“2015年第二季度，一線城市豪宅公寓（單價超過6萬元∕平方米的項目）成交2685套，同比增長444%，環(huán)比增長167%。”《證券日報》記者從上海易居研究院獲得的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，上海驚現(xiàn)以單價19.4萬元∕平方米成交的天價豪宅。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究院謝金龍表示，去年以來的股市大漲后財富效應(yīng)，外溢至樓市，使得部分高凈值人群股市獲利后轉(zhuǎn)入房市。他認(rèn)為，總體來看，一線城市的公寓豪宅市場熱度還將持續(xù)一段時間。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也向《證券日報》記者表示，由于北京高端市場供應(yīng)量的大幅上漲，導(dǎo)致“6萬元+”的高端樓盤成交量是去年同期的2倍多，而隨著下半年新豪宅項目的入市，成交量將繼續(xù)上漲。
“6萬元+”高端盤銷售爆棚
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院研究報告顯示，2015年第二季度，上海豪宅公寓成交1575套，同比增長429%；北京成交543套，同比增長280%；深圳成交561套，同比增長1147%；廣州成交6套，合計面積約0.14萬平方米，同比下跌25%。
謝金龍分析道，深圳成交面積大漲的一個特殊原因是剛需盤的價格大漲，使得一部分人在高位套現(xiàn)，進(jìn)而有資金進(jìn)入豪宅公寓市場。值得關(guān)注的是，在第二季度豪宅公寓成交結(jié)構(gòu)中，上海成交套數(shù)占整個一線城市成交量的58.7%。
從成交價格來看，2015年第二季度，各一線城市豪宅公寓成交均價比較接近，都介于7萬元-8萬元/平方米之間。其中，上海同比增幅最大，達(dá)3.7%，深圳環(huán)比增幅最大，近9.4%。從整體成交均價來看，2015年第二季度，一線城市豪宅公寓成交均價7.7萬元/平方米，同比增長1.5%，環(huán)比下跌8.2%。
謝金龍認(rèn)為，一線城市公寓豪宅環(huán)比下跌幅度較大，其重要原因是北京成交均價環(huán)比下跌了24.2%，高單價項目成交量的大幅減少，以及相對低價項目成交量的大幅增加是價格環(huán)比下跌的主因。但對不同項目而言，大部分項目成交均價環(huán)比仍是穩(wěn)中微升。
來自于中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計的另一組數(shù)據(jù)則顯示，目前，北京年內(nèi)總價2000萬元以上的豪宅簽約已經(jīng)超過420套，而2014年上半年僅有201套，同比漲幅超過100%。
“一線城市高端盤成交量爆棚是可以預(yù)見的，除了供應(yīng)量大漲外，由于市場競爭壓力較大，導(dǎo)致開發(fā)商定價較為‘親民’，促使一些‘創(chuàng)業(yè)一代’和‘富二代’入市積極性提高。”一位豪宅銷售負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者透露，預(yù)計下半年一線城市豪宅市場競爭將更為激烈。
滬現(xiàn)單價近20萬元豪宅
值得注意的是，在一線城市公寓豪宅成交榜中，上海老牌豪宅項目湯臣一品大廈以均價19.4萬元/平方米成功交易；排在第二位的是上海的中糧海景壹號項目，成交均價15.3萬元；排在第三位的則是北京的萬柳書院項目，成交均價13.5萬元/平方米。
而據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年第二季度，一線城市豪宅公寓項目成交均價前十名被上海和北京包攬，成交均價基本上都在10萬元/平方米以上。在79個項目中，上海最多，占比超過50%，項目主要位于徐匯、浦東及黃浦區(qū)；北京占比為34%，項目主要位于朝陽及海淀區(qū)；深圳占比為11%，項目主要位于南山區(qū)，成交單價最高的是南山區(qū)的深圳灣壹號，均價接近10萬元/平方米；廣州僅有2個項目。
實際上，在北京豪宅市場上，單價超過20萬元∕平方米的項目為龍湖地產(chǎn)與葛洲壩開發(fā)的位于西三環(huán)的別墅產(chǎn)品西宸原著項目。據(jù)《證券日報》記者從龍湖地產(chǎn)獲悉，西宸原著項目的雙拼產(chǎn)品5套，地上單價超過20萬元∕平方米，疊拼產(chǎn)品25套，銷售均價約為16萬元∕平方米。
不過，單價“20萬元+”項目即使在一線城市也極為少見，與之相比，單價超過10萬元∕平方米的頂豪市場供應(yīng)量顯然更高，而其今年成交量也非常“嚇人”。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，北京豪宅今年“10萬元+”的待售豪宅項目房源達(dá)到2000套以上。
值得一提的是，據(jù)上海易居研究院的研究報告顯示，在一線城市公寓豪宅項目中，成交面積前十名合計套數(shù)及面積占比都超過45%，成交量較大的項目主要是近期新開盤項目及體量較大的項目，而成交量小的項目主要是一些久銷或尾盤項目、單價或總價較高、以及此類產(chǎn)品體量較小的項目。
事實上，從供應(yīng)端來看，以北京豪宅市場為例，除了北平府等上述純新項目將在下半年集中供應(yīng)外，老牌頂級豪宅和純別墅產(chǎn)品確實也正加入“戰(zhàn)局”。而對于老牌豪宅來說，售價更是一路走高。
《證券日報》記者從懋源地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強處獲悉，地位北京東北三環(huán)的懋源·紅璽臺項目，入市幾年來，銷售價格一路走高。今年上半年，懋源·紅璽臺推出310平方米平層樓王，單套價格達(dá)到3000萬元，單價約10萬元/平方米；總價5000萬元級的院墅單價也超過10萬元/平方米。而該項目在多年前首次入市時，開盤價格只有3.5萬元/平方米。同樣，廣渠金茂府2011年一期開盤45000元/平方米，如今房源報價也已突破10萬元/平方米。
無獨有偶，在別墅新房市場，《證券日報》記者在實地走訪位于房山區(qū)的天恒·樂墅項目時發(fā)現(xiàn)，即使與北京城區(qū)有一定距離，但由于該項目為城市地鐵別墅，項目現(xiàn)場看房人的數(shù)量非常驚人。“一個上午就接待了120多組客戶。”天恒樂活城置業(yè)市場部副總監(jiān)董良向《證券日報》記者透露，項目預(yù)計將于8月份入市，入市產(chǎn)品為4棟雙拼和21棟疊拼，聯(lián)排約250平方米，疊拼上疊約180平方米，下疊約200平方米，共計256套。董良指出，目前項目客群不僅涵蓋了房山閻村本地地緣性客戶，還包括了海淀、豐臺、石景山三個大片區(qū)的外溢客戶，以及大興區(qū)域西部客戶和京西市區(qū)客戶。因此，他“對于項目未來銷售情況十分有信心”。
面對如此愈加激烈的競爭市場，郭毅所示，下半年，市場競爭無疑將更加激烈，有短板的豪宅項目將比較艱難，但整體豪宅市場成交量還將攀升。
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