■名詞解釋
“四方后”位于原四方區西北部，以后海沿瑞昌路為軸輻射，主要為兩側的湖島、孤山、北嶺山等區域，以及金華路、杭州路北部沿線區域。
近日，新冠高架路主線通車，貫通主城西部，對市民來說，在市南西部和“四方后”之間來往更加便捷。交通區位的改善也讓不少剛需購房者將目光投向受忽視的“四方后”。原先工廠密布、筒子樓云集的“四方后”已經舊貌換新顏，一座座新建住宅拔地而起，并且和主城區一些新興板塊相比，“四方后”的房價也十分親民，已經成為主城區不折不扣的價值洼地。
市場分析老城新區變宜居板塊
“我們買房還是想離市區近一些。很多同事愿意在李村買房，覺得那里剛需盤多，其實，‘四方后’不但是剛需地，還是價值洼地。”近日，記者在金華路一家樓盤碰到市民安先生，他和妻子都是不折不扣的“老青島”。“這里離市區更近，而且生活也很方便，關鍵是買個90平方米的房子也不過80多萬元。再怎么說現在這也是市北的房子。”安先生說。
“以前覺得這一區域都是工業區，現在一看，都成住宅區了。”安先生帶雙方父母來看房時，他們都很驚訝。的確，在一些“老青島”的觀念中，四方后是工業區不適合買房居住。但隨著舊城改造，周邊企業逐漸外遷，騰出了大片空地，一片片新建住宅取而代之。據了解，2012年底區劃調整后，原四方區正式并入市北區，“四方后”這塊舊城區的“拆舊建新”也開始加速。“四方后”的腹地——瑞昌路三角地、順昌路、鞍北片區等危舊房相繼納入改造范圍，青啤麥芽廠、海晶化工、重汽集團專用汽車公司等老廠房也陸續搬遷。舊小區整治、筒子樓改造、路網管網建設、河道改造、山頭美化……昔日的老工業區基礎設施逐漸完備，人居環境明顯改善，城區面貌日新月異，居民的生活質量也在不斷提升，成為又一宜居新區。
“變臉”后的“四方后”仍然保持著濃厚市井氣息，舒適宜居的老城新區、合理的樓市價格也讓其成為購房者關注的對象。“現在我們不少客戶群都是‘老青島’。”金華路一處樓盤的銷售人員說，“‘四方后’其實優勢不少，價格便宜、交通便利、配套齊全，周邊學校、醫院、農貿市場、公交車站啥也不缺。”“在四方后住感到很自在，不像有的老鄰居搬到李滄或者城陽感覺像換了一個環境。”市民于先生居住在瑞海景園，作為地道青島人，他覺得在這里能找到“很有歸屬感的青島生活方式”。
房價筑底市北樓市洼地
“拆舊建新”過程中，“四方后”入市地塊可謂是多不勝數，先后包括瑞海北路、瑞安路、海岸路及長沙路等不同片區地塊都相繼問世，“四方后”土地市場的熱度也一直有增無減。有些甚至拍出了高價，像瑞昌路141號專汽地塊，金科地產在經過42輪叫價后，以9.6億元的價格摘得，如此地價讓不少業內人士感到震驚。
日前，記者走訪金華路沿線看到，自行車零件廠、制釘廠、專汽廠、動力機械廠、閥門廠等多個老企業已完成搬遷，在這些企業原址上正在建設大量住宅項目，其中包括金域府邸、秀蘭禧悅都、中泰信君悅華府等多個樓盤。其中，不少樓盤已經展開貼身肉搏，上個月，位于“四方后”金華路附近的秀蘭禧悅都和金域府邸相繼開盤，火藥味十足。
金域府邸位于金華路56號、60號，原為普瑞電氣廠，青島天一福萊房地產開發有限公司于2013年3月以5.6億元的價格拿下該地塊，樓面地價達到5860元/平方米。與金域府邸項目相隔不到300米，秀蘭禧悅都和中泰信君悅華府分布坐落于馬路兩側。秀蘭禧悅都項目其前身為青島制釘廠，2014年該地塊以樓面地價6070元/平方米成交，成交總價接近12.7億元，溢價率達到了25%，是2014年上半年青島市的單價和總價雙料“地王”。與秀蘭禧悅都項目隔路相望的中泰信君悅華府，是青島市的保障房集中建設項目。
上個月，兩盤成交均價9200元/平方米至9600元/平方米。目前來看，“四方后”項目定價多數在萬元線左右，而據青島銳理數據，2015年7月青島新建商品房成交均價，李滄區為10016元/平方米，原市北區為15514元/平方米，原四方區成交均價為12280元/平方米，由此可見，“四方后”房價已筑底市北房價洼地。
記者觀察
“四方后”區域價值被低估
“‘四方后’雖然房價便宜，但是感覺沒有什么像樣的地產大鱷。”盡管“四方后”價值洼地優勢明顯，但是仍有不少市民不買賬。的確，相比其他板塊大鱷云集，這一板塊的大鱷數量并不多。大鱷們在“四方后”的高定價期望也往往遭遇現實打擊。2009年保利曾經入駐該區域，落子兩城——保利里院里、保利百合花園，目前兩個項目均已交付入駐，并逐漸成為完善的小區。不過，保利香檳國際則遇到了去化緩慢難題，業內普遍認為定價過高，如今該項目均價在11000元/平方米左右。同樣，中海打造的臨安府也是因為定價過高受冷遇，目前該項目均價在12000元/平方米左右。“四方后”西部新盤主要集中在東起雁山路立交橋、西到環灣路的瑞昌路上，其中海信湖島世家10500元/平方米的均價剛剛突破“萬元線”。
不僅“大鱷們”發現了該區域定價過萬的難處，就連本地開發商的發展之路也并非一帆風順。由于缺乏大型開發商，延期交房問題較為普遍，像定價在萬元線之下的國隆幸福里已經停工，而頤和廣場交房時間則一再推遲。不僅是住宅停工和交房延期，純商業地塊也是頻遭冷遇。
近期，青島市國土資源和房屋管理局發布土地出讓公告，8月13日到24日將網上掛牌市北區杭州路28號（B）商業地塊，據了解這已經是該地塊第四次公告出讓，此前，三次均因無人遞交競拍申請而遭流拍。2012年年底，杭州路28號A、B兩幅地塊同時上市，A地塊被多家開發商輪番喊價105輪才落錘，總成交價近9億元，競得該地塊的房企便是中海地產，隨后中海地產在A地塊上開發建設了熱銷樓盤——中海臨安府。而B地塊因無人參與競買慘遭流拍。
發展前景
構建“兩心兩軸一帶”空間
不管怎樣，“四方后”仍在蝶變中，從老工業區向新住宅區的轉變將更加深入。記者從市規劃局了解到，瑞昌路、杭州路、四流南路、金華路圍合片區未來將成為一處集居住、商業和公共服務設施為一體的綜合商住區。據市規劃局相關人員介紹，該圍合片區規劃形成“兩心兩軸一帶”的空間結構。其中“兩心”是指金華路、四流南路交叉口的商業中心和瑞昌路以北的商業中心。金華路、四流南路交叉口規劃大型綜合性商業服務業設施，瑞昌路以北結合窗簾燈具市場改造建設商業中心。“兩軸”是指沿新昌路形成的連通孤山、北嶺山的生態軸以及沿瑞昌路的商業軸。“一帶”是指南北向串聯各地塊的居住景觀帶。
與前些年的荒無人煙相比，如今的歡樂濱海城多少有了些人氣兒，最早一批進駐歡樂濱海城的項目，瑞海景園、保利香檳國際、綠地新里海德公館、溫莎郡等都已蓋起高層住宅，高樓林立完全顛覆了后海以往臟亂差的形象，濱海歡樂城無疑將給“四方后”帶來發展動力。
有業內人士表示，區劃調整后的“四方后”已經成為新市北的核心區域，但目前區域價值仍處在被低估的階段，主要原因在于人們對“四方后”的印象還停留在臟亂差的工業區上。現如今，這一區域可以輕松通達城市的任一區域，但房價卻剛過萬元線，與相距十幾分鐘車程的山東路中央商務區的房價相去甚遠，從城市遠期發展規劃來看，這一區域仍具備一定的升值空間。
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