門窗滲漏、屋面滲漏、外墻滲漏、樓板和墻體裂縫，這是市民對新建房屋質量投訴最多的問題，也是住宅工程常見的質量通病。昨天，市城鄉建設委建管局公布了市區上半年質量投訴情況，針對部分開發建設單位存在的質量投訴問題，該局約談了10家開發商“一把手”，這是我市首次采取約談方式破解新房質量投訴問題。
發布首次約談開發商一把手
近日，市城鄉建設委建管局通過對我市市區上半年質量投訴情況統計和分析，發現部分開發建設單位存在投訴數量較多或投訴渠道不暢通、處理投訴不及時等問題。為此，建管局第一時間約談了投訴數量較多的10家開發建設單位負責人。這10家開發商建設單位分別是青島晟業城建開發有限公司、青島中海華業房地產有限公司、青島中海嘉業地產有限公司、青島金實房地產開發有限公司、青島嘉凱城房地產開發有限公司、青島優四方置業有限公司、青島萬科城地產有限公司、魯商置業青島有限公司、青島中南世紀城房地產業投資有限公司和青島躍龍升置業有限公司。
市城鄉建設委建管局負責人表示，“通過約談我們發現，有的企業攤子鋪的太大，‘一把手’根本不知道單個項目質量被投訴，還有的‘一把手’對質量管理不重視，拖延維修。通過這種面對面的交流，我們希望這些負責人能強化服務意識，積極主動地履行房屋工程質量管理職責和保修義務，意識到售后服務也是企業品牌樹立的一部分。 ”
問題滲漏裂縫問題投訴最多
今年7月初，位于李滄區金水路一小區多戶居民投訴，自家房屋出現漏雨滲水問題，大面積墻面潮濕痕跡明顯，個別部位還出現長毛情況。無獨有偶，位于李滄區青山路的一個小區也出現多戶居民反映墻體長毛的問題，滲雨點則集中在窗戶接縫處，每逢下雨天，從窗縫滲透的雨都會順著墻體內外側流下。
“上半年受理的投訴中，問題主要集中在滲漏和墻體裂縫，其中因建設不精細、質量不過硬，造成雨水從墻體保溫板縫隙或窗臺縫隙滲漏問題又占多數。按照規定，防水工程的保修期是5年，在保修期內，無論是否存在居民個人原因，開發商應當承擔主要責任。”市城鄉建設委建管局工作人員說，“保修期內的新房維修應該由開發商全權負責。”對于同樣存在投訴的裝飾問題，主要是地磚或瓷磚出現裂縫、色差，在兩年保修期內，開發商同樣應當承擔維修責任。
措施雙管齊下治理建筑“通病”
“由于目前建筑施工尚以勞動密集型的手工作業為主，所以一些質量常見問題也就是業界常說的‘質量通病’仍未徹底杜絕。 ”一位業內人士告訴記者，比如建筑施工中混凝土存在蜂窩麻面、跑冒滴漏等現象，以及上下水管道漏水、衛生間防水出現滲漏、樓頂屋面漏水等情況，這些都是建筑企業始終在加強治理的重點方面。 “有的‘質量通病’是原本施工沒問題，在后期裝修中，破壞了原來的防水引起了質量問題。還有一些是屋頂太陽能設備安裝施工不當，破壞了屋面防水層，造成屋面漏水。治理通病并不增加多少成本，只是需要房企在施工管理上更加精細化。 ”
建管局負責人強調，自2014年9月起，住建部在全國范圍內組織開展為期兩年的工程質量治理專項行動。由于很多施工企業承接工程以后，層層分包，造成具體施工環節利潤很薄，施工單位可能存在偷工減料、減少施工環節的情況，留下了質量安全隱患。這次行動特別強調嚴厲打擊建筑施工轉包、違法分包等行為，是抓質量問題的治本之策。近年來我市也強化對工人的培訓，提高其質量意識和操作技能；一方面采取新技術、新工藝、新材料，如用PVC水管取代原來的鍍鋅鐵管，解決了“流黃水”問題，自主研發了外墻外窗淋水試驗設備，在竣工驗收前模擬暴風雨自查100%的外窗；并對所有屋面和衛生間進行不少于24小時的閉水試驗等。 被約談的10家企業 青島晟業城建開發有限公司青島中海華業房地產有限公司青島中海嘉業地產有限公司青島金實房地產開發有限公司青島嘉凱城房地產開發有限公司青島優四方置業有限公司青島萬科城地產有限公司魯商置業青島有限公司青島中南世紀城房地產業投資有限公司青島躍龍升置業有限公司
保修期內由開發商擔責
山東元鼎律師事務所律師盛雁說，業主和開發商簽訂了房屋買賣合同（合同均為格式合同），約定了價格、面積、違約責任、保修內容和保修期限等。由于業主和開發商構成買賣關系，房子在保修期內出現質量問題，開發商對其房屋產品承擔質量保修責任，是必然的，建議業主向開發商協商解決。
在保修期內開發商不履行保修義務怎么辦？她表示，房子在保修期和保修范圍內出現質量問題，開發商不履行保修義務的，屬合同違約行為，建議業主根據購房合同約定，及時通過司法途徑解決，以維護自身合法權益。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也進行了明確：第十二條，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
超過保修期的房屋出現質量問題，我市已于2012年3月1日起施行《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》，通過建立房屋專項維修資金管理和使用制度，解決房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。對于非公共部位，則由業主或產權人自行維修解決。 房屋各部位保修期到底多長？
關于房子保修期限在我國的相關法律中都有明確規定。正常使用條件下，建設工程的最低保修期限分別如下：
1.屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年；
2.基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
3.電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年。
4.其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
如業主和開發商在購房合同中對保修期另有約定，則按照約定執行，但約定的最低保修期限不能低于上述規定。
“兩年行動”治理滲漏裂縫
按照我市印發的《全市建設工程質量治理兩年行動實施方案》，自去年起至2016年8月,利用兩年時間,在全市集中開展建設工程質量治理行動,全面提升青島工程質量總體水平。方案計劃在兩年內，工程質量治理要達到六大目標，其中包括基本建立起終身責任追究制度；施工圖設計文件一次通過率提高15%，滲漏、裂縫以及水暖、電氣、節能保溫等住宅工程質量常見問題得到有效治理,工程質量投訴數量明顯下降。特別是住宅工程質量常見問題治理方面，方案要求，全面落實參建單位主體責任,著重解決外墻、外窗、屋面、衛生間樓地面、地暖樓地面滲漏和現澆樓板、填充墻體、地暖樓地面裂縫以及外墻保溫墻面裂縫、脫落等質量常見問題。記者了解到，目前，我市已開始推行質量終身責任 “兩書一牌”制度。所有新建項目開工前，參建單位都要與項目負責人簽訂授權書，項目負責人與監管機構簽訂質量終身責任承諾書，建設單位要建立五方主體法人代表和項目負責人質量終身責任信息檔案，工程竣工后統一移交城建檔案管理部門保管。項目竣工后，要在建筑物顯著位置鑲刻永久性銘牌，載明參建單位和項目負責人姓名，否則一律不予辦理竣工驗收備案手續。實行最嚴厲的責任追究和倒查制度，對設計壽命內不能正常使用或發生工程質量事故、嚴重工程質量問題的，依法嚴格處罰參建單位，并追究單位法定代表人和項目負責人責任，不管人走到哪里，無論是提拔還是退休、離職，都要嚴肅追究。
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