截至2014年年底，山東全省商品房庫存1.6億平方米，去庫存化周期達(dá)到27.3個月。日前，山東省政府辦公廳印發(fā)了《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實(shí)施方案》，將通過發(fā)展跨界地產(chǎn)、發(fā)展房產(chǎn)租賃市場等方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是地方財(cái)政的重要支柱。“十五”以來，房地產(chǎn)業(yè)提供的地稅收入年均遞增30%以上，2014年達(dá)到969億元，占山東全省地稅收入的27%，在服務(wù)業(yè)中居首位，還帶動了建筑、建材、金融、商業(yè)、物流、家具、家電等幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2014年，山東全省房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓金525億元，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)221億元，有力促進(jìn)了城市建設(shè)和發(fā)展。
然而，山東房地產(chǎn)還存在問題，方案中指出，山東商品房庫存偏高，截至2014年年底，全省商品房庫存1.6億平方米，去庫存化周期達(dá)到27.3個月。
除了庫存較高之外，山東房地產(chǎn)業(yè)還存在以下突出問題和不足：產(chǎn)業(yè)集中度偏低，龍頭企業(yè)實(shí)力弱，缺乏知名品牌企業(yè)，全國開發(fā)、物業(yè)企業(yè)百強(qiáng)中均只有1家；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，居住地產(chǎn)比重偏大，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩，工業(yè)、物流、養(yǎng)老、旅游等跨界地產(chǎn)比重偏低；資本運(yùn)營能力差，企業(yè)自有資金少，融資能力低，沒有一家直接發(fā)行上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
按照方案，山東省提出，2015-2020年，每年房地產(chǎn)開發(fā)投資保持在6000億元左右，商品房銷售面積保持在1億平方米左右，物業(yè)管理面積年均增長7%左右。到2017年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到4.5%左右，提供地稅收入1100億元左右；到2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到5%左右，提供地稅收入1200億元左右。
方案要求，山東省要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)模式，適度降低商品住宅供應(yīng)比重，由相對單一的居住型產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，積極發(fā)展跨界地產(chǎn)。
同時，方案要求創(chuàng)新消化庫存商品房。各地政府可采用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業(yè)(輕加工研發(fā)型)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間(會議室+實(shí)驗(yàn)室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等，實(shí)現(xiàn)消化商品房庫存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。
對長期滯銷且符合條件的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學(xué)、幼兒園用房，緩解“上學(xué)難”、“入托難”問題。允許創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者，將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。
2018年山東新建高層將淘汰毛坯房
根據(jù)方案，山東將加快轉(zhuǎn)變住房建造模式，推進(jìn)建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。
方案提出，山東將推進(jìn)土建裝修一體化。引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)從委托設(shè)計(jì)入手，組織實(shí)施土建裝修一體化，建設(shè)銷售成品住房，避免施工過程中的拆改，避免業(yè)主購房后二次裝修造成的材料浪費(fèi)、環(huán)境污染和安全隱患。研究制定地方強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，2017年設(shè)區(qū)城市新建高層住宅實(shí)行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。對全裝修商品住宅，在銷售時實(shí)行毛坯房和裝修分別計(jì)價(jià)，分別開發(fā)票，分別納稅。
山東將發(fā)展節(jié)能環(huán)保型住宅。把建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化作為提升住宅品質(zhì)、節(jié)約資源能源、培育新興產(chǎn)業(yè)的重要途徑，大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，發(fā)展綠色建筑。推進(jìn)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。針對住宅建筑層高、開間、進(jìn)深、廚衛(wèi)等，研究編制和推廣實(shí)施全省統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建立完善建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)件、部品協(xié)調(diào)一致的模數(shù)體系，為住宅構(gòu)件和部品工廠化生產(chǎn)、規(guī)模化應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。
同時，推進(jìn)住宅部品通用化、住宅施工裝配化、技術(shù)應(yīng)用集成化、住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)城鄉(xiāng)一體化。并推進(jìn)信息技術(shù)推廣應(yīng)用。山東將大力開展基于建筑信息模型(BIM)技術(shù)下的標(biāo)準(zhǔn)化建筑構(gòu)件和部品數(shù)據(jù)庫建設(shè)，積極運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、地理信息系統(tǒng)(GIS)、大數(shù)據(jù)、云平臺等技術(shù)，以住宅開發(fā)為主體，著手構(gòu)建覆蓋建筑設(shè)計(jì)、構(gòu)件和部品生產(chǎn)、運(yùn)輸、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收、物業(yè)管理全過程的信息系統(tǒng)，推動住宅建造和管理智能化。
山東將加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)
根據(jù)方案，山東將加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。
據(jù)了解，山東房地產(chǎn)行業(yè)目前產(chǎn)業(yè)集中度偏低，龍頭企業(yè)實(shí)力弱，缺乏知名品牌企業(yè)，全國開發(fā)、物業(yè)企業(yè)百強(qiáng)中均只有1家。方案提出，將加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式，增強(qiáng)市場競爭力。加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。
山東將按照“扶大、扶優(yōu)、扶強(qiáng)”的原則，以山東房地產(chǎn)開發(fā)50強(qiáng)、物業(yè)服務(wù)30強(qiáng)、中介服務(wù)10強(qiáng)企業(yè)為依托，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團(tuán)，向?qū)I(yè)化、規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展。鼓勵和支持省管國有企業(yè)興辦的房地產(chǎn)公司，加快重組整合，培育在全國有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。推動骨干物業(yè)企業(yè)與大中型開發(fā)企業(yè)建立長期合作關(guān)系，大型房地產(chǎn)項(xiàng)目、機(jī)關(guān)和學(xué)校等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理招標(biāo)向骨干物業(yè)企業(yè)傾斜。引導(dǎo)開發(fā)、物業(yè)、中介骨干企業(yè)開展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，增強(qiáng)核心競爭力，積極參與全國房地產(chǎn)市場競爭。
同時，推動房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)作。鼓勵開發(fā)企業(yè)與省內(nèi)骨干建筑企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，進(jìn)行深度合作，提前介入開發(fā)項(xiàng)目，對結(jié)構(gòu)體系、部品選擇、技術(shù)應(yīng)用等予以全面優(yōu)化，縮短工期，降低成本，更好地保證項(xiàng)目質(zhì)量、安全和使用功能，提高綜合效益。鼓勵省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)50強(qiáng)、建筑業(yè)50強(qiáng)企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，攜手開拓市場，共同做大做強(qiáng)。
方案提出，山東房地產(chǎn)業(yè)將積極組建住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。以大型骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為龍頭，以建筑設(shè)計(jì)、技術(shù)研發(fā)、建筑施工、裝飾裝修、部品生產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等企業(yè)和科研單位為依托，組建住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，著力增強(qiáng)技術(shù)集成和產(chǎn)品研發(fā)能力，發(fā)揮住宅產(chǎn)業(yè)縱向一體化的集聚效應(yīng)。住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟龍頭企業(yè)或部品骨干企業(yè)所在城市，應(yīng)建立相應(yīng)規(guī)模的住宅產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為技術(shù)研發(fā)、構(gòu)件和部品生產(chǎn)提供載體。
山東將積極發(fā)展房產(chǎn)租賃市場 鼓勵新商品房長期出租
方案提出，山東將轉(zhuǎn)變房屋消費(fèi)模式，發(fā)展房產(chǎn)租賃市場。鼓勵在新建商品房項(xiàng)目中長期持有部分房源對外出租。
方案中提出，要引導(dǎo)城鎮(zhèn)新就業(yè)人員樹立“先租后買、先小后大、逐步改善”的住房觀念，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)。把房產(chǎn)租賃作為重點(diǎn)行業(yè)來培育，大力盤活閑置住房，努力降低房屋空置率，促進(jìn)勞動力自由流動，減輕青年人購房壓力。培育專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃經(jīng)營企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營住房租賃業(yè)務(wù)，為城市流動人口尤其是外來創(chuàng)業(yè)、務(wù)工人員提供穩(wěn)定居所。
支持開發(fā)企業(yè)租售并舉，鼓勵在新建商品房項(xiàng)目中長期持有部分房源對外出租，鼓勵劃撥資產(chǎn)或投資興辦住房租賃經(jīng)營企業(yè)，鼓勵與住房租賃經(jīng)營企業(yè)長期戰(zhàn)略合作。鼓勵開發(fā)企業(yè)長期持有工業(yè)、物流、商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)和養(yǎng)老、旅游、體育等設(shè)施，向社會提供租賃和運(yùn)營服務(wù)。
同時，將積極開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，拓寬社會投資渠道，擴(kuò)大開發(fā)企業(yè)和住房租賃經(jīng)營企業(yè)融資規(guī)模；鼓勵有房居民或開發(fā)商將自有房產(chǎn)作價(jià)購買基金，獲得長期穩(wěn)定收益，同時多渠道增加租賃房源。允許機(jī)關(guān)事業(yè)單位以租賃方式解決辦公用房缺口。
2017年底前小區(qū)不配建中小學(xué) 山東將限制開發(fā)商新接項(xiàng)目
方案中顯示，山東將著力解決城鎮(zhèn)中小學(xué)“大班額”問題。已建成小區(qū)因開發(fā)企業(yè)原因未達(dá)到配建要求的，責(zé)成開發(fā)企業(yè)在2017年年底前完成，否則限制或停止其承接新的開發(fā)項(xiàng)目。
方案中要求，要完善各類配套設(shè)施，提高住房消費(fèi)吸引力。各地要本著均衡布局、方便群眾的原則，完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)教育(中小學(xué)、幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老服務(wù)、文化體育、社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，將上述各類設(shè)施的配建規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到每個新建住宅小區(qū)和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，在規(guī)劃條件和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書予以載明。
未按規(guī)劃條件和建設(shè)條件意見書要求完成配套建設(shè)、不能同步交付使用的項(xiàng)目，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門不予辦理竣工綜合驗(yàn)收備案，不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)不予受理不動產(chǎn)登記申請。
方案中提出，將突出落實(shí)中小學(xué)配建要求，解決好城鎮(zhèn)中小學(xué)“大班額”問題。已建成小區(qū)因開發(fā)企業(yè)原因未達(dá)到配建要求的，責(zé)成開發(fā)企業(yè)在2017年年底前完成，否則記入不良信用記錄，重新核定開發(fā)資質(zhì)，限制或停止其承接新的開發(fā)項(xiàng)目；違反規(guī)劃在中小學(xué)用地上進(jìn)行違法建設(shè)的，責(zé)令拆除，限期按規(guī)劃要求完成中小學(xué)建設(shè)。
原則上不再建公租房 改收購符合條件中小套型商品房
根據(jù)方案，下一步，山東將控制商品房供應(yīng)規(guī)模。科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃，有序控制土地投放和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，精心研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案。落實(shí)國家金融、稅收、住房公積金等政策，適當(dāng)提高公積金貸款額度，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)購房者的支付能力和信心。活躍住房二級市場，促進(jìn)剛性需求和改善性需求有效釋放。
打通保障房和商品房通道。提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比重，提高國有土地上房屋征收貨幣補(bǔ)償比重，引導(dǎo)被安置居民選購合適的商品房。提高公共租賃住房發(fā)放租賃補(bǔ)貼比重，政府原則上不再直接投資集中建設(shè)公共租賃住房，確實(shí)需要的，收購符合條件的中小套型商品房或在商品房小區(qū)中配建。
改善農(nóng)村教師和醫(yī)護(hù)人員工作生活條件 政府租房作宿舍
滿足農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房需求。方案要求適應(yīng)山東就地就近城鎮(zhèn)化發(fā)展特點(diǎn)，瞄準(zhǔn)農(nóng)村市場，重點(diǎn)面向已在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，提供或改造符合其需求的商品住房，突出完善教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)設(shè)施，加快中小城市及小城鎮(zhèn)去庫存化進(jìn)程。
改善農(nóng)村教師和醫(yī)護(hù)人員工作生活條件。方案提出，各地可在農(nóng)村中小學(xué)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院駐地或附近，由政府收購或租用合適的商品房，用作在崗教師、支教教師、頂崗實(shí)習(xí)師范生和在崗醫(yī)護(hù)人員周轉(zhuǎn)宿舍，租金標(biāo)準(zhǔn)可參照當(dāng)?shù)毓沧赓U住房政策執(zhí)行；鼓勵在編在崗的農(nóng)村教師和鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院醫(yī)護(hù)人員在縣城(縣級市、區(qū)政府駐地)購買商品房，可由當(dāng)?shù)亟逃⑿l(wèi)生計(jì)生部門組織，以優(yōu)惠價(jià)格共同購買。
政府可租滯銷商業(yè)用房改造為中小學(xué) 緩解上學(xué)難問題
方案中提出，可以創(chuàng)新消化庫存商品房。各地政府可采用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業(yè)(輕加工研發(fā)型)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間(會議室+實(shí)驗(yàn)室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等，實(shí)現(xiàn)消化商品房庫存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。
對長期滯銷且符合條件的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學(xué)、幼兒園用房，緩解“上學(xué)難”、“入托難”問題。允許創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者，將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。
山東將積極發(fā)展“創(chuàng)業(yè)工廠”等跨界地產(chǎn)
方案中顯示，下一步山東房地產(chǎn)業(yè)將適度降低商品住宅供應(yīng)比重，積極發(fā)展跨界地產(chǎn)如“創(chuàng)業(yè)工廠”等。
方案顯示，目前山東房地產(chǎn)業(yè)存在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理問題，主要表現(xiàn)在居住地產(chǎn)比重偏大，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩，工業(yè)、物流、養(yǎng)老、旅游等跨界地產(chǎn)比重偏低。下一步山東房地產(chǎn)業(yè)將適度降低商品住宅供應(yīng)比重，由相對單一的居住型產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，積極發(fā)展跨界地產(chǎn)。
跨界地產(chǎn)主要方向?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)工場、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育、文化、體育地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、城市綜合體等。
其中，“創(chuàng)業(yè)工廠”主要為適應(yīng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新特別是“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)業(yè)的需求，為小微企業(yè)、自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者開發(fā)建設(shè)條件便利、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工作生活場所，如創(chuàng)客空間、SOHO(辦公居住一體化)、LOFT(靈活布局開敞空間)、電商用房(辦公倉儲加工物流一體化)等，促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、知識分享、創(chuàng)意交流、協(xié)同創(chuàng)造。其中，對有前景的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)可以房價(jià)、房租作價(jià)折算為股權(quán)。
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