商業地產，就是作為商業用途的地產，一般分為寫字樓、商鋪和商住公寓三大類。在樓市火熱的時候，由于“商業”特性，商業地產往往備受投資者關注。現如今，隨著寫字樓需求下降，商鋪空置增多，商住公寓去化緩慢等現象出現，島城商業地產似乎進入“冬天”。尤其是開發商一度主打的商住公寓，雖然仍有“低總價、首付低、投資少、風險低”等特點，不過在購房者看來，現在商住公寓并無多少優勢……
現狀 商業地產供應激增
“我們已經入住半年了，小區一樓商鋪還有很多空置的。”在李村一新盤居住的馬先生無奈地說，“要是商鋪能開起來，生活也能更便利些。”如今，新建住宅小區配建一定體量的商業配套設施已經成為慣例。不過由于新建小區人氣不旺，商鋪往往因為招商不力而處于空置期。業內人士認為，近兩年成交土地中商業占比有增無減，未來商鋪供大于求的局面短時間很難改觀。
不僅是商鋪，有數據顯示，目前甲級寫字樓市場租賃需求有所下降，上半年凈吸納量由2014年下半年的59700平方米降至26000平方米。多家機構分析，今年下半年，島城將有多個在建甲級寫字樓項目交付，這將進一步加劇市場競爭。在中央商務區，記者發現該區域內高樓林立，卓越大廈、民建大廈、中鐵諾德廣場、凱景廣場等眾多寫字樓項目拔地而起。一家項目的置業顧問表示，目前寫字樓競爭激烈，預計今年年底該區域寫字樓數量將達到30座。
同樣，商業地產中最為市民熟悉的商住公寓，雖然價格和住宅相差無幾，但是去化速度卻大大落后。“想在新都心附近買新住宅，看中一個項目，打電話過去，得知現在只剩產權40年的商住公寓了。”購房者楊女士表示。
在業內人士看來，商業地產目前已經處于供大于求狀態。島城樓市專家張先生認為，商業地產2014年的銷售量僅有1萬套，也就是說，如果不再新增，那么存量也需要六七年時間才能消化掉。據他所知，今年還有大量商業地產入市，大約拿到預售證的有七八萬套，這樣一來商業地產的庫存壓力將更大。
商業屬性有利有弊
“商業”屬性猶如一把雙刃劍，給商業地產帶來了優勢也帶來了劣勢，尤其是市民所熟悉的商住公寓，表現十分明顯。“商住公寓最大的優勢是在限購時代，不會影響換房再購房時的首套房貸款資格。”業內人士向記者介紹說，不同于住宅經常被調控，首付等會出現變動，商業地產相對受調控影響不大，而且在限購時代，商業地產被作為投資品也更具優勢。
“當時不到50平方米的小戶型公寓，總價也就40多萬。精裝修可以直接入住，我很喜歡。當時去看房，售樓處全是人。”市民叢先生告訴記者。的確，作為商業地產的可居住產品業態，商住公寓具有 “自住”和“投資”兩重功能，它不僅擁有住宅無法比擬的不限購、不限貸等優勢，而且對購房者而言，酒店式公寓大都面積較小，房屋總價較低。在2011年后，受限購政策的影響，全國商住公寓市場一片紅火。
不過，目前島城限購政策解除，同住宅相比，商住公寓整體市場遇冷，陷入“叫好不叫座”的尷尬局面。“商業”屬性現在也放大了商住公寓的劣勢。因為根據央行和銀監會下發的 《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，商業用房首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。雖然開發商推出了低首付，但商住公寓仍面臨產權期短等問題。
算賬 算好費用及稅費再出手 自持：住起來成本高
記者了解到，商業性質公寓的水電和物業管理費均按商業標準收取。一般情況下，商業性質物業的物業管理費和水費收費均高于住宅類物業。記者查閱青島市物價局的公示發現，在階梯基數范圍內，青島居民用水電價格分別是2.50元/立方米和0.5469元/千瓦時，而商業用水電分別高達3.45元/立方米及0.9048元/千瓦時。不僅如此，商住公寓由于物業服務也并非像住宅那樣簡單，服務項目增多，物業費自然也高。“我們建議還是作為辦公場所使用比較好。”在新都心一家商住公寓樓盤，在被問及水電收費標準時，銷售人員表示，若將項目作為純住宅居住，自然比不上普通住宅的生活方便。
如果是將商業地產出租，稅費也不低。據了解，個人出租非住宅的物業，也應按規定繳納營業稅及附加、個人所得稅、印花稅、房產稅等稅收。個人出租非住宅的，月租賃金額小于5000元的，綜合征收率為12%，房產稅應納稅額=租金收入×12%；月租賃金額大于等于5000元的，綜合征收率為18.65%或18.7%。青島市區商鋪的月租賃價格大多在5000元以上，稅費很高。
投資：轉讓稅費不低
對于投資或過渡型置業者而言，水電或物業管理費或許還是小錢，但不得不提醒的是，商住公寓在轉讓時會面臨稅費高企的情況。
青島鏈家喬衛麗介紹說，商業地產在房屋用途上為非住宅，非住宅的房屋交易無論賣房人取得房屋產權超沒超過兩年，在辦理房屋產權過戶時都要按規定繳納銷售不動產營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅。她告訴記者，如果商住公寓辦理房屋產權過戶時，稅費如下：契稅按房屋交易額3%繳納；銷售不動產營業稅按房屋交易差額5.62%繳納；所得稅按房屋交易差額20%繳納。而房產稅，如果按照公式來算，一般會占到房屋交易額的30%，因此一般是按照年租金公式，也就是年租金×12%×年數。此外還有登記費和手續費等小額費用。
業內人士提醒購房者，在買入商住公寓前，最好先把轉讓時的各種稅費算一下，然后再考慮出手。
趨勢 差異化或將成未來方向
雖然目前商業地產遇冷，但是記者發現一些專業理性的投資客開始從住宅轉向商業地產，他們認為商業地產更具投資價值。比如寫字樓，同等地段的辦公物業銷售價格大多與住宅價格倒掛，而租金卻是住宅的兩到三倍。“地鐵沿線的商業地產將來最有投資價值。”有投資客表示，隨著“地鐵房”頻繁出現，一種新的商業地產選址模式正在悄然興起。他認為，將來地鐵會給商業地產注入新的生命力，像新都心、李滄中心等多個地鐵沿線，已經成為商業地產的聚集地。
面對商業地產“入冬”，開發商似乎只剩降價這一武器。在業內看來，如何實現產品差異化才是王道。目前許多房企都在產品上創新，不約而同地推出智慧社區，對此有業內人士表示，不可否認，注入互聯網概念的智能社區將成為未來年輕人購房的首選。
此外，政府也開始為商業地產尋找新的出路。山東省政府辦公廳日前印發了 《山東省房地產業轉型升級實施方案》，按照方案，對長期滯銷且符合條件的商業營業用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學、幼兒園用房，緩解上學難、入托難問題。允許創意、設計、軟件等領域的小微企業和自由職業者，將住宅、公寓登記注冊為營業場所。同時，各地政府可采用貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業（輕加工研發型）地產、“創客空間（會議室+實驗室+茶社或咖啡屋+辦公間）”、高層次人才公寓等，實現消化商品房庫存與促進新興產業發展的多贏。 記者 王曉磊
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