在持續回暖中努力轉型 當前房地產市場走勢透視

新華社北京９月１８日電題：在持續回暖中努力轉型——當前房地產市場走勢透視

新華社記者王立彬、韓潔

國家統計局１８日發布數據顯示，據測算８月份７０個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降０．４％轉為上漲１．７％，為自２０１４年９月份以來首次轉正。

二季度始，商品房和商品住宅銷售額、銷售面積同比增長由負轉正，全國房地產用地供應環比由負轉正……在數據連續“轉正”背后，房地產市場在持續回暖之中穩步轉型。

轉正、回暖：房地產新態勢基本確立

“５月開始商品房和商品住宅銷售額同比增速轉正；６月開始商品房和商品住宅銷售面積同比增速轉正，都表明房地產市場的回暖態勢。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。

房地產市場近期的積極變化，主要受益于２０１４年９月央行對首次置業和首次改善住房金融支持政策的加強，及２０１５年３月金融稅收政策的調整。尤其是央行連續降息降準，推動了商品房尤其是商品住宅市場價格的上升。

數據表明，４０個主要城市新建商品住宅價格從２０１５年２月出現總體環比持續上漲、６月份開始出現總體同比持續上漲。在價格上漲及持續上漲預期帶動下，商品房和商品住宅銷售量也從６月開始，由連續１６個月同比持續下降變為同比持續上漲，基本確立房地產市場回暖態勢。      “這將有利于穩定房地產開發投資，促進二手住房市場交易，對緩解宏觀經濟下行壓力，穩定地方政府財稅收入，發揮積極作用。”劉洪玉說。

全國城市地價動態監測顯示，地價也出現轉正、回暖跡象。五六月房地產用地供應環比由負轉正，房地產用地供應降幅收窄，局部市場出現回暖跡象。

“樓市回暖一定程度上帶動了土地市場預期向好，二季度全國住宅地價環比增速位居各用途之首，局部地區市場上漲動力顯現。商品房銷售面積、銷售額、住宅價格等指標均出現企穩跡象，帶動土地市場信心提振。”全國城市地價動態監測組負責人趙松說，商品房銷售面積同比增長由負轉正，住宅待售面積減少顯示去庫存化加快，帶動５月份房地產用地供應環比轉負為正，６月份環比繼續增加。“開發企業土地購置面積同比降速與一季度大體持平，降幅收窄。”

分化、去化：有保有壓雙管齊下

在土地與住房供給約束及人口持續凈流入影響下，目前北上廣深一線城市及南京、蘇州、廈門等主要二線城市，住房價格明顯回升。８月深圳市新建商品住宅價格漲幅為全國之最，環比同比上漲速度達到７．１３％和３５．６２％。

國家統計局數據顯示，房地產去庫存正在出現積極變化。５月末商品房待售面積比４月末減少１５萬平方米，是自本輪房地產市場低迷以來，商品房待售面積首現減少。“五六七月特別是七月以來，成交量穩定上升。價格方面，一線城市年初就上升了。二三線城市價格水平也在回升。這一點從庫存上可以看出來。三季度以來企業庫存持續上升局面已經改變。”國家發改委地產研究中心主任劉琳說。

趙松說，央地聯動，明確的預期導向觸發市場自身調節機制，積極釋放庫存壓力風險，推動了房地產市場自身的平穩運行。土地市場出現局部回暖信號，但市場分化程度有所加深。二季度三線城市住宅地價環比增速變動幅度明顯小于一二線城市。

“大部分三四線城市和少量二線城市，由于２０１０－２０１３年間土地和住房供給量過大，加上部分城市人口持續凈流出，新建商品住宅需求不足，住房價格處在環比同比持續下降過程中，商品房交易受價格下降影響也持續低迷。”劉洪玉說，地區分化越來越明顯，針對市場冷熱不均，一是要從新增供應量上進行分類調控，在供給短缺的一二線城市中適當增加土地供應、供給嚴重過量的三四線城市中減少甚至暫停新增土地供應。同時通過加大中小型城市公共基礎設施和公共服務設施投入，加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解，促進區域城市均衡發展。

轉型、升級：由發動機變為穩定器

“從長期趨勢看，我國住房市場已跨越數量短缺階段，將從追求數量向追求質量轉變，改善型、季節性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求，將成為市場供給重點。”劉洪玉說。

２０１４年，我國ＧＤＰ構成中房地產業占６％，房地產業稅收占地方政府本級財政收入約為３０％，土地出讓收入相當于地方政府本級財政收入５６％，房地產業仍是國民經濟最重要產業之一。

“房地產業在我國經濟發展中的角色，正在從增長火車頭向穩定器轉變。”劉洪玉說，作為ＧＤＰ占比中的大塊頭，未來經濟發展少了房地產貢獻。但這種貢獻會從增長轉向為穩定，即以住房投資和住房消費為主，更多地給宏觀經濟提供一個穩定基礎。“未來房地產市場高效、穩定可持續發展，就是對宏觀經濟的最大貢獻。”

“從土地政策上，堅持分類調控、分地施策，在解決熱點城市供給不足與三四線城市供應過量問題同時，要注重經濟轉型中的新興產業需求。”趙松說，要加大改革力度、激發市場活力，結合地方發展實際，加快出臺總部研發、倉儲物流、休閑養老、城市更新、文化旅游、設施農業等領域用地政策，支持房地產角色轉換。