截至目前，滬深A股已經有125家房地產企業公布半年報，營業收入共計3989億元，而其凈利潤只有364.5億元，凈利潤率只有9.1%。統計機構分析，這是A股房地產上市公司的平均利潤率在歷史上首次跌入個位數。
未來，隨著中小房企集中公布半年報，平均凈利潤率可能會繼續下調。對此，業內分析人士認為，銷售難度加大、融資成本持續增加和拿地競爭激烈等因素，是房地產企業利潤下滑的原因。雖然全國一二線市場回暖，但三四線城市依然處于調整過程中，以價換量在持續。而房企在一二線城市拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持。
營業收入普遍上漲 利潤率普遍降低
從年報上來看,多數企業的營業收入普遍上漲。根據克而瑞《2015年上半年中國房地產企業TOP100排行榜》顯示,2015年上半年,房企金額及面積門檻均高于去年同期。上半年TOP10房企入榜門檻首次突破300億元,較去年同期增加44億元,漲幅為17%。
其中,萬科上半年累計實現銷售面積902.6萬平方米,銷售金額1099.6億元,同比分別上升9.9%和9.0%；保利上半年保利地產實現簽約金額760.42億元,同比增長16.74%；龍湖地產上半年實現合同銷售額216.3億元,同比增長6.7%；華遠地產完成銷售簽約額23.75億元,同比增長7.7%。
分析顯示,碧桂園等品牌房企中的“優等生”,也出現指標下滑的現象,大部分企業的利潤率都明顯下調。對此,業內人士認為,一方面今年房地產行業回溫但未見較大反彈,另一方面2013年后土地成本持續走高,房企經營成本增加等原因,共同導致了房企利潤率的趨勢性下滑。
從去年開始頻繁提出的房地產行業已經進入“白銀時代”,而此次的房地產企業年中報以非常直觀的方式呈現白銀時代的到來。
公司債大行其道 房企國內加速融資
今年以來上市房企的境內融資規模出現爆發式增長,包括萬科、融創、碧桂園、中糧、泰禾、遠洋等60余家中國上市房企集中在內地發行公司債，而2014年全年只有15家融資成功。
今年6月18日,恒大地產成功發行首期50億元的境內公司債;7月7日,發行第二批150億元的境內公司債,創下內地民企在境內發債的單筆規模最高紀錄。此外,富力地產、中國奧園、碧桂園、融創中國、遠洋地產、龍光地產已發行的境內公司債規模分別為65億元、24億元、60億元、30億元、50億元、25億元。
“房企境內融資額出現大漲,主要原因有境外融資難度加大、房企對資金需求增加、國內信貸政策寬松等幾方面原因。”中原地產首席分析師張大偉表示。他認為,一二線城市地價上漲導致房企對資金需求依然非常大,今年以來美國QE退出,國內信貸政策持續寬松,貸款利率下降,相關手續也相對簡化,對于房企來說,成本優勢明顯。
土地價格高昂 去庫存一如繼往
面對高昂的土地價格和融資成本，再加上盈利的三重壓力，去庫存化成了上半年各大房企的關鍵詞。據萬科統計，上半年內地房地產市場庫存開始逐漸減少，截至6月底，14 城市新房庫存面積由2014年底的1.52億平方米下降至1.48 億平方米，去庫存化周期由2014年底的11.3個月下降至10.4個月。
萬科董秘譚華杰在業績會上表示，今年上半年成交以去庫存為主，比去年的低谷有所好轉，未來市場仍將延續去庫存的趨勢。萬科總裁郁亮則指出，房價單邊上漲的時代已經結束，土地拿得多并不一定是財富，“供需關系的變化將推動市場新房的去庫存化。”
綠城中國執行董事兼行政總裁曹舟南在業績會上表示，綠城中國上半年約63%的銷售額來自于去庫存樓盤，預計中國內地房地產行業在近兩三年內的主旋律都將以去庫存化為主。
對此，一位不愿透露姓名的業內人士表示，房企去庫存化的原因是土地價格的高昂以及房地產商對經濟前景的不確定性。他告訴記者：“盡管銷售不錯，但上半年房地產行業的投資增速在下降，新開工面積也在下降，開發商們都表現得戰戰兢兢，去庫存可以讓公司的機動性變得更好。”
發展與兼并共存 低利潤或成“新常態”
在行業盈利增速普遍放緩的大背景下，萬科、碧桂園等多家大房企都將發展其他產業提升到戰略高度。
碧桂園在中期業績報告會上首次提及，旗下物業服務與教育業務兩大板塊正在籌劃在A股分拆上市。萬科更是自去年起頻頻提起，未來萬億市值布局中，傳統住宅銷售業務占比不到一半，另一半主要來自新業務，目前考慮較為明確的幾塊業務是教育、物業管理、海外業務、萬科驛等。早前，張玉良掌管的綠地已經開始多元化經營，恒大更是踏上了從賣水到賣糧油的“大快消”之路。
與大型房企多元化發展不同，部分中小房企選擇告別房地產行業。據不完全統計，目前已有19家A股上市房企宣布徹底告別房地產。
此外，據克而瑞研究中心統計數據顯示,截至今年7月,由房地產企業主導的并購次數達到114次。其中,“房地產開發”、“金融”、“互聯網軟件與服務”成為房企收購股權最偏愛的三個行業。
在上述多達114次的股權收購中,房企在房地產開發行業的股權收購次數為40次,占35.1%;房企在金融行業的股權收購次數是13次,占11.4%;房企在互聯網軟件與服務行業的股權收購次數為8次,占7%;剩下的股權收購中,涉及的行業非常廣泛,既有汽車、電子、農業、建材等傳統行業,也有環境與設施服務、體育、電影與娛樂等新興行業,次數為53次,占46.5%。
“靠土地溢價獲取高額利潤的時代退去,房企尋找新的利潤增長點,是掀起并購熱潮的根源。”克而瑞研究中心分析師沈曉玲說。他表示,通過在地產行業進行股權并購,房企可儲備更多的土地資源;通過在金融、互聯網等多種行業跨界進行股權并購,房企能快速進入新的領域,分割新的市場份額。
對此，業內人士則表示從已經發布的房企半年報業績來看，今年房地產市場已經進入到一個低增速、低利潤的“新常態”，這也是整個房地產行業去庫存、去產能的顯著標志，等到產能處于均衡狀態，利潤率才有實質性恢復，而這個過程要持續兩三年左右。
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拿地面積下滑 房企回歸一線城市
由于上半年土地供應大幅減少,房企拿地面積也出現大幅下滑。大部分房企把目光聚焦在一線城市,這也直接導致一線城市土地價格的上漲。部分一線城市近期掛牌土地在增多,比如北京9月將有6宗住宅地塊入市交易。但是受到三四線城市庫存影響,房企布局重點還是在一線和部分二線城市,重點城市“狼多肉少”的格局難以改變。
從房企公布的2015年半年報來看,上半年土地市場整體供需回落。根據“申萬宏源”數據,申萬宏源監測的14家房企在2013和2014年平均花費在土地購置上的費用占到當年合約銷售金額的44%和27%,今年上半年這一數據降低至18%。
根據國家統計局公布的數據,1-6月,房地產開發企業土地購置面積9800萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份擴大2.8個百分點;土地成交價款2866億元,下降28.9%,降幅擴大3.1個百分點。
全國拿地速度雖有所下滑，北上廣深一線土地市場卻遭到各家房企持續爭搶,土地價格不斷上漲。以北京為例,北京住宅地塊近兩年供應更加稀缺,今年前7個月僅有21宗宅地實現成交,創近3年來同期新低。北京土地市場在8月末迎來多宗經營性用地掛牌，多塊土地出現高溢價成交。
對此，亞豪機構市場總監郭毅認為,由于上半年多項利好政策疊加效應,今年北京樓市急速回溫,庫存去化速度加快,眾多開發商將重心聚焦于北京為代表的一線城市。郭毅認為,北京今年土地供應有限,土地市場競爭異常激烈。受到二線以及三四線城市逐漸飽和的影響,房企整體利潤不斷下滑,而一線城市均現回暖,因此大量房企回歸一線城市。(記者 崔陸鵬)
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