有分析人士表示,2014年庫(kù)存消化較慢,而買地成本愈發(fā)高漲,今年京滬兩城房?jī)r(jià)普遍高端化,提高了部分產(chǎn)品的存貨值
截至8月27日,滬深兩市已經(jīng)有89家上市房企公布2015年中報(bào)。《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),按照申銀萬國(guó)行業(yè)分類,89家上市房企存貨總計(jì)逾1.8萬億元,而去年同期這89家房企的存貨總計(jì)為1.58萬億元,攀升了近3000億元,同比漲幅為14%。
對(duì)此,有分析人士認(rèn)為,上半年,部分一、二線城市去庫(kù)存情況較好,但多數(shù)三、四線城市的天量庫(kù)存仍難以消化。
有市場(chǎng)分析人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,雖然新增項(xiàng)目土地成本較高,高端樓盤銷售周期較長(zhǎng),促使一些企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)速度減慢,貨值有小幅增加,但整體來看,去存貨能力略微提高。
存貨小幅攀升
《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)同花順提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),在上述89家上市房企中,8家房企存貨總量超過500億元,其中,萬科A、保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)3家上市公司存貨都超過了1000億元。
值得一提的是,綠地控股是A股新成員,但并未在上述統(tǒng)計(jì)表中,因?yàn)閾?jù)其中報(bào)顯示,截至2015年上半年,公司存貨總計(jì)為3435.96億元,初期存貨則為3359.79億元。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫(kù)存、土地儲(chǔ)備、開工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo),所以整個(gè)存貨規(guī)模會(huì)比實(shí)際上的待售住宅面積或金額要高。
不過,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從占比來看,住房庫(kù)存規(guī)模是其中較大的一項(xiàng)。目前89家房企存貨規(guī)模同比上漲,這與此前拿地規(guī)模大、去庫(kù)存速度慢的預(yù)期是有關(guān)系的。
而從庫(kù)存背后的資金成本來看,這會(huì)使得部分房企在目前市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí),依然需要積極去庫(kù)存,而沒有太多精力去拿地和投資。當(dāng)然,在此類房企中,部分房企去庫(kù)存的效果相對(duì)好,所以在今年9月份開始,預(yù)計(jì)拿地規(guī)模會(huì)增大,節(jié)奏也會(huì)加快。
“原來的存貨價(jià)格都上漲了”。一位業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言,上漲的這部分存貨貨值非常高。此外,土地市場(chǎng)成交金額也在節(jié)節(jié)攀升。
事實(shí)上,相對(duì)于存貨增加,存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)減少,去庫(kù)存能力強(qiáng)的大型房企,在部分難以消化庫(kù)存的二線城市、甚至三、四城市大量布局的房企控盤能力稍顯不足,無法抓住市場(chǎng)窗口期,靈活推盤,項(xiàng)目去化速度較慢。
此外,近年來,由于城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進(jìn),不少城市展開“造城”運(yùn)動(dòng),與之相對(duì)的是,當(dāng)?shù)厝丝趨s大量外出務(wù)工。更重要的是,一、二線城市聚集了過多的資源,需求集中,而供給和存量都短缺,所以在本輪房地產(chǎn)回暖的趨勢(shì)下,一、二線城市恢復(fù)較快,但三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)卻面臨高庫(kù)存壓力,去化能力較弱。
《證券日?qǐng)?bào)》記者從四川省政府相關(guān)房管局人士處獲悉,為了吸引本地人回鄉(xiāng)置業(yè)和全國(guó)人到樂山、攀枝花等城市購(gòu)房,加快去庫(kù)存,四川省首次攜多地樓盤來參加北京秋季房展會(huì)。
變革營(yíng)銷方式去存貨
值得注意的是,庫(kù)存難以快速消化的背后,一方面加重了房企資金鏈的壓力,另一發(fā)面也侵蝕了開發(fā)商的利潤(rùn)空間。
有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,房地產(chǎn),作為一個(gè)價(jià)值千萬億美元的行業(yè),過去15年一直在固定模式下爆發(fā)式增長(zhǎng)。2014年開始,進(jìn)入了總體供大于求的調(diào)整期。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來說,過去的主要痛點(diǎn)是房企拿地建設(shè)的資源和資金,而現(xiàn)在則是銷售去化、存量運(yùn)營(yíng)盤活、提升客戶體驗(yàn)等新痛點(diǎn)。
對(duì)此,在諾亞財(cái)富2015房地產(chǎn)金融高峰論壇上,諾亞財(cái)富集團(tuán)董事局主席兼CEO汪靜波表示:“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從過去的黃金十年進(jìn)入未來的白銀時(shí)代,競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈,未來盈利點(diǎn)將主要依靠持有、運(yùn)營(yíng)核心資產(chǎn)獲得長(zhǎng)期回報(bào)。”
鑒于此,不少房企正在加速轉(zhuǎn)型,不管是萬達(dá)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),未來大幅縮減新增土地的拿地投資,還是部分房企與一些金融機(jī)構(gòu)合作,推出“房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”的產(chǎn)品,用“買房+收益”的方式創(chuàng)新營(yíng)銷方式,減少銷售壓力和成本,都是房地產(chǎn)行業(yè)供大于求之下做出的變革。
事實(shí)上,相對(duì)于相對(duì)飽和的住宅和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人總裁殷哲接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,“我們感興趣的是新型的房地產(chǎn)項(xiàng)目,比如房多多、優(yōu)客工場(chǎng)以及小米公寓等,因?yàn)檫@些項(xiàng)目不一定是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),未來運(yùn)營(yíng)性資產(chǎn)的回報(bào)能力要大于靠拿地開發(fā)屬性產(chǎn)生收益的項(xiàng)目”。
而這些資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)更看重的新型房地產(chǎn)項(xiàng)目,正是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存貨大增,導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求而衍生出的新業(yè)態(tài),也是一些房企力爭(zhēng)改變利潤(rùn)走低的局面,試圖從創(chuàng)新營(yíng)銷方式、嫁接互聯(lián)網(wǎng)或者實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向。（記者 王麗新）
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