最近，30多歲的“新青島人”丁先生，心情很舒暢。過去幾年，他為戶籍幾經折騰，先是在北京求學、工作，但未能落戶；后來又到青島一家外企工作，也買了一套房子想落戶，但因為其不符合原落戶政策，一直無法辦理落戶手續。3月15日，丁先生在得知青島新戶籍制度改革政策實施后，馬上通過手機在網上提報了居住落戶申請材料，很快便接到了被審核通過的電話通知。日前，青島公布實施戶籍新政，其中最大的變化是，取消原有單套商品住宅的面積限制，此舉意味著只要在青島有住房就可以落戶。
短期刺激小戶型房源成交
以前想要在青島購房落戶，要求擁有城區（市南區、市北區、李滄區、嶗山區、城陽區）90平方米以上、新區（青島西海岸新區、紅島經濟區、即墨區）60平方米以上單套商品住宅才能落戶，存在有房“落不下”問題。而此次新政取消了購房落戶的面積限制，實現了在青島取得居住性質的合法產權型房屋人員（含已辦理房屋轉讓合同網簽備案）及其近親屬即可辦理落戶。同時，技能人才在中心城區落戶降低繳納社保年限（由2年降低為1年）條件，在城區落戶取消社保年限限制。
一石激起千層浪。落戶新政出臺后，有業內預測，在新政影響下，小戶型二手房可能成為近期成交熱點。來自淄博的小柳，到青島工作兩年多了，一直想通過買房在青島落戶，但由于手中積蓄并不寬裕，所以一直沒有在青落戶。“新政一出，我開始著手準備買套小戶型的二手房，像是在老市北、李滄的一些五六十平方米的房子，總價100萬出頭，一下子拉近了通過買房落戶的目標。”
以往外地人在青島落戶困難重重，特別是主城區的門檻一直居高不下，買房子必須全款100平方米以上，需要至少二三百萬現金的經濟實力，這讓很多普通人望而卻步。據了解，此次青島進一步放寬落戶的門檻，特別是其中有關房產的部分非常值得關注。從最早必須要現金購買商品房90平方米以上，到后來新區放寬到60平方米、主城90平方米以上的房子，再到如今，取消原有單套商品住宅的面積限制，并且允許近親屬即可辦理落戶。對于這種購房落戶的全面放開，青島用了近十年的時間逐步取消購房落戶的門檻。
戶籍新政出臺，會對樓市產生什么連鎖反應呢？對此，業內人士分析表示，落戶新政會對中心城區90平米以下、總價相對不高的二手房的成交，有一定的刺激作用。“雖然新政短期內對于房產市場肯定是有一定的利好刺激，但是大部分有穩定工作和經濟實力的人口已購房，增量比較有限。”仲派集團執行副總張斌分析表示，“從長期來看，最主要的還是要靠產業升級和經濟發展。畢竟人來了要掙到錢，才能安居樂業，產業發展、收入水平、生活配套才是樓市發展的持久動力。”
或變相敞開限購缺口？
隨著落戶新市民的增多，擁有購房資格的人也越來越多，是否意味著敞開了樓市限購的缺口？有分析指出，過去兩年全國部分城市房價出現反彈，個別二線城市房價加速上漲，最主要的一個原因就是人才新政，新政變相放寬了限購政策。不過，長期來看，受戶籍政策影響引發的市場連鎖反應，并不足以支撐房地產的持續穩定發展。
如今，“房住不炒”已經被寫到了十四五規劃和2035年遠景目標綱要草案：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。堅持因地制宜、多策并舉，夯實城市政府主體責任，穩定地價、房價和預期。”值得注意的是，這是國家首次在這種級別的戰略規劃中出現“房住不炒”，可以理解為房子正在逐漸擺脫它的金融屬性，回歸消費品屬性。
新增購房力量的出現，房價是不是就要漲了？由此推高房價的說法似乎為時過早。記者采訪了解到，目前青島房地產的基調還是“穩”字當頭，盡管樓市“小陽春”端倪已現，但在樓市調控的“護航”下，無論是房價還是交易量，都沒有大幅波動。以去年青島城陽出臺的共有產權住房為例，在政策實施后的幾個月，房價受需求量影響一度走高，但經過政策收緊后，市場隨之降溫，房價也大幅回落，可以看出，戶籍政策、人才住房政策可以助力人才引進，但是諸如此類的政策對房價的刺激作用并不長久。
對于未來的市場走勢，青島銳理發布報告表示，以西安為例，僅2018年共引進培養各類人才38.6萬人。有了人才的“金鳳凰”，自然就招來了優質”梧桐樹“企業入駐；這一年，西安主城區房價迅速跨入了萬元時代，但在房價上漲之后再流入的人才卻遇到了阻力。房價漲了，收入跟得上嗎？需求跟得上嗎？配套跟得上么？同樣的問題放到青島，也存在相同的隱患。
有了政策，如何讓勞動力和人才安心落戶、實現城市經濟的長遠發展？近期發布的青島“十四五”規劃《綱要》就找準了“穴位”，把產業作為留住存量、吸引外來增量的關鍵，發揮產業對人口調控的源頭作用，堅持事業聚人、環境留人，以產業轉型帶動人口結構優化者。也就是說，無論是想留住“存量”，還是要吸引外來的“增量”，產業都是關鍵中的關鍵，另外，寬松的落戶政策要與經濟、就業、基礎設施等方面相匹配，既要吸引人才，更要留住人才，才能給城市經濟的長遠發展提供新的人口紅利，同時也為房地產市場的平穩健康發展提供源源不斷的新生力量。
人才住房建設助力納賢
“出臺落戶新政很大一部分原因是青島需要加快做大人口規模。”張斌表示，“相比憑借戶籍政策增加60萬人口的西安，依托互聯網行業優勢吸引人才的杭州，青島的人口增速慢了不少。”據介紹，以往青島落戶困難重重，特別是主城區的購房門檻一直居高不下；加上積分落戶要社保、納稅、居住證等條件，讓很多中小企業主無法享受。層層的門檻擋住了落戶通道，優美的環境抵不過發展的瓶頸，面對人才的外流，青島釋放戶籍新政可謂迫在眉睫。
一座城市的人口凈流入值，已經成為城市經濟發展的“晴雨表”。根據有關數據統計，2019年我國人口流入最多的十座城市分別是：杭州（凈流入55．4萬人）、深圳（凈流入41．22萬人）、廣州（凈流入40．15萬人）、寧波（凈流入34萬人）、佛山（凈流入25．29萬人）、成都（凈流入25．1萬人）、長沙（凈流入23．98萬人）、重慶（凈流入22．53萬人）、鄭州（凈流入21．6萬人）和西安（凈流入19．98萬人）。不難看出，人口的流入都與這些城市經濟的發展同向而行。
放開放寬落戶條件，各地還有不少“新玩法”。2020年底，短短十天之內，蘇州、廣州、無錫、南京等城市都推出了戶籍新政，在蘇州租房即可落戶，而南京與蘇州實現居住證年限和社保年積累互認。福州也提出落戶“零門檻”。無錫也在就取消落戶限制進行積極探索，并已局部開放。廣州也在放寬人口落戶限制，并鼓勵舉家遷徙和親屬投靠。去年底以來，國內諸多城市相繼發布了戶籍新政，發動了一輪又一輪的“搶人”大戰。
具體看青島：2018年青島人口增長率為17．90‰、增加14萬余人，2019年增長率為13．27‰、增加10萬余人， 2020年增長率為9．75‰，增加8萬余人，人口增長率和凈增長數量連續兩年下滑。一系列數據表明，已有政策無法支撐人口數量持續穩定增長。記者注意到，此次落戶新政不僅僅是購房門檻的放寬，落戶人才的學歷、時間、年齡也大幅放寬。這種多渠道落戶實際上體現出了在城市競爭中需要吸引人才，吸引人口的壓力。而逐步放寬了落戶的門檻，拓寬了落戶的途徑，也是希望借此來提高整個城市的吸引力。
未來五年，青島的人口數量要達到什么規模呢？青島市發布的“十四五”規劃《綱要》提出，到2025年青島常住人口達到1100萬人。據青島市統計局官方數據，2019年年末，青島全市常住總人口為949.98萬人，也就是說，六年間（2020年—2025年），青島市要增加150.02萬人，平均每年增加25萬人。
好的政策能夠吸引人來，但如何讓人留下才是關鍵。對于人才的引進，青島的房地產市場準備好了嗎？日前，青島市住房和城鄉建設局發布了《關于分解下達2021年公租房和人才住房建設籌集任務的通知》，在人才住房建設籌集方面，今年青島市計劃建設籌集人才住房6萬套，其中租賃型人才住房3萬套。不僅如此，自去年以來，青島開始大力實施人才安居工程，僅2020年一年時間，就開工建設人才住房超過10萬套，旨為讓人才“來了有房住，留下有住房”。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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