在剛剛過去的“金九銀十”，上海豪宅的成交量依然延續上半年熱銷的趨勢，成為今年以來一線城市中豪宅成交量最高的城市。
根據中國指數研究院向人民網記者提供的最新數據顯示，“金九銀十”上海單價8萬元以上的住宅成交量為393套，銷售套數是去年同期的270%；銷售總金額為84億元以上，是去年同期的200%以上。
而今年上半年，上?？們r1000萬以上樓盤共成交2967套，超過2014年全年水平，銷售額同比增長150%，為一線城市最高。
第一太平戴維斯住宅銷售部負責人、上海副董事長朱兆榮向人民網記者表示：“上海豪宅市場火爆的態勢或將持續到未來五年，而2015年將成為上海豪宅市場元年。”
樓市“置換潮”
朱兆榮向記者回顧了上海樓市發展的軌跡：“從2005年到2009年，上海樓市經歷了一個單價‘從千到萬’的飛躍期，而從2010年之后開始走下坡到冷凍期，一直到2014年下半年，上海樓市又進入了復蘇的渠道。”
對于上海豪宅高成交量的原因，朱兆榮認為：“一是由于2010年到現在部分改善型和高端置業需求被壓抑而在今年得到集中的釋放；二是由于置換潮的到來，在2005年-2007年之間買房的人因為出于房屋改善的需求，需要賣舊買新；三是政策上的利好，例如‘330樓市新政’和銀行信貸政策的放寬等都對豪宅市場的成交起到促進作用。”
從上半年的成交數據來看，上海閘北區、浦東新區陸家嘴濱江板塊、徐匯濱江板塊是上半年成交的熱點板塊。其中，旭輝鉑悅?濱江項目位于陸家嘴北濱江板塊，售價每平方米達到8萬元，瞄準中端改善人群。該項目在10月25日開盤當天銷售額就達到10億元，成為該板塊的新寵。對于中高端住宅的熱銷，該項目總經理陳彬認為：“項目的購買者很多是由于置換需求，賣掉老房子來進行改善型置業，這種置換型需求多考慮精裝房，追求生活品質提升，傾向于在中環、內環之間進行選擇。”
而位于閘北區的高端樓盤蘇河灣項目均價約為每平方米10萬元，屬于上海高端住宅項目，今年以來的簽約銷售額也突破37億元。對此，該項目開發商蘇河灣內部人士向記者透露：“從去年下半年，上海豪宅市場就逐漸回暖，銷售量也逐漸攀升，上半年也有部分買家從股市賺錢后來買房。”
滬住宅“被豪宅”
對于今年上海豪宅市場火爆的原因，中國指數研究院一份《一線城市高端住宅成交表現及趨勢分析》報告指出了一線城市住宅產品“被高端化”的現狀：在一線城市逐步進入存量房時代的背景下，新建住房的價格發現機制在逐漸向供應端偏移，土地價格的飛漲使開發商不得不提升產品定位來實現盈利，在很大程度上加速了一線城市住宅價格上漲，使住宅產品被“高端化”。
例如，上述華僑城蘇河灣項目就是上海2010年單價地王，總價70.2億元，當時樓板價突破了每平方米52784元，這樣高的樓板價也使得銷售單價“水漲船高”。
常年研究上海土地市場的第一太平戴維斯董事甘啟善認為：“上海內環和中環土地稀缺，供應量少，一旦有優質地塊出來很容易成為‘地王’，上海市區的房價很可能面臨著‘豪宅化’的趨勢。”
豪宅項目的熱銷也使得上海今年以來的房價均價快速上揚，年中上海房價均價就突破每平方米3萬元，而到如今均價已經達到每平方米32000元。
一方面是豪宅的熱銷，一方面是買不起房的剛需族。要打破住宅項目豪宅化的趨勢，上海市今年也提出要加大“中小戶型比例的供應”。
對此，朱兆榮認為：“在土地出讓時，上?？梢赃m當調高外環或者外環外住宅建筑的容積率以加大中小比例戶型供應。”
甘啟善也指出：“對于市區，可以加大保障房的配建比例；同時，也應進一步完善高、中、低市場，建立多層次的市場供應結構。”
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