被豪宅化的一線城市:地價(jià)不斷攀升 項(xiàng)目借勢(shì)上漲

8月底9月初，豐臺(tái)石榴莊和朝陽孫河、東壩兩個(gè)樓面價(jià)均超過5萬元的地王出爐，不僅習(xí)慣性地將北京的土地市場(chǎng)引向亢奮，也為密集出爐的頂豪市場(chǎng)添加新的后備軍。除了北京，在上海、深圳等一線城市，豪宅化已經(jīng)成為一線城市純商品房市場(chǎng)共同特征。

在全國樓市分化之下，一線城市成為房企避風(fēng)港，吸引大批房企涌入，然而，因?yàn)橥恋毓?yīng)有限，“僧多粥少”的格局不斷推高一線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)，當(dāng)前一線樓市出現(xiàn)一個(gè)尷尬的縮影：高地價(jià)導(dǎo)致的樓盤“被”豪宅化，一些兩年前還是剛需扎堆的區(qū)域頓時(shí)高價(jià)項(xiàng)目扎堆，之前沒有高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的房企也開始做豪宅，然而，地價(jià)成本的快速提高，卻是天價(jià)項(xiàng)目利潤(rùn)率下滑。

頂豪頻出

“又一個(gè)超價(jià)格10萬元的豪宅誕生了。”在近日東壩南區(qū)地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)，某參與拿地的房企人士感慨道。

本周二，東壩地塊吸引了9家競(jìng)標(biāo)主體展開了99輪的角逐，最終，龍湖、保利、首開聯(lián)合體以42.5億元和配建8.9萬平方米限價(jià)房的代價(jià)摘得。據(jù)龍湖測(cè)算，樓面地價(jià)為50081元/平方米。

這是繼8月底9月初，豐臺(tái)石榴莊和朝陽孫河兩塊天價(jià)地塊出讓之后，北京土地市場(chǎng)又一新地塊，盡管三個(gè)地塊位置不同，然而，樓面價(jià)超過5萬元，將來售價(jià)奔10萬已經(jīng)成為三個(gè)地塊的共同歸宿。“北京樓市高端化局面已初步形成。”一位業(yè)內(nèi)人士感慨。

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015-2016年初北京預(yù)期上市能夠銷售的新“10萬+”的項(xiàng)目接近15個(gè)，包括萬柳書院、香河園3號(hào)、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號(hào)院、保利東壩、恒大華府、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、東山墅、駿豪中央公園廣場(chǎng)、萬科北河沿、龍湖西宸原著、北平府等，再加上此前在售的10萬元單價(jià)以上的盤古大觀、霄云路八號(hào)、運(yùn)河岸上的院子等10個(gè)左右存量項(xiàng)目。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計(jì)，目前待售的“10萬+”頂豪住宅項(xiàng)目達(dá)到了2000套以上，計(jì)劃在2015年入市的恐怕會(huì)超過1000套。

值得注意的是，目前統(tǒng)計(jì)的入市天價(jià)項(xiàng)目還只是2014年及之前拿地地塊，隨著新天價(jià)地塊入市，北京頂豪項(xiàng)目必將擴(kuò)容。

呈現(xiàn)高端化、頂豪化特征的不僅僅是北京，7月底、8月初，包括綠城黃浦灣、九龍倉壹十八、泛海國際住區(qū)、華潤(rùn)九里、萬科翡翠濱江等頂豪亮相。在陸家嘴等熱點(diǎn)區(qū)域，甚至出現(xiàn)一條街多個(gè)頂豪同時(shí)在售的局面。

今年以來，深圳頂級(jí)豪宅市場(chǎng)則出現(xiàn)井噴，合計(jì)有5個(gè)項(xiàng)目均價(jià)突破8萬元，有3個(gè)項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)突破10萬元，5月深圳頂豪成交總金額已經(jīng)是一線城市第一；廣州豪宅成交量亦達(dá)到最近6年來的峰值。

扎堆一線推高地價(jià)

一線城市樓市豪宅化，與地價(jià)不斷攀升密不可分。

來自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在全國十大典型城市中，一線城市地價(jià)今年上漲明顯。7月份，樓面價(jià)均價(jià)為9205元/平方米，同比上漲高達(dá)40.1%。2015年以來平均樓面價(jià)8921元每平方米，同比2014年全年的7631元漲幅高達(dá)16.9%。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以一線城市的住宅土地為例，2015年供應(yīng)的土地均價(jià)為14432元每平方米，同比2014年的11679元每平方米漲幅達(dá)23.6%。

土地供應(yīng)稀缺，加之大型房企紛紛向一二線核心城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，一線城市土地市場(chǎng)的爭(zhēng)搶持續(xù)出現(xiàn)，樓面價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，今年來宅地供應(yīng)的不足是造成“被搶”的主要原因。尤其是四環(huán)以內(nèi)的居住用地，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近五年間北京四環(huán)以內(nèi)住宅用地僅供應(yīng)14宗，而未來城六區(qū)的住宅用地更是將受到嚴(yán)格管控，供應(yīng)的稀少使得其成為“兵家必爭(zhēng)之地”。

而與此同時(shí)，隨著宅地尤其是優(yōu)質(zhì)宅地“肉”越來越少，進(jìn)京圈地的“狼”卻越來越多。郭毅分析，受到二三線以及三四線城市逐漸飽和的影響，房企整體利潤(rùn)不斷下滑，而相對(duì)一線城市均現(xiàn)回暖，因此大量房企開始收縮戰(zhàn)線，回歸一線城市，今年來多次在土拍市場(chǎng)出現(xiàn)的碧桂園就是一例。“狼多肉少”的現(xiàn)狀也使得今年的每一宗宅地都表現(xiàn)“火熱”。

“九龍倉回歸一線，不外乎就是北京、上海、廣州、深圳。”九龍倉集團(tuán)第一副主席、九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋表示，之所以回歸一線城市，主要是因?yàn)樗氖袌?chǎng)容量比較大。“三、四線城市就比較辛苦了，哪怕今天市場(chǎng)回暖，但是三四線城市的庫存量還是相當(dāng)多。有去化的量，但是上升的空間比較少。”

就在九龍倉回歸一線的同時(shí)，大部分房地產(chǎn)商也回歸一線，這也對(duì)九龍倉帶來挑戰(zhàn)，周安橋坦言：“作為發(fā)展商來講，我們感受最深的就是很難搶到地，土地的價(jià)格往往是超過或者是接近了房子的價(jià)格，也就是我們俗稱的‘面粉比面包貴’的階段。”

區(qū)域項(xiàng)目借勢(shì)上漲

隨著一個(gè)個(gè)天價(jià)豪宅地塊出讓，直接獲益的是區(qū)域在售項(xiàng)目。

受到高價(jià)地塊的頻繁推動(dòng)，東壩區(qū)域內(nèi)的樓價(jià)已經(jīng)開始上漲。目前東壩唯一一個(gè)在售項(xiàng)目利錦府，二期開盤定價(jià)由一期的49000元/平方米跳漲至59909元/平方米。龍湖在東壩區(qū)域內(nèi)的精裝平墅項(xiàng)目也將在近日亮相，價(jià)格區(qū)間也在千萬量級(jí)，該地塊正是今年年初由龍湖和首開聯(lián)合以11.25億元獲得，當(dāng)時(shí)平均商品房住宅部分樓面價(jià)為32000元/平方米。

拍地現(xiàn)場(chǎng)的一位房企負(fù)責(zé)人告訴記者：“面包和面粉誰貴的問題討論很多年。很多地塊拍出時(shí)，大家都覺得貴，過一兩年回頭看，依然覺得物有所值。”

“北京地價(jià)遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)開始成為常態(tài)。”張大偉表示，北京2013年開始出現(xiàn)了地價(jià)超過房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，而從2015年6月大興等南城高價(jià)地塊開始，出現(xiàn)了地價(jià)遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。這證明了房企對(duì)一線城市土地的爭(zhēng)搶。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，北京成交價(jià)突破6萬元/平方米的高端公寓共成交1170套，是去年同期413套成交量的2.8倍，整個(gè)高端公寓市場(chǎng)成交總金額更是由去年的54.24億一舉躍升至231.08億元，市場(chǎng)容量大增3.3倍。

而與孫河新地王密切相關(guān)的別墅市場(chǎng)，在今年同樣走出了一輪上揚(yáng)行情。數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，北京共成交2164套別墅，成交總金額221.06億元，成交套數(shù)、總金額分別是去年同期的1.7倍和1.6倍。

事實(shí)上，為了拼營(yíng)銷，頂豪項(xiàng)目都絞盡了腦汁尋找自己項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，北京頂級(jí)豪宅的營(yíng)銷爭(zhēng)奪戰(zhàn)已經(jīng)愈演愈烈。推廣活動(dòng)更是接連不斷。“位置好，產(chǎn)品消化會(huì)比較好的預(yù)期，一些因?yàn)榈貎r(jià)倒逼而被動(dòng)做10萬項(xiàng)目的開發(fā)商、偽豪宅，肯定會(huì)陷入困境。今年雖然豪宅頻出，但不會(huì)是歌舞升平，肯定會(huì)有所分化。”一位北京高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

 開發(fā)商無奈

“頂豪價(jià)格看似很高，回頭一算賬，利潤(rùn)率并不算很高，與三四年前不可同日而語。”對(duì)于頂豪利潤(rùn)率，某房企負(fù)責(zé)人無奈地表示。

房企成本高企，尤其是土地成本，一二線城市土地價(jià)格越來越高，在售價(jià)下降、成本上升的情況下，房企賺錢更加艱難。

從龍頭房企的半年報(bào)來看，綠地、萬科、保利、招商四家房企上半年毛利率分別為13.9%、30.45%、36.3%和33.31%;凈利潤(rùn)率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。

從行業(yè)整體情況來看，房企盈利能力仍不容樂觀。截至8月26日，92家上市房企先后發(fā)布了半年報(bào)，營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為3364億元，而凈利潤(rùn)只有282億元，凈利潤(rùn)率僅8.4%;且這92家房企中有60家房企凈利潤(rùn)率低于10%，有55家房企凈利潤(rùn)率同比出現(xiàn)下滑。

周安橋表示，如果不斷上漲，就像股市一樣，終有一天會(huì)崩盤。作為發(fā)展商，我們感受最深的就是很難搶到地，土地的價(jià)格往往是超過或者是接近了房子的價(jià)格，也就是俗稱的“面粉比面包貴”的階段。