，不動產(chǎn)登記制度一直客觀存在，原國土部地籍司副司長向洪宜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心在于統(tǒng)一，其重點是通過整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開張”。
國土部不動產(chǎn)登記中心市場監(jiān)測處處長盧靜表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是一項摸清家底、保護(hù)公有和私有財產(chǎn)、保護(hù)產(chǎn)權(quán)之間合法交易的制度。中國有960萬平方公里的陸地面積，城市建成區(qū)的面積只占0.5%，是各種不動產(chǎn)登記中的最小的一塊，更不用說廣大的農(nóng)村的土地，包括農(nóng)村的耕地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們城市建成區(qū)的面積。
盧靜也稱，不動產(chǎn)登記可能在一定程度上影響預(yù)期，但本身是行政管理行為并不是房地產(chǎn)調(diào)控政策，并沒有明顯影響到房地產(chǎn)市場。
房產(chǎn)稅開征或擇機(jī)出臺
“社會各界普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅屬于地方稅種，其課稅對象是房屋，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記沒有直接關(guān)聯(lián)；但兩者是否具有深層次的關(guān)聯(lián)，需視未來我國房產(chǎn)稅的設(shè)計方案而定。”
相比不動產(chǎn)登記引發(fā)二手房拋售潮的直接影響，其推進(jìn)可能帶來的房地產(chǎn)稅開征才是直接影響市場預(yù)期、抑制樓市回暖的重要因素。
“當(dāng)然，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記客觀上有利于摸清房地產(chǎn)家底，為房地產(chǎn)改革奠定更加扎實的基礎(chǔ)，但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不是開征房產(chǎn)稅的必要環(huán)節(jié)和前置條件。”佟紹偉介紹。
按照《立法法》，房產(chǎn)稅的征收須遵循稅收法定原則，即稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度都須由法律規(guī)定。
盧靜進(jìn)一步解釋，房產(chǎn)稅的征收必須遵循稅收法定原則，嚴(yán)格履行法定程序。社會各界普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅屬于地方稅種，其課稅對象是房屋，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記沒有直接關(guān)聯(lián)；但兩者是否具有深層次的關(guān)聯(lián)，需視未來我國房產(chǎn)稅的設(shè)計方案而定。
如果開征房產(chǎn)稅的時機(jī)已經(jīng)成熟，即使在分散登記模式下，房產(chǎn)稅的立法程序也完全可以隨時啟動。
“無論是統(tǒng)一登記還是分散登記，房屋登記管轄都遵循屬地登記原則，地方登記機(jī)構(gòu)完全掌握當(dāng)?shù)胤课莸怯浀挠嘘P(guān)數(shù)據(jù)資料，各地方在統(tǒng)一登記前也已經(jīng)具備了征收房產(chǎn)稅所需要的登記數(shù)據(jù)條件。”佟紹偉介紹。
上海（樓盤）、重慶兩地于2011年已分別試點開征房產(chǎn)稅，“彼時兩地遠(yuǎn)未達(dá)到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺‘四統(tǒng)一’的條件，但同樣也具備了征收房產(chǎn)稅的條件”。盧靜介紹。
當(dāng)然，也有說法是重慶和上海的房地產(chǎn)稅存在征收面窄和征收稅率低兩個問題。
但即使是擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收面和提高征收稅率，對房地產(chǎn)市場影響也還是有限。
佟紹偉算了一筆賬，假定房地產(chǎn)稅收征收采取全面征收，稅率定為1%的較高稅率，最直接的影響是房地產(chǎn)價格的下降，下降幅度為房地產(chǎn)稅率和資金貼現(xiàn)率的比值。按照現(xiàn)在貼現(xiàn)率為5%計算，我國房價將有1%÷5%=20%的跌幅。考慮到通貨膨脹，中低收入稅率的折扣，以及房地產(chǎn)稅收用于城市基礎(chǔ)建設(shè)帶來的房地產(chǎn)的升值，我國房地產(chǎn)實際價格跌幅在15%左右。
而如果取消流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的二套房20%的房產(chǎn)個人所得稅，那么兩者的成交價格將相當(dāng)。以一套100萬房產(chǎn)計算，征收1%房地產(chǎn)稅后，房價貶值為85萬左右。而100萬房產(chǎn)在二手房市場，如果滿五年，升值大概在一倍左右，需要繳納（100-50）×20%=10萬的個人所得稅，房產(chǎn)實際價值也是90萬左右。
“也就是說，房地產(chǎn)稅開征，與現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅的20%稅率的政策效果相當(dāng)。”佟紹偉介紹。
不過，佟紹偉亦認(rèn)為，不同的房產(chǎn)稅征收制度設(shè)計思路和方案，需要不同的登記數(shù)據(jù)支撐，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可能會因采用不同的稅制而對市場產(chǎn)生影響。
房地產(chǎn)調(diào)整的內(nèi)生邏輯
之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠(yuǎn)不如上一輪的重要原因是房地產(chǎn)發(fā)展的原生推動力發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入了白銀時代。
“此次樓市調(diào)整和不動產(chǎn)登記雖存在時間上的錯配，但并無直接關(guān)系。”盧靜解釋。
之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠(yuǎn)不如上一輪的重要原因是房地產(chǎn)發(fā)展的原生推動力發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入了白銀時代。
所謂的房地產(chǎn)發(fā)展的原生推動力，佟紹偉介紹，即是需求，來自于兩個方面，一個是人口；一個是城鎮(zhèn)化。
過去十年，我國城市化率保持高速發(fā)展，平均每年進(jìn)城人口接近2000萬，相當(dāng)于每年增加一個北京、上海這么大規(guī)模的一個城市。
“農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移總量已較為有限，主動城鎮(zhèn)化到達(dá)65%左右后趨于平緩，此后城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高將有賴于被動城鎮(zhèn)化，這是一個長期的、被動的過程。”佟紹偉介紹。
與此同時，城市分化將逐步加大，胡志剛也表示，一方面伴隨著快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展，粗獷型產(chǎn)品不能滿足消費者的需求；另一方面，不同城市的產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入不同，房地產(chǎn)的需求也不同，在房地產(chǎn)步入存量市場之際，也存在不同城市之間房地產(chǎn)資源錯配的問題。
而從人口因素來看，2010年，15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到74.5%的峰值，隨后開始下降，到2013年這個比例下降到72.8%，人口老齡化趨勢顯現(xiàn)，65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。
這也意味著，房地產(chǎn)市場總需求增長減緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長應(yīng)該成為未來市場發(fā)展的常態(tài)。
構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制
在盧靜看來，不動產(chǎn)登記的落地對于房地產(chǎn)來說，不是抑制作用，長期來看，在構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)方面具有重要價值，也為解決房地產(chǎn)的深層次問題提供更準(zhǔn)確、適時的數(shù)據(jù)支撐。
在盧靜看來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記真正的意圖與目的，不是調(diào)控房價，也不是為開征房地產(chǎn)稅，更不是成為反腐利器。但其對于房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展有重要意義，可以推進(jìn)房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)，為房地產(chǎn)市場供求和監(jiān)管提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
毋庸置疑，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展不可持續(xù)，且存在多種風(fēng)險。
根據(jù)興業(yè)銀行(601166,股吧)對中美兩國的私人財富比較發(fā)現(xiàn)，我國居民財富更多的配制在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)占居民財富比例持續(xù)在60%以上。
而美國在1970-1980年期間，其人均GDP與我國現(xiàn)在人均GDP相當(dāng)時，資產(chǎn)配置更多的投資在股票和債券，達(dá)到60%以上。而其房地產(chǎn)資產(chǎn)僅占其資產(chǎn)的20%以下。
造成這樣的差距主要在于，2000年以后，我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價格快速上漲，居民財富每年新增20萬億-30萬億之間，其中70%來自于房地產(chǎn)市場。按照資本逐利的天性，大量資本集中在房地產(chǎn)市場。
“這并非是好的資源配置，房價的快速上漲，提高了勞動力的價格，也導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力受損，中小企業(yè)融資困難，融資成本大。”佟紹偉稱，這也要求居民財富配置在房地產(chǎn)市場的配比將由高比例回落至中高比例。
另有一組數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)銷售額占居民可支配收入的比例在2013年達(dá)到頂峰，為33%。
“住房支出在居民消費中的比重過大，將會成為影響整個國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素。過重的購房負(fù)擔(dān)，不僅擠壓了居民的其他消費，而且容易產(chǎn)生畸形的消費結(jié)構(gòu)。這種狀態(tài)是不可持續(xù)的，也需要改變。”佟紹偉稱。
眾所周知，房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭的市場，“政府適度的參與調(diào)控不可或缺，但政府又不能直接干預(yù)而只能采用間接手段，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來看，政府可采取的宏觀調(diào)控措施無外乎行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、金融手段、稅收調(diào)節(jié)，而所有這些手段或措施只能是暫時的或者說在一定期限內(nèi)發(fā)揮作用，長期趨勢必然與其它市場一樣由供需關(guān)系來決定。”佟紹偉介紹。
在盧靜看來，不動產(chǎn)登記的落地對于房地產(chǎn)來說，不是抑制作用，長期來看，在構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)方面具有重要價值，也為解決房地產(chǎn)的深層次問題提供更準(zhǔn)確、適時的數(shù)據(jù)支撐。
向洪宜介紹，不動產(chǎn)登記的深層次的作用更大，比如保護(hù)不動產(chǎn)交易安全，方便交易；保護(hù)私人產(chǎn)權(quán)與各類財產(chǎn)安全；完善《物權(quán)法》，政府職能與行政精簡；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度等。
以徐州為例，徐州房地統(tǒng)一登記收費80元，比分散登記時節(jié)約18元；瀘州市原來辦理土地使用證、房產(chǎn)證登記，要跑多個部門，準(zhǔn)備多份材料，還分別需要30個和15個工作日，而現(xiàn)在只需要一份材料，在一個窗口就能辦結(jié)，最多只需要30個工作日。
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