地產(chǎn)圈公認(rèn)的“好基友”任志強(qiáng)退休之后，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹低調(diào)了許多。退出上海外灘項(xiàng)目的重磅消息，讓潘石屹重回各大媒體頭條。
2011年，SOHO中國(guó)40億買(mǎi)入“上海外灘8-1地塊”50%的股權(quán)。不過(guò)，因?yàn)樵摰赝蹴?xiàng)目的控制權(quán)糾紛，“先入為主”的復(fù)星系和SOHO中國(guó)展開(kāi)了長(zhǎng)達(dá)三年半的訴訟拉鋸戰(zhàn)。今年9月24日，潘石屹宣布出售手中握有的海之門(mén)項(xiàng)目50%股權(quán)，SOHO中國(guó) “回籠資金50.85億元”。
潘石屹還在微博上表示，“在今天環(huán)境下我們還是相信現(xiàn)金為王”。此前，SOHO中國(guó)CEO張欣也表示，SOHO中國(guó)將停止海內(nèi)外樓市投資，選擇拿著現(xiàn)金。
早些時(shí)間，媒體對(duì)于SOHO中國(guó)半年報(bào)業(yè)績(jī)下滑提出了不少質(zhì)疑。“轉(zhuǎn)型期的SOHO中國(guó)還是比較成功的，這些負(fù)面新聞是同行指使寫(xiě)的。”在仔細(xì)研究之后，潘石屹拋出了SOHO中國(guó)“被黑”的說(shuō)法。
更有意思的是，一邊是SOHO中國(guó)手里握著的百億現(xiàn)金，另一邊是不少網(wǎng)民紛紛調(diào)侃的“別讓潘石屹跑了”。
從提出以租代售的轉(zhuǎn)型，到今年半年報(bào)業(yè)績(jī)下滑“被黑”，再到退出上海外灘地王項(xiàng)目，潘石屹進(jìn)退之間，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型路已經(jīng)漸漸明晰；但成與敗，黑與被黑，或許并沒(méi)這么簡(jiǎn)單。
敗退外灘地王
退出上海外灘地王項(xiàng)目，潘石屹展示出來(lái)的是“50多億的回籠資金”；而其糾紛的歷程和個(gè)中滋味，并沒(méi)有被交易本身抹去。
上海外灘地王項(xiàng)目，吸引了證大、復(fù)星、綠城、萬(wàn)達(dá)和SOHO中國(guó)諸多的行業(yè)大佬先后投身其中。從項(xiàng)目股份變更的“換手率”上看，該地塊已經(jīng)證明了它存在的價(jià)值。從另一個(gè)方面看，在SOHO中國(guó)獲得上海外灘地王項(xiàng)目50%的股份之后，兩大實(shí)際控制人對(duì)簿公堂這個(gè)事實(shí)，更證明了該地塊的稀缺性。
因此，可以把潘石屹最終的決定稱(chēng)為“敗退”。
具體細(xì)節(jié)是這樣的，SOHO中國(guó)宣布收購(gòu)的第二天，復(fù)星旋即發(fā)布公告稱(chēng)，對(duì)交易內(nèi)容安排感到“驚訝”，因?yàn)樽约合碛?ldquo;優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，并表示將采取一切合適的法律手段維護(hù)自身權(quán)益。2012年5月，復(fù)星真的將此番股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉的所有公司告上了法庭。
起訴一年之后，上海市第一中級(jí)人民法院判決復(fù)星勝訴，并認(rèn)定證大、綠城和SOHO三方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。但是，三被告馬上發(fā)表了聯(lián)合聲明，宣布將上訴。
潘石屹在其微博上表示：“我們堅(jiān)信法律的公正。我們?nèi)經(jīng)Q定提起上訴，直到正義得到伸張。”
2013年9月，二審開(kāi)庭，SOHO中國(guó)表態(tài)愿意接受調(diào)解，但被復(fù)星拒絕。此后，雙方進(jìn)入“沉默對(duì)峙”的僵局。彼時(shí)，就有人士猜測(cè)，“SOHO中國(guó)的退出已成定局，雙方談判的焦點(diǎn)只剩下交易的價(jià)碼。”
歷時(shí)三年半之后，高懸的靴子終于落地。
SOHO中國(guó)9月23日晚間發(fā)布的公告顯示，上海海之門(mén)將以84.93億元向復(fù)星出售外灘置業(yè)的全部股權(quán)。證大外灘置業(yè)是上海海之門(mén)的全資子公司，也是外灘8-1地塊的所有者和開(kāi)發(fā)者。當(dāng)年潘石屹就是通過(guò)收購(gòu)海之門(mén)50%股權(quán)，進(jìn)而獲得了8-1地塊50%的權(quán)益。
有媒體報(bào)道稱(chēng)，海之門(mén)將用出售所得的現(xiàn)金歸還股東貸款，SOHO拿到的現(xiàn)金約為45.85億元。
分析認(rèn)為，在外灘地王項(xiàng)目上，潘石屹并沒(méi)有賺到什么錢(qián)。
“對(duì)于需要現(xiàn)金支持的潘石屹來(lái)說(shuō)，與郭廣昌達(dá)成和解，將股權(quán)賣(mài)掉套現(xiàn)，既有迫不得已的成分，也是其公司內(nèi)在的需要。”中國(guó)指數(shù)研究院分析師表示。
緊守百億現(xiàn)金流
除了退出上海外灘地王項(xiàng)目之外，潘石屹還回應(yīng)了輿論關(guān)于媒體對(duì)SOHO中國(guó)半年報(bào)業(yè)績(jī)的質(zhì)疑。
SOHO中國(guó)財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額僅為3.93億元，同比下降約92%，實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利約7200萬(wàn)元，同比下降約94%。
SOHO中國(guó)對(duì)此的解釋是，這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后業(yè)績(jī)中首次不包含物業(yè)銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)。
確實(shí)，隨后多家媒體均以SOHO中國(guó)核心純利潤(rùn)為主題做個(gè)觀察報(bào)道。
援引《每日經(jīng)濟(jì)新聞》9月16日稿件內(nèi)容：“租金收入4.39億元，較去年同期增長(zhǎng)168%；毛利率達(dá)75%，較前一年增長(zhǎng)50%；但核心純利只有1.35億元，比前一年下滑約94%，凈負(fù)債率25%，現(xiàn)金及銀行存款達(dá)到97.7億元。這是在轉(zhuǎn)型3年后，SOHO中國(guó)交出的2015年中期成績(jī)單。”
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》也指出，雖然從財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，SOHO今年的純利僅僅是三年前同期的1/5，但對(duì)于公司的轉(zhuǎn)型效果，董事長(zhǎng)潘石屹卻給予了肯定。事實(shí)上，日前曾有報(bào)道稱(chēng)，林戰(zhàn)辭去了SOHO中國(guó)CFO一職，這是SOHO上市九年以來(lái)離任的第四位首席財(cái)務(wù)官。在人事變動(dòng)、利潤(rùn)下降等因素的影響下，SOHO中國(guó)是否真的已經(jīng)轉(zhuǎn)型成功？
當(dāng)然，這些都引起了潘石屹的不爽。
“最近確實(shí)有很多關(guān)于SOHO中國(guó)的負(fù)面新聞，我仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，這是同行指使寫(xiě)的。與IT行業(yè)相比，房地產(chǎn)公司太和氣，偶爾有些互黑很正常。”潘石屹直言。
另外，潘石屹認(rèn)為，SOHO中國(guó)手里握著的大量現(xiàn)金才是王道。
他說(shuō)，“我認(rèn)為檢驗(yàn)是否成功，關(guān)鍵看現(xiàn)金流斷不斷，目前SOHO中國(guó)凈負(fù)債率25%，是房地產(chǎn)行業(yè)第二低，僅次于萬(wàn)科，而最高的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率達(dá)到251%，所以，我認(rèn)為Soho中國(guó)轉(zhuǎn)型是成功的。在現(xiàn)金流方面，SOHO有接近100億現(xiàn)金，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)少見(jiàn)。”
“在今天環(huán)境下我們還是相信現(xiàn)金為王”。在微博上，潘石屹還不忘強(qiáng)調(diào)一下。
而9月23日，SOHO中國(guó)CEO張欣在媒體報(bào)道中也表示，SOHO中國(guó)將停止海內(nèi)外樓市投資，選擇拿著現(xiàn)金。
手里握著上上百億的現(xiàn)金，卻被媒體質(zhì)疑，潘石屹心里確實(shí)很委屈。
誰(shuí)黑了潘石屹
那么，潘石屹和他的SOHO中國(guó)真的被黑了么？不包含物業(yè)銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)中報(bào)數(shù)據(jù)能夠代表SOHO中國(guó)的現(xiàn)狀？豐沃的現(xiàn)金流預(yù)示著什么？到底是誰(shuí)黑了潘石屹，媒體的質(zhì)疑還是財(cái)報(bào)的數(shù)據(jù)？
顯然，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型和近兩年的財(cái)務(wù)報(bào)表是始終繞不過(guò)的梗。
2012年下半年，潘石屹宣布SOHO中國(guó)由“出售物業(yè)”到“自持出租”轉(zhuǎn)型；并以此為由，大砍全年銷(xiāo)售目標(biāo)一半至120億元。
消息一出，資本市場(chǎng)便給予了巨大反應(yīng)。彼時(shí)，SOHO中國(guó)股價(jià)大幅下滑。多家媒體也都發(fā)文指出，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型前景并不明朗。
而事實(shí)到底是什么樣子，還是看下SOHO中國(guó)這幾年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)吧。
2013年，SOHO中國(guó)全年?duì)I業(yè)額146.21億元，比去年同期減少4.47%；凈利潤(rùn)73.88億元，與上期同比減少30.2%。
2014年上半年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額47.50億元，比去年同期增加91.67%；凈利潤(rùn)26.97億元，比去年同期增加28.76%。2014年全年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額為60.98億元，同比下滑58.29%；凈利潤(rùn)40.80億元，同比下滑44.78%。
2015年上半年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額3.93億元，同比減少91.74%；凈利潤(rùn)為1.35億元，同比減少95.01%。
賬面上看，SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)確實(shí)能說(shuō)明一些問(wèn)題。
那么SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型到底收成如何呢？
彼時(shí)，公司純利總規(guī)模達(dá)到6.13億元，是今年同期的5倍左右，但毛利率水平只有45%。不過(guò)，當(dāng)時(shí)的現(xiàn)金高達(dá)150多億元，凈負(fù)債率只有20%。另外，SOHO中國(guó)現(xiàn)在持有大概170多萬(wàn)平方米的北京、上海核心地段的辦公樓。所以，潘石屹的想法是這樣的，“這樣一來(lái)，我們公司成為了北京、上海持有優(yōu)質(zhì)辦公樓面積最大的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。”
這就是他為SOHO中國(guó)成功轉(zhuǎn)型做的注釋?zhuān)襟w真的不這么看。
張欣說(shuō)，我們停止在海內(nèi)外樓市做投資；潘石屹也說(shuō)，我的3Q互聯(lián)網(wǎng)思維十足。是不是就意味著，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹抱著現(xiàn)有的寫(xiě)字樓物業(yè)，開(kāi)開(kāi)心心做個(gè)的“包租公”？
那么潘石屹是被SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型業(yè)績(jī)黑了？被媒體黑了？還是被手上的現(xiàn)金流黑了？也就只有見(jiàn)仁見(jiàn)智了。
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