要說青島最貴的房子，那絕對非市南嶗山海景豪宅莫屬。海景房作為青島樓市最具代表性的“作品”，一直也是青島房價“天花板”。正因如此，有人把市南嶗山的前海一線比喻成“金邊兒”，而開發商對于這“金邊兒”的熱衷也能從近年來此起彼伏的瞰海項目中略窺一二。
不過，近期的“豪宅”市場卻經歷著不一樣的風雨。近日，豪宅項目東海路9號放出一則162㎡豪宅總價400萬的消息，一時之間讓不少人將目光再度聚集到這些“名聲在外”的豪宅項目。青島新聞網記者也在第一時間走訪了沿海一線豪宅市場，對青島現階段豪宅市場的房價做個全方位的解讀。
昔日豪宅如今單價“爆冷門” 高昂物業費成銷售“障礙”
162㎡豪宅總價400萬，這套單價僅2.46萬/㎡的房子來自于青島昔日頂級豪宅項目東海路9號。與現如今大體量、大鱷開發的項目不同，東海路9號“出名”的原因首先是因為它曾經“住宅第一高”的身份以及超高檔的小區物業服務，讓它在青島地產圈一度叱咤風云。根據該消息透露，東海路9號有24小時星級管家服務；免費干洗衣服、床單被褥；小區樓下有泳池、健身房、電影院及餐廳，并向業主免費提供下午茶，而為此所付出的代價便是10元/㎡的超高物業費。
有不少網友表示，東海路9號這套房子雖然單價并不高，但物業費如果是10元/㎡，那么162㎡住房每個月物業費就需1620元，一個季度的物業費就高達4860元，這一項豪宅的附加開支就讓很多購房者望而卻步。而隨后，記者在二手房銷售網站上看到，東海路9號的不少二手房售價都在25000-30000元/㎡，價格并沒有多數人想象的那么“高不可攀”，而其附近的新盤海航萬邦中心住宅均價50000元/㎡；海逸天成起價33086元/㎡，均貴出東海路9號“一大截”。
那么，這些在青島樓市還有一定影響力的高端豪宅是否是集體“貶值”了呢？隨后，記者對海岸線上幾處聲名顯赫的高端住宅進行了深度探訪。
青島著名豪宅摸底分析 “高端大氣上檔次”并非徒有虛名
【萬麗海景】
2009年開盤的萬麗海景絕對是青島海岸線上的豪宅代表，位于青島市南區東海西路1號，西攬八大關、南面浮山灣、北靠太平山、東臨CBD超五星級酒店區，曾被香港李居明大師譽為百年堪輿寶地。建成后的萬麗海景一度被青島人當成了湛山片區的地標。據了解，萬麗海景建筑面積為15萬平方米，含2棟海景公寓、1棟酒店式公寓，項目還包括游泳池、健身房、咖啡廳、多功能廳、SPA等娛樂設施，均價60000元/㎡，至今仍有房源在售，物業費為7元/㎡。
時隔6年依然在售的萬麗海景，網上也出現不少二手房，報價在40000-50000元/㎡，與新房售價有一定的差距，記者在二手房網站上看到，面積較小的54㎡公寓總價155萬左右；而百余平米的兩居室售價則高達530萬，有網友稱，新房二手房交替銷售，中間的價格差價令人困惑。
【柏麗瀾庭】
早幾年建設的海景豪宅項目，大都在地理位置上占據了得天獨厚的優勢。位于青島市市南區增城路上的柏麗瀾庭，地處濱海CBD核心區域，緊鄰奧帆賽賽場，可近觀各類帆船賽事，獨攬郵輪碼頭全景，曾一度被青島人嘖嘖稱道。2007年即開盤銷售的柏麗瀾庭，現如今依舊占據青島高端住宅市場的一席之地。一開盤就價格不菲的柏麗瀾庭借助2008年奧運會的東風房價現如今是翻番漲。
盡管不少二手房廣告都打出了“總價便宜、性價比超高”的標語，但柏麗瀾庭的二手房售價依然居高不下，單價在45000-60000元/㎡。不過在附近一家二手房門店記者看到，有多達幾十條的二手房信息，似乎是看得多買的少。絕佳位置且名聲響亮的豪宅出現“賣不動”的情況，不愿意“自降身價”以及大眾普遍難以接受，都成為二手豪宅銷售路上的“絆腳石”。
【麥島金岸】
說起豪宅項目，青島人對于麥島金岸絕不陌生。這片位于青島市嶗山區石老人國家級旅游度假區內，總占地72.99公頃，擁有在中國濱海城市版圖中絕無僅有的1.7公里長天然海岸線的豪宅項目，有著“青島中心城區最后一個大規模海景資源項目”的稱號。
同樣在奧運會前后問世的麥島金岸，開盤價格為13000元/㎡；但很快在2011年均價就翻漲至30000-33000元/㎡。記者在二手房網站上看到，麥島金岸房源總價大多集中在500-800萬元，如此高昂的房價絕對是一般購房者望塵莫及的。在眼下青島絕版地角越來越稀缺的情況下，很多“土豪”置業者更青睞這些有一定知名度且房源較新的二手豪宅。加之房源數據顯示麥島金岸的物業費僅為2.85元/㎡，這樣的價位在現如今的青島豪宅市場上已經算是非常“親民”了，這讓該項目的二手房源很受歡迎。
【海信天璽】
與麥島金岸相隔不遠，海信地產的又一高端項目海信天璽也是青島樓市聲名顯赫的豪宅。天璽位于麥島金岸東側，緊鄰東海路、海口路和海興路，總占地面積3.7萬平方米，總建筑面積10萬平方米，當年一經問世便引得大批“土豪”的關注。據記者了解，海信天璽配有雙層安防大堂、窗式新風系統、外窗保溫系統及水源熱泵系統等高端住宅配套，目前仍有新房源在售，均價45000元/㎡。
與萬麗海景情況相同，海信天璽2010年開盤至今，銷售五年依然“還在賣”，且二手房網站上也有不少該項目的二手房出售，新房與二手房同場競爭，有業內人士稱，豪宅項目的大戶型銷路艱難屬于正常現象，例如海信天璽目前在售的420㎡大戶型，總價在2000萬元左右，能接受的購房者非常少，因此銷售周期長也可以理解；加之海信天璽項目物業費為7元/㎡，一個季度僅物業費一項支出就在萬元左右，這也給其銷售帶來一定的影響。
【海信清泉墅】
如今談到八大關區域的這個項目，可能很多人并不熟悉，但其單價超過10萬元/㎡的售價在青島仍是首屈一指。記者從八大關區域多家二手房中介處了解到，該小區房源目前價位最低的，也接近3000萬/套，其中不乏6500萬/套的天價房源。
海信清泉墅項目位于八大關風景區旁，整個小區背依太平山，坐擁八大關，緊鄰青島CBD中心，交通便捷且配套完善，居住于此可謂是“鬧中取靜”。據記者了解，2005年4月16日，香港西路25號地塊出讓，土地面積18000余平方米，海信地產最后以8550元的樓面地價拿下，成為島城當年的第三個地王。而此項目后來便成為了現如今的清泉墅，記者從房管部門了解到，該樓盤2007年初開始銷售，堪稱青島最頂級的住宅項目。
高端市場從不缺少購買力 總價500萬內品牌物業房源搶手
香港路一家在售新樓盤的銷售負責人告訴記者，青島房地產市場成交主力雖然還是剛需和初級改善，但是這并不意味著高端市場缺乏購買力。如今限購早已不再，海景豪宅的吸引力也就凸顯出來了。雖然成交沒法期冀像剛需盤那樣火爆，但畢竟開發房源的總量并不大，存量房壓力相比剛需樓盤要小。從今年5月份至今，每個月豪宅新盤都能銷售掉5套以上的房源，多時會突破10套，由于項目戶型較大，有時成交一套房源就會產生千萬以上的資金流。
鏈家麥島店一位工作人員介紹稱，他們所在的門店主要經營沿海高端房源，有的豪宅掛很久無人問津，有的卻半個月就成交了。這跟房源的價位、面積以及小區的物業環境都由關系。一般來說，總價在500萬以下，面積在240平以下的房源成交耗時相對較短，不少客戶對居住品質要求較高，高檔裝修和品牌物業是這類客群的首選。而總價超過700萬以上的房源，或者物業服務相對較弱的房源，成交周期則相對要較長。如果有房源掛出半年無人問津，經紀人一般會建議房東進行合理價格調整，也有客戶會轉售為租。
科威不動產青島區總經理孫杰告訴記者，對于居住有高端需求的人大有人在，近幾年青島前海也出現過不少高價甚至“天價”樓盤，在一般置業客群眼中，這種房子是望塵莫及的，但在售樓處銷控表上不難發現，其實不少房源早已售出，甚至都是尾盤幾近售罄。從往年銷售情況來看，青島豪宅旺季都集中在5-10月份，這主要是由于青島旅游季、購買人群、季節性景觀等因素決定的，外來置業者、投資者仍是豪宅成交的中流砥柱。（記者 于灝源 李倍）
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