東李，原本默默無聞，和熱鬧的樓市“絕緣”。然而，2014青島世園會的召開，給東李帶來了有目共睹的變化。其中，最重要的一方面就是催生了島城樓市的東李板塊。如今的東李已經成為整個李滄區(qū)居住品質和住宅價格的代表，并且在后世園時代，東李板塊的熱度仍在不斷上升，大鱷紛紛在此發(fā)力。隨著“金九銀十”來臨，地產大鱷們在東李的動作也開始加快，一場樓市銷售大戰(zhàn)已經箭在弦上。
新盤近鄰
產品競爭在所難免
“世園會之后，感覺東李冷清了許多。”不少市民曾經有這樣的感覺。的確，隨著2014青島世園會的落幕，東李一度恢復到了往日的寧靜。不過，這種寧靜并沒有持續(xù)太長時間，今年國家AAAA級景區(qū)青島世界園藝博覽園的揭牌使得東李再度引人注目。與此同時，東李板塊也在今年頻頻發(fā)力，不但涌現(xiàn)出眾多新盤，而且主打剛需更是重新吸引了不少購房者的關注。
“最近參加了幾次購房車活動，發(fā)現(xiàn)都有東李這一站。”準備今年購房的小陳說，“感覺東李買房很方便，因為樓盤都是扎堆在一起。”的確，原先一張樓市白紙的東李已經成為房產大鱷的必爭之地，如今除了萬科、和達在此繼續(xù)深耕，海爾和卓越也是在去年底拿地進入東李，此外首次進駐島城的北京城建和新城地產也是選擇在東李 “首發(fā)”。有地產公司人士表示，選擇東李片區(qū)作為其青島戰(zhàn)略首發(fā)，主要是看好其區(qū)域無限的未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>
大鱷們在東李的開發(fā)都是 “加速度”，目前，拿地的大鱷們已經紛紛公布案名：萬科生態(tài)城二期、和達璟城、海爾博悅蘭庭、新城香溢紫郡、北京城建龍樾灣和卓越皇后道。其實很多購房者不難發(fā)現(xiàn)，這些在東李板塊的新盤幾乎都是 “近鄰”。“感覺都在5分鐘車程之內，在地圖上看就是擠在一起。”小陳說。記者發(fā)現(xiàn)，東李六大盤說是“扎堆”一點不為過，和達、海爾和卓越、新城等項目，基本分布在萬科生態(tài)城一期的周邊，只有北京城建的項目稍遠，也不過1公里的距離。
更耐人尋味的是，海爾博悅蘭庭、新城香溢紫都、卓越皇后道、萬科生態(tài)城二期以及老盤中海玫瑰庭院的售樓處（或臨時售樓處）均設在了萬科生態(tài)城一期的商業(yè)網點。在業(yè)內人士看來，“售樓一條街”在島城并不多見，這也從一方面說明了東李板塊競爭的白熱化，一場“短兵相接”的廝殺在所難免。
區(qū)位雷同
各家暗戰(zhàn)存差異
“除了和達將有部分別墅洋房以外，海爾博悅蘭庭、萬科生態(tài)城二期、卓越和北京城建項目都將以高層住宅為主，同時配有部分商業(yè)。所以，未來這些樓盤產品相似程度特別高，都屬于同一區(qū)域的競品項目。”樓市分析人士認為，這幾個項目的位置差別不大，可以說在地段、配套、交通等方面都相差無幾，沒有哪家能有明顯優(yōu)勢。
盡管如此，各家項目還是在向購房者展示著自己的與眾不同。“項目靠近廣水路小學，該小學將于今年年底建成，明年9月份投入使用。雖然現(xiàn)在學校規(guī)劃并未確定，但是就地理位置而言，海爾博悅蘭庭是周邊樓盤最靠近該學校的，劃到該校應該不成問題。”海爾博悅蘭庭的銷售人員介紹。和達璟城的工作人員則是反復強調，大型商超麥凱樂將入駐，在完善周邊配套的同時，這無疑能帶動世園板塊商業(yè)配套的繁榮。作為世園板塊“老盤”，萬科則是強調自己的生態(tài)優(yōu)勢，像臨近世園會、金水公園和李村河濕地公園，可謂生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢非常大，可作為改善房和養(yǎng)老房。此外萬科生態(tài)城相關人士表示，購房者對萬科品牌的認知度和認可度較高，且之前的萬科生態(tài)城一期產品做得不錯，也為二期做了很好的鋪墊。
雖然推盤節(jié)點和地段區(qū)位十分接近，但是東李板塊的樓盤在入市時仍然是“各有章法”。從時間節(jié)點來看，“錯峰”無疑是一種好方法。像海爾博悅蘭庭開盤最早，6月即已開盤，目前已經加推新樓座；已經開盤的和達璟城，是以上新盤中體量最大的，目前銷售態(tài)勢良好；新城香溢紫郡和卓越皇后道則瞄準“金九銀十”，新城地產首入青島，對首個項目的重視程度可以想象，卓越皇后道似乎是本批東李新盤中最“悄無聲息”的，其實卓越皇后道的營銷策略更側重線下，目前已經開始通過活動召集 “全民經紀人”的團隊。
價格比拼
如今定價“平易近人”
一度，東李板塊以改善需求為主，12000—13000元/平方米的均價也嚇退了不少購房者。而如今，隨著東李板塊“剛需化”，價格也變得平易近人。“感覺東李新盤的房子差不多，價格是我最關注的方面。”有購房者表示。實際上，樓市中地價和房價的關系就像面粉和面包，土地價格往往決定著房價。記者查閱了去年大鱷在東李拿地的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)北京城建拿地價格最高，卓越新城拿地價格最低，海爾其次，和達璟城和萬科的拿地價格都在3400元/平方米左右，卓越新城和海爾在土地成本上具有些許優(yōu)勢。
縱觀東李板塊的六大盤，定位、定價都有超高的相似度，戶型主打80—120平方米以內的二居、三居，因此業(yè)內人士認為，沒有哪家能有明顯優(yōu)勢，相信未來的一兩年內，該區(qū)域將會成為開發(fā)商大打價格戰(zhàn)的“戰(zhàn)場”。的確，為了能夠爭奪潛在客戶占領市場，“價格戰(zhàn)”已經成為東李板塊的常態(tài)，新盤上市定價一次次刷新“東李新低”，甚至打出“剛需價7字頭”以博人眼球。
以最先開盤的和達和海爾為例，和達璟城最早釋放出7999元/平方米的起價，超低的價格給人一種重回2010年的感覺。海爾博悅蘭庭則是喊出8070元/平方米起價，最終均價為9370元/平方米；萬科生態(tài)城二期也不甘示弱，放出起價7999元/平方米，與和達璟城不相上下。新城香溢紫郡、卓越皇后道動作稍微慢，雖然價格未出，但鑒于前幾家樓盤位置、配套等方面都其相差無幾，在競爭激烈的境況下，定價想來也不會太高。在業(yè)內人士看來，排隊上市的各家新盤都暗自打著心理戰(zhàn)，誰都不敢輕易定高價 “嚇跑”客戶。顯然，東李下半年的樓市還將以“價格戰(zhàn)”為主，均價不會過萬元，這和一年前的東李12000—13000元/平方米的均價相比，理性了不少。
配套完善
增添板塊新動力
“感覺現(xiàn)在周邊商業(yè)配套不是很完善，沒有大型商場，只有小型商超，購物不太方便。”“作為新板塊，感覺教育醫(yī)療跟不上，所以一直在猶豫。”在很多購房者印象中，東李板塊好環(huán)境好，但是最大的問題就是缺配套。實際上，作為新興居住板塊，東李的規(guī)劃發(fā)展是緊鑼密鼓的。目前，便捷通達的世園大道、金水路、九水東路以及“后世園”人工綠化更完善、天然山水環(huán)繞的稀缺生態(tài)環(huán)境配套，再加上近期青島地鐵M2號線延伸至世園會板塊的消息，更是使得眾多“上班族”關注東李片區(qū)。
據(jù)了解，隨著東李眾新盤的面世，商業(yè)配套規(guī)劃和建設也初現(xiàn)雛形。商業(yè)配套方面，目前已經入住的萬科生態(tài)城一期、山河城、和達和城等小區(qū)均配套有沿街便民底商；萬科生態(tài)城附近政府還規(guī)劃有17公里的濱河商業(yè)街，并臨近李家上流農貿市場；卓越皇后道和和達璟城項目還規(guī)劃有商業(yè)綜合體和購物中心，據(jù)悉和達璟城計劃引入麥凱樂。
東李板塊的教育醫(yī)療配套也在不斷完善中。隨著東李板塊新建樓盤增多，新入住市民也越來越多，孩子“入學難”成了頭等問題。不過令人欣慰的是，有青島廣水路小學、東川路小學、賓川路小學一大批配套學校將進行新建、改擴建，讓居住在此的居民打消了孩子入學問題方面的顧慮，又讓一大批新盤榮升為學區(qū)房。此外，東李板塊的醫(yī)療配套也是不斷升級，除了目前401醫(yī)院北院之外，位居金水路和賓川路交匯處即萬科生態(tài)城二期北側規(guī)劃有4.7萬醫(yī)療用地，將建設一所綜合醫(yī)院，預計590個床位，建成后東李的醫(yī)療配套將更加豐富。
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