山東公積金新政盤活余額 一定程度上拉動(dòng)樓市

史上“最寬松”公積金新政已經(jīng)到來？公積金貸款更容易如何保證不“斷流”？鳳凰山東特約山東省政府參事、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長郭松海進(jìn)行分析和解讀。

公積金新政有助于盤活公積金余額 一定程度上拉動(dòng)樓市

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月末，全國商品房待售面積65738萬平方米，同比增長20.8%。而不少城市的住房公積金余額明顯增長。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，山東省去年發(fā)放公積金貸款370億元，拉動(dòng)住房消費(fèi)785億元，公積金貸款占個(gè)人住房貸款的19.4%。同時(shí)，山東公積金繳存余額不斷增長。截至2014年底，山東公積金繳存總額4086.3億元，繳存余額2198.5億元，分別同比增長20.9%、17.2%。

去年以來，國家相關(guān)部委已多次發(fā)文要求不斷加大對(duì)繳存職工住房消費(fèi)的支持力度。今年以來，住建部兩次召開專題會(huì)議，通報(bào)全國住房公積金使用情況，要求各地加快釋放結(jié)余資金，進(jìn)一步拉動(dòng)住房消費(fèi)。7月份以來，全國多地密集調(diào)整公積金貸款政策。

8月3日，省政府辦公廳正式印發(fā)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于完善公積金管理體制擴(kuò)大住房消費(fèi)的指導(dǎo)意見》。

山東公積金新政明確，公積金連繳6個(gè)月可申請(qǐng)貸款，使用公積金貸款購買首套房和二套房最低首付比例分別由30％、50％降至20％、30％，取消貸 款額與職工賬戶繳存余額掛鉤限制。對(duì)此，郭松海認(rèn)為，新政解決了首付難問題，并進(jìn)一步放寬“親情提取”政策，發(fā)揮家庭代際間的互助作用，諸多舉措對(duì)剛性需 求的年輕人來說，減輕了壓力；新政還有助于改善性需求增加，這些都可以盤活公積金余額，在一定程度上拉動(dòng)樓市，消化庫存。

他同時(shí)表示，樓市健康發(fā)展、市場活躍，僅從貸款資金一個(gè)方面著手是不夠的。市場供需、居民收入與消費(fèi)能力、房價(jià)以及住房戶型、區(qū)位、質(zhì)量與功能等因素都在宏觀或微觀上影響樓市。

郭松海拿正在給財(cái)政廳做的棚改課題——曹縣舉例：曹縣縣城30多萬人，現(xiàn)在開發(fā)商現(xiàn)有存量商品房可供15萬人購買消費(fèi)。通過棚戶區(qū)、城中村改造可以回購部分存量房，減少庫存壓力，他說像曹縣這種市場狀況，在省內(nèi)三、四線城市、縣城并不是個(gè)例。

郭松海認(rèn)為要從大處著眼，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與城鎮(zhèn)化發(fā)展，居民收入增長，充分就業(yè)，樓市相關(guān)政策調(diào)整等，樓市才能逐步持續(xù)健康地發(fā)展起來。

樓市不僅是個(gè)買賣市場，還有個(gè)租賃市場。郭松海對(duì)新規(guī)可以提取公積金用來支付房租這點(diǎn)表示認(rèn)可，職工只需到房管部門開具本人及配偶名下無房產(chǎn)證明，以及房屋租賃合同的原件和復(fù)印件，即可辦理提取。他認(rèn)為，這也有利于租賃市場發(fā)展。

建議在農(nóng)民工群體中逐步推行住房公積金制度

公積金政策本身還有很多缺陷，在現(xiàn)有條件下，通過這種小修小改提高額度、增加便利性等是可以理解的，但有專家主張還是要在制度從簡方面做進(jìn)一步地改進(jìn)。

郭松海認(rèn)為，在鞏固和發(fā)揮現(xiàn)有公積金制度，發(fā)揮其優(yōu)勢的前提下，結(jié)合我國國情，借鑒一些國家的成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行制度的再創(chuàng)新。

他給出了具體建議：一是加強(qiáng)征繳管理，對(duì)不為職工登記和繳納住房公積金的企業(yè)單位要區(qū)別情況，分別對(duì)待。對(duì)于職工在單位工作穩(wěn)定的,不為職工登記和 繳納的,要加大處罰力度，確保職工的合法權(quán)益不受侵害。作為農(nóng)民工也應(yīng)與城市產(chǎn)業(yè)工人一樣享受相同的待遇和社會(huì)福利，逐步推行住房公積金制度，但對(duì)于農(nóng)民 工在單位工作流動(dòng)性大的, 現(xiàn)下也不必強(qiáng)制征繳；待條件成熟，借鑒新加坡、巴西等國經(jīng)驗(yàn)，打破住房公積金區(qū)域、行業(yè)性封閉管理模式，建立全省乃至全國性公積金儲(chǔ)貸銀行，并建立全國性 資金融通、結(jié)算網(wǎng)絡(luò)。

二是實(shí)行住房公積金靈活繳交比例的調(diào)控機(jī)制。對(duì)于繳存比例過高的單位,應(yīng)限制繳存額度，限制單位自行提高住房公積金標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于一般單位, 可以學(xué)習(xí)運(yùn)用新加坡靈活的繳交比例的調(diào)控機(jī)制，單位和個(gè)人繳交比例各自浮動(dòng)，包括單位和個(gè)人繳交比例整體浮動(dòng)、單位和個(gè)人繳交比例各自浮動(dòng)以及個(gè)人繳交比 例隨年齡階段不同浮動(dòng)。

三是拓展住房公積金使用途徑，充分發(fā)揮社保功能。可以把公積金“個(gè)人積累制”逐步融入“統(tǒng)籌管理”的社保賬戶，擴(kuò)大公積金的社保功能。如允許職工退 休時(shí)不領(lǐng)取公積金余額，而將其轉(zhuǎn)入社保局個(gè)人養(yǎng)老金賬戶，隨養(yǎng)老金一起發(fā)放，政府和社保部門應(yīng)給予相應(yīng)的政策鼓勵(lì)；還可以設(shè)立倒按揭業(yè)務(wù)，向老年職工預(yù)購 其產(chǎn)權(quán)住房，房款按月或按期向老人發(fā)放，用于老人養(yǎng)老金補(bǔ)充。待老人去世后收回其住房，再出售回籠資金。

建議建立政策性住房銀行 用政策性金融手段宏觀調(diào)控

住房金融被稱為住房發(fā)展的“火車頭”。政策性金融與商業(yè)性金融是相互補(bǔ)充、相互協(xié)調(diào)的關(guān)系，商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)是以最大盈利為經(jīng)營目標(biāo)，其服務(wù)對(duì)象定位 于高中收入群體，對(duì)于中低收入群體信用風(fēng)險(xiǎn)較高，雖有信貸需求，但市場機(jī)制無法自行調(diào)節(jié)住宅金融市場中的供求矛盾與金融扭曲，則更多地要依靠政策性金融機(jī) 構(gòu)的信貸支持。

表面上，公積金繳存的余額是充裕的，但是實(shí)際上目前公積金貸款總額是4.3萬億元，存貸比例已經(jīng)達(dá)到了56%，而且存在一定程度的期限錯(cuò)配情況，也就是說公積金提取期限要比貸款期限短得多。存貸比如果太高，肯定會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的威脅。

央視評(píng)論員馬光遠(yuǎn)主張應(yīng)該盡快地將公積金轉(zhuǎn)變?yōu)樽》裤y行，然后享受金融機(jī)構(gòu)各種各樣的便利，未來只需要考慮的就是政府如何在政策層面把它和商業(yè)銀行進(jìn)行區(qū)分。

郭松海也持有相同觀點(diǎn)，他認(rèn)為，建立政策性住房銀行，使政府可以通過政策性金融手段建立宏觀調(diào)控的長效機(jī)制，通過住房銀行提供低息貸款，幫助中低收 入家庭解決“貸款難”和“貸款貴”問題，有效提高其購房能力，增加中低收入家庭住房消費(fèi)需求。同時(shí)，通過金融服務(wù)的創(chuàng)新，以緩解目前住宅金融市場上供求關(guān) 系的錯(cuò)位，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變和住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，讓中低收入家庭更多地分享改革與發(fā)展的成果。

他建議，政策性住房銀行經(jīng)營資金可來源于中央?yún)R金公司、各級(jí)政府財(cái)政資金，并通過法規(guī)形式把地方公積金結(jié)余納入政策性住房銀行，并由國家銀行和主管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格監(jiān)控其住房公積金使用。

與此同時(shí)，郭松海認(rèn)為要充分發(fā)揮房地產(chǎn)擔(dān)保的經(jīng)濟(jì)“助推器”的作用，建立住宅抵押貸款的政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)。對(duì)中低收入家庭或特定群體的住宅貸款提供擔(dān)保，通過該機(jī)構(gòu)使符合條件的購房者得到較多住宅貸款。

此外，他建議住房貸款要建立完善的個(gè)人信用評(píng)估制度，對(duì)抵押房屋進(jìn)行科學(xué)估價(jià)；政府應(yīng)盡快制定住宅抵押貸款等相關(guān)住宅金融法律法規(guī)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范、收益分配做出制度性安排，制定擔(dān)保操作規(guī)則，使住房置業(yè)擔(dān)保有法可依。