76家房企發(fā)布中報(bào)預(yù)警 近五成房企凈利下滑

截至7月27日，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計(jì)76家上市房企公布了2015年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，27家房企預(yù)告凈利潤(rùn)為虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比變動(dòng)幅度來(lái)看，凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)達(dá)36家，占比近五成。

雖然上述76家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現(xiàn)，但截至目前，在76家公布2015年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，逾三成企業(yè)預(yù)虧，近五成房企凈利潤(rùn)下滑，這也在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下行的現(xiàn)象。

事實(shí)上，雖然目前一線城市房?jī)r(jià)上行，但拿地成本卻愈發(fā)高昂，加上一季度不少房企迫于資金壓力，均采取“以價(jià)換量”的銷售策略，侵蝕了上市房企的凈利潤(rùn)。

逾三成房企虧損

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，在這76家已經(jīng)公布2015年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)警的企業(yè)中，27家房企預(yù)虧。而預(yù)計(jì)虧損額度最高的是*ST京藍(lán)，預(yù)計(jì)虧損4.2億元-5.3億元，同比下滑1850%~2338%；其次是嘉凱城，預(yù)計(jì)虧損額為2億元。

對(duì)此，嘉凱城表示，由于公司半年度實(shí)際結(jié)算的項(xiàng)目較少，導(dǎo)致可確認(rèn)的銷售收入較少、歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)；此外，預(yù)計(jì)2014年多數(shù)項(xiàng)目在第四季度結(jié)算。

事實(shí)上，在上述27家凈利潤(rùn)虧損企業(yè)中，多達(dá)17家企業(yè)為首虧，其中包括陽(yáng)光股份、渝開(kāi)發(fā)等。

對(duì)此，陽(yáng)光股份在公告中解釋稱，較去年同期相比，費(fèi)用化財(cái)務(wù)利息增加；渝開(kāi)發(fā)則表示，會(huì)展中心政府固定承租收入于2014年12月31日到期，未續(xù)簽承租協(xié)議導(dǎo)致該項(xiàng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)虧損；部分房地產(chǎn)項(xiàng)目未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件，造成房地產(chǎn)銷售收入較上年同期減少。

值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，多家虧損企業(yè)都發(fā)布了重組計(jì)劃，但進(jìn)展程度不盡相同，目前來(lái)看，重組成功者甚少。

“多數(shù)虧損房企都是由于產(chǎn)品集中布局在庫(kù)存較高的城市，項(xiàng)目銷售不暢，甚至迫于資金壓力而減少開(kāi)工量，致使一些項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到預(yù)售條件，不但銷售目標(biāo)難以完成，降價(jià)銷售的結(jié)果頁(yè)致使凈利潤(rùn)下滑。”某業(yè)內(nèi)人士向記者直言，而資金成本等上升也對(duì)其凈利潤(rùn)侵蝕較大。

除此之外，拿地成本高是多數(shù)房企難以控制成本，難以提升利潤(rùn)的重要因素，尤其對(duì)全面退守布局一線城市的房企來(lái)說(shuō)，土地成本越來(lái)越高。

中小房企盈利能力差

值得注意的是，從目前公布2015年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企來(lái)看，中小房企占比較大，萬(wàn)科、保利等千億元級(jí)房企尚未公布年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，因此，從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)反應(yīng)了中小房企今年業(yè)績(jī)變動(dòng)的水平。

“分城市來(lái)看，中小房企多數(shù)集中在非一線城市布局，這些城市盡管成交量有所上升，但價(jià)格上漲幅度不大，甚至在不斷下跌。”上述人士向本報(bào)記者直言。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，今年6月份，盡管市場(chǎng)回暖已經(jīng)非常明顯，但房?jī)r(jià)分化去非常嚴(yán)重。一線城市需求較旺，成交量增長(zhǎng)較多，新建商品住宅及二手住宅價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市；二線城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，漲幅仍然較小；三線城市房?jī)r(jià)仍然下降，降幅繼續(xù)收窄。

在二線城市中，大多數(shù)城市新房市場(chǎng)呈現(xiàn)“價(jià)跌量穩(wěn)”的趨勢(shì)。以杭州為例，成交量同比增幅近150%，創(chuàng)近5年來(lái)新高。但寬松的政策環(huán)境以及開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的銷售策略是其成交量創(chuàng)新高的主要原因。

而三、四線城市表現(xiàn)相對(duì)較差，部分城市甚至出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的趨勢(shì)，高庫(kù)存依然是市場(chǎng)的主旋律。

無(wú)疑，在這種市場(chǎng)背景下，中小房企更難以擺脫凈利潤(rùn)下滑的困局。畢竟，“人找房子”的市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有了，依靠土地溢價(jià)賺取利潤(rùn)的優(yōu)勢(shì)已去。

“這個(gè)市場(chǎng)越來(lái)越專業(yè)化了，過(guò)去只要拿到地就能賺錢的時(shí)代結(jié)束了。”某開(kāi)發(fā)商高層向本報(bào)記者表示，現(xiàn)在，房企不但拿地成本高且地并不好拿，而且由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，沉淀資金量大，所以其融資成本也不是一般企業(yè)可以承擔(dān)的。鑒于此，大型房企都開(kāi)始尋找合作伙伴拿地開(kāi)發(fā)，以此降低風(fēng)險(xiǎn)。

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