自去年8月1日起青島開(kāi)始逐步解除樓市限購(gòu)政策，至今剛好滿(mǎn)一周年。這一年來(lái)，降息、降準(zhǔn)等樓市利好消息接二連三，島城樓市也逐步回暖。尤其是在今年下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)并開(kāi)始逐漸走向上升通道。
【新政成效】
青島全面解限近一年 新房成交量逐步回暖
去年上半年，全國(guó)樓市普遍不景氣、多地接連傳出調(diào)整限購(gòu)政策。在濟(jì)南取消限購(gòu)政策之后，青島樓市也加緊了解限的步伐，最終在8月1日對(duì)城陽(yáng)區(qū)和黃島區(qū)進(jìn)行了全面解限，主城區(qū)144㎡以上戶(hù)型也放開(kāi)了限購(gòu)政策。
限購(gòu)政策一放開(kāi)，許多樓盤(pán)都反映來(lái)電和來(lái)訪量都在短期內(nèi)有了大幅提升，開(kāi)發(fā)商們也迎合市場(chǎng)需求積極推出新產(chǎn)品。堅(jiān)持以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略使得改善型購(gòu)房者入市意愿強(qiáng)烈，交易量在短期出現(xiàn)了大幅度上漲。根據(jù)去年8月的新建商品房成交數(shù)據(jù)顯示，青島在限購(gòu)政策部分放開(kāi)的一個(gè)月中，共成交新建住宅10545套，成交量比7月大漲3成多。雖然只是部分限購(gòu)放開(kāi)，但青島新房市場(chǎng)已經(jīng)初顯成效出現(xiàn)了回暖，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士分析，雖然交易量短期出現(xiàn)了一定幅度的上漲，但并不能影響大勢(shì)。也就是說(shuō)部分限購(gòu)取消并不能讓青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)很大的起色。
于是，在部分限購(gòu)政策放開(kāi)一個(gè)月后，青島緊接著發(fā)布了第二條解限政策：自2014年9月1日起，放開(kāi)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購(gòu)政策。至此，青島樓市執(zhí)行了三年半的限購(gòu)政策得到全面松綁。
然而，市場(chǎng)的質(zhì)疑聲仍然此起彼伏，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，限購(gòu)解禁畢竟只是解決了購(gòu)房資格的問(wèn)題，限貸的放松才會(huì)進(jìn)一步解決人們的買(mǎi)房資金問(wèn)題，于是人們又開(kāi)始了新一輪的期待。好消息并沒(méi)有讓大家等太久，“限貸”政策的松綁再次掀起了一陣成交量上漲。新政策指出，“出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定”。
于是在去年12月，新房成交量再次破萬(wàn)，單月新房銷(xiāo)量達(dá)到11976套，環(huán)比11月大漲了42.2%。從今年上半年的樓市成交量也可以看出，上半年青島樓市在一陣“漲聲”中節(jié)節(jié)攀升，與去年相比大有“雨過(guò)天晴”全面回暖的架勢(shì)。由此可見(jiàn)，去年8月正式一個(gè)關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn)，從去年8月開(kāi)始，接二連三的樓市新政確實(shí)為青島樓市度過(guò)“漫長(zhǎng)寒冬”起了關(guān)鍵性作用。
【市場(chǎng)認(rèn)可】
開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量自我救贖 房?jī)r(jià)下跌一年后終止步
雖然去年8月1日起的部分限購(gòu)政策短時(shí)間內(nèi)讓?shí)u城新房銷(xiāo)量得到了提升，但開(kāi)發(fā)商們?cè)谶^(guò)去一年中普遍采取的仍是“以?xún)r(jià)換量”的營(yíng)銷(xiāo)政策，因此青島房?jī)r(jià)表現(xiàn)的是“一路下滑”。根據(jù)去年8月的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，部分解除限購(gòu)的8月青島新建住宅均價(jià)為9544元/㎡。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的全國(guó)百城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，青島房?jī)r(jià)自去年5月起就一直處于下跌狀態(tài)。截止到全面解限的9月底，青島住宅均價(jià)為9433元/平方米。
由此看來(lái)，全面解限的9月也未能讓房?jī)r(jià)如人所愿的開(kāi)啟上升通道。原因是太過(guò)頻繁的新政讓樓市供求雙方都沉浸在政策的“震蕩”當(dāng)中，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的樓市魔咒讓開(kāi)發(fā)商們慌了手腳，“以?xún)r(jià)換量”的營(yíng)銷(xiāo)方式愈演愈烈。而這種營(yíng)銷(xiāo)方式在市北、李滄區(qū)尤為明顯。開(kāi)發(fā)商們?cè)趦r(jià)格方面依然保持著較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，普遍都調(diào)低了預(yù)期，以此來(lái)保證開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售效果。事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商們的以?xún)r(jià)換量也在市場(chǎng)中取得了良好的收效。但卻使得房?jī)r(jià)指數(shù)一路下滑。
雖然價(jià)格上的優(yōu)惠讓利是樓盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售中公認(rèn)的殺手锏。但去年10月李滄區(qū)綠城理想之城“六五折”降價(jià)的消息還是讓大家嚇了一跳。雖然事后綠城的工作人員解釋這只是一場(chǎng)“烏龍事件”，但“以?xún)r(jià)換量”的營(yíng)銷(xiāo)策略卻一直延續(xù)了下來(lái)，知道今年年中，青島房?jī)r(jià)才終于止跌回漲，房?jī)r(jià)“觸底反彈”的時(shí)刻才真正來(lái)臨。根據(jù)統(tǒng)計(jì)2015年7月青島新建住宅均價(jià)為9044元/㎡，這是在房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一年波動(dòng)，“8字頭”盤(pán)旋了幾個(gè)月之后，再度首次沖破“9字頭”，
【未來(lái)發(fā)展】
大型房企頻繁拿地都看好后市 止跌回升已成定局
大規(guī)模的土地出讓是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前奏，樓市是冷是熱，透過(guò)土地市場(chǎng)就可以一試“水溫”。從土地招拍掛中，能夠獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)的信息。從某種意義上來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)的冷熱也代表著樓市未來(lái)的發(fā)展。
去年12月底，經(jīng)過(guò)了一系列新政考驗(yàn)的島城土地市場(chǎng)迎來(lái)了一場(chǎng)空前的土地拍賣(mài)潮。雖然分析人士指出，年底的拍賣(mài)潮與“2015年1月1日起國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易平臺(tái)拍賣(mài)”密切相關(guān)，但開(kāi)發(fā)商們對(duì)青島樓市前景的看好依然得到了良好體現(xiàn)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在去年底19天內(nèi)接連上市的地塊多大23幅，其中不僅有近郊城陽(yáng)和黃島，市北區(qū)也有幾幅重量級(jí)地塊接連上市。
于此相反，2015年上半年的土地市場(chǎng)從數(shù)字上來(lái)看卻有些讓人擔(dān)憂(yōu)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，青島僅有43宗商住辦地塊入市，與2014年同期相比下跌7成之多。不過(guò)值得慶幸的是，新地塊上市量雖然不大，但大都找到了“婆家”，流拍的并不多。
與此同時(shí)，盡管今年土地市場(chǎng)沒(méi)有以往活躍，但仍有高價(jià)地塊不斷被拍出。今年1月20日，蚌埠路11號(hào)地塊的150輪“瘋狂叫價(jià)”讓人們大呼過(guò)癮，最終海爾地產(chǎn)在5家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，以6500元/㎡的高價(jià)奪標(biāo)，成交總價(jià)超過(guò)22.7億；嶗山區(qū)浮山新區(qū)同安路以北、勁松七路以西地塊今年年初初登拍賣(mài)臺(tái)便被青島嶗山區(qū)東盛置業(yè)有限公司競(jìng)得，樓面地價(jià)5540元/㎡，競(jìng)得總價(jià)1026738892元；就在8月12日，嶗山區(qū)遼陽(yáng)東路以北、濱海公路以西的兩幅黃金地塊上市也刷爆了青島地產(chǎn)圈，由于多家大鱷參與爭(zhēng)搶?zhuān)斐闪伺馁u(mài)系統(tǒng)癱瘓，地塊至今仍歸屬成迷。
業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，如今雖然樓市庫(kù)存大，房子賣(mài)不動(dòng)，但房企卻又不得不拿地，不然只能放棄這個(gè)市場(chǎng)。從目前全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企在青島的拿地動(dòng)態(tài)來(lái)看，海爾、萬(wàn)科、中海、保利等房企大鱷都在物色新的地塊。這說(shuō)明漸漸回暖的新房成交量和逐漸復(fù)蘇的房?jī)r(jià)激發(fā)了開(kāi)發(fā)商對(duì)青島樓市未來(lái)的預(yù)期，提前做好土地儲(chǔ)備迎接未來(lái)樓市回升已經(jīng)成為大鱷級(jí)開(kāi)發(fā)商們的共識(shí)。
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