如今的市南東部是人們公認的青島中心區，當許多人醉心于它的時尚繁華時，曾經繁榮一時的市南西部中山路卻在歷史的余暉中成了有待改造的對象。就在前不久，不少“中山路片區改造難度大”的聲音此起彼伏，有的因為其地理原因，也有的因為其配套落后，但更多的是因為其轄區內原本“紅瓦綠樹”的建筑，如今成了令人頭疼的危舊房。
時至今日，這片曾經青島最負盛名的區域已經經歷了4次“大手術”，在休眠中見見蘇醒后，也終于煥發出了新的活力。不得不承認的是，這片區域有著青島全域最好的醫療及教育配套，有著“驚為天價”的學區房，還有著最能代表青島的老城“摸樣”......近日，記者對市南西部老城區進行了實地走訪，帶您全方位了解這片青島昔日中心區。
【老城印象】
老城區昔日輝煌不再 發展雖緩但形象漸新
提起青島，你一定會想到中山路，盡管前面會帶上奧帆中心、東部商圈亦或是香港中路，中山路都會是一張城市名片，盡管它早已不再繁華。
有人說現如今的中山路像塊“雞肋”，在眾多老城區奮力謀發展時，中山路顯得并不“積極”，慢條斯理的維持著它老態龍鐘的“摸樣”。這里有許多老青島人兒時的記憶，那時還沒有香港中路，也沒有海信廣場，更沒有30000元一平的海景房；那時的中山路就是青島的中心區，銀行、商鋪密布 ，酒店、戲院林立，車水馬龍 ，人流如織，其繁榮已達極致。
而如今，這片青島昔日的中心區竟然被說成是“食之無味棄之可惜”的“雞肋”，而原因也大都因為其曾經的輝煌。青島灣片區危舊房改造，很大一部分都集中在這里，既想要維護老建筑，又想要興建新住宅，從理論上就是矛盾的。并且，在青島商圈已經達到全域開花的當下，中山路商圈的地位在其大面積關停的商超面前顯得岌岌可危。但是，老青島人依然對這片大青島版圖上極具歷史感的版塊充滿了信心，盡管不被外界所看好，中山路商圈在經歷了四次“手術”后，連帶周邊區域都有了嶄新的形象。
片區聯動新樓盤價位不低 老城區坐享“高規格”配套
說起市南西部的房子，紅瓦的德式建筑一直是青島的主要建筑特色，曾經有過被德國侵占的歷史，因此，德式建筑在這片老城區成了一道獨特的風景線。此后很長一段時間，西部老城區都無新盤可言，占據著青島最昂貴版圖的市南區，又面臨著大片的危舊房，讓這里成了不折不扣的老城。
然而，區域的發展還是需要“破舊立新“，西部老城區的金茂灣于2012年成為這片區域首個新盤，雖然并不在中山路片區內，但可以享受老城區全面配套的新盤依然受到大批購房者的青睞。隨后，臨近的小港片區雖然并不屬于市南區，但同屬西部且坐擁臨海資源的危舊房被拆除，小港改造房海逸景園、新盤自由港灣、曉港名城拔地而起，造就了西部高樓林立的現代化景象。
雖然新盤并不多，但價位卻不低，盡管坐落于有著上百年歷史的老城區，但新盤價格高達13500-16800元/㎡，有人認為價位偏高，也有人認為“不值”，但懂它的人自然明白這里的好，除了得天獨厚的海岸線優勢，配套的“高規格”搭配這樣的房價也真是“撿了大便宜”。
江蘇路小學青醫附院青島NO.1 學區房“天價”堪比東部豪宅
作為青島曾經的中心城區，盡管現如今稍顯沒落，但區域的醫療配套及教育配套依然是最優異的。在綠葉映襯下的青醫附院每天早上都會被大量私家車圍堵的水泄不通，這家三級甲等醫院應該是所有青島人都最為認可的；除此之外，西部老城區的市立醫院也同樣備受推崇，由于昔日青島中心商圈的地位，因此，兩家大型醫院均坐落于老城區，即便現在開設了東部分院，但老院區在青島人心中的地位依然不容小覷。
擁有全青島市最好的醫院還不算，青島目前最好的學校也集中在這里。前身是青島總督府童子學堂的江蘇路小學，在青島教育界的地位絕對是NO.1，除此之外，大學路小學、嘉峪關小學、太平路小學也都聲望很高，在青島家長的眼里，能入讀這些學校，孩子就沒有輸在起跑線上。
而為了入讀“名校”，前些年動輒十萬上下的“擇校費”讓孩爸孩媽們甘之如飴，而近來“擇校費”被喊停，學區房成了孩子上學的唯一途徑。于是，昔日青島中心區的“學區房”成為天價，十幾平的老房子售價接近百萬，簡直比市南東部的海景豪宅還要值錢，對此有人戲稱“在東部買海景房的錢在西部也就買筒子樓里的一間小屋。”
交通路網升級高架林立 基礎設施建設帶動老城發展
老城區最大的弊端就是交通，有百年歷史的中山路片區住宅緊密、商鋪林立，并且由于車少人多，因此區域內不少道路都較為狹窄，并且單行道較多，交通不便利的因素成了老城區一大“敗筆”。很快，青島東西快速路工程展開，成為青島歷史上的第一條城市快速通道。
東西快速路一期工程是從膠州路聊城路路口到海信立交橋，在2002年11月30日主線通車，二期工程是從海信立交橋到寧夏路大堯三路路口，在2003年9月30日主線通車。在市南東部片區尚為一片荒灘時，西部老城區的交通脈絡已經展開，而現如今，東西快速路已經成為青島市民往來東西兩城區的主要交通路線開啟了這座城市東西協同發展的全新時刻。
隨后，新冠高架排除萬難終迎通車，城市重大基礎設施建設讓人們把目光再度落到青島昔日中心區，盡管發展略顯緩慢，但它的“一舉一動”都牽動著老青島人的心。這條從2011年4月就開工建設的東西快速路三期工程排除萬難，終于在四年后“全線貫通”，讓老城區的道路交通再度升級，假如你站在館陶路附近抬頭眺望，會看到這里縱橫交錯的高架路蜿蜒盤旋四通八達，老城區的發展進步可不止一點點。
商業難復興改走“文藝風” 金字招牌下發展“中山路情懷”
在如今青島各大商圈全域開花之際，中山路片區的商業窘境更顯尷尬。接連停業的東方貿易大廈、伊都錦、發達大廈等大商場給中山路商圈帶來了重創，重新振興商業似乎成了昔日青島中心區域的一個大難題。而現有的商業體又難以與其他區域的體驗式商超綜合體相抗衡，一時之間，中山路商圈的復興之路難度陡增。
開發商及投資客雖然看好這片區域，但所需的巨幅土地在老城區成了最大的難題。眼看重振商業無望，中山路片區悄悄的開始了自己的“文藝復興”，借助赫赫有名的天主教堂，加之青島獨具特色的“菠蘿油子”地，成了知名的旅游景點，各式咖啡館、文藝小店興盛，加之2005年中山路片區第三次改造后重新開業的劈柴院，有人說，中山路現如今就只剩下“情懷”了，即便再也沒有往昔的繁華，但中山路的“金字招牌”足以支撐它走上“文藝復興”的道路。
“老城情結”讓二手房“吃香” 拆遷戶：不愿異地回遷
盡管區域不再繁華、住宅也日漸老舊；盡管越來越多的人開始向往新興片區的生活，但在這里生活了多年的居民依然不愿意外遷。在記者的采訪中，不少老青島人表示，即便拆遷也希望原地回遷，假如不能原地回遷，他們也寧愿選擇該區域的二手房。
據記者了解，由于中山路片區房源普遍“年齡”較大，次新房的售價大多在20000元/㎡左右；而年歲稍久一點的二手房，價格也超過13000元/㎡。而再擴圍到團島片區附近，二手房價格集中在14000-18000元/㎡，并沒有因為昔日青島中心區域的衰落而“掉價”。
【記者手記】
也許你還記得這里的中國電影院，東方貿易大廈曾經琳瑯滿目的商品；而時至今日，你或許很久沒有在中山路商圈逗留，甚至都不再留意市南西部老城區，這里改造的消息很多，但真正動工的卻很少，很多青島人心里都很著急，看著昔日青島的中心商圈日漸沒落。眼下，青島灣老城區改造的聲音不絕于耳，重新發展這幅板塊或許是很多人的心聲。（記者 李倍）
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