上周，青島2021年集中供地首次網拍，既出現了17家房企搶拍產生的區域“新地王”，也有地塊無人問津導致流拍。土地拍賣上演“冰與火之歌”的背后，是房企對土地供應“兩集中”新規則的小心試錯。一位參與拍地的龍頭房企人士認為，新政下是熱門更熱冷門更冷，因為近三分之一的地都放出來了，企業能把地塊的價值看得更清楚。業內人士表示，在大型房企聚焦熱門地塊的情況下，中小型房企可以構建差異化的產品體系。而無論規模大小，房企未來的發展模式都應適配企業戰略規劃，完成從資源紅利向管理紅利的轉換。
開平路地塊成區域“新地王”
5月12日-14日，青島市首批住宅用地（含商住）集中出讓，連續三天的土拍囊括了市北區、李滄區、城陽區、嶗山區、即墨區和黃島區六個區共63宗住宅、商業地塊，最終線上成交60宗，達最高限價熔斷1宗轉線下競自持，流拍兩宗。本次出讓地塊總占地面積超161萬平方米，規劃建筑面積近330萬平方米，三天吸金達135億元。
在本次拍賣中，市北區開平路45號（白櫻花地塊）地塊最為搶眼。該地塊吸引17家房企上演“群雄逐鹿”。萬科、保利、龍湖、華潤、中海、綠城、中巍、碧桂園、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭輝銀盛泰、青特、平安17家叫價164輪，地價從起始的10310元/平方米一路追到17010元/平方米，觸發了17000元/平方米熔斷價，成為市北“新地王”，溢價率達65%。5月14日下午，招商、保利、中海、金地、旭輝銀盛泰、碧桂園、綠城和青城8家參與線下競拍，從拼錢、成本控制、品牌溢價、強排能力到拼氣魄。最終綠城以樓板價17000元/平方米+自持商品住宅建面2106.9平方米獲得該地塊。這是綠城首進市北，也是綠城在青島的第4個項目，深藍中心住宅銷售接近尾聲，塔樓在建；建設了15年的李滄理想之城還有2宗地待開發；膠州綠城已經售罄，此次拿地為綠城在青島“續地”。
土地市場呈現明顯分化
和市北“新地王”的火熱形成鮮明對比的是，西海岸、即墨等郊區的土地競拍大多均以底價成交，城陽區更有兩宗土地因“無人問津”而流拍，此次青島集中供地的平均溢價率并不高，僅為1.91%。
據中指研究院數據顯示，2020年青島市土拍共成交宗地304宗，近半數土地都以底價成交。2020年1～12月，除1月份青島成交的8宗地塊平均溢價率達到1.54%外，其余各月成交土地的平均溢價率均保持在1%以下。2021年1～4月，青島市土拍共成交地塊52宗，均以底價成交。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄分析認為，從近年的數據來看，青島土拍以低溢價成交為主，土拍競爭熱度不高，同時，青島樓市近年來也熱度較低。庫存長期積壓，市場供過于求等多重因素影響下，導致房企在青島的拿地熱情并不是很高。此次青島集中供地除低溢價成交特點外，還呈現出明顯的土地市場分化，中心城區樓面價保持穩中有升的態勢，但遠郊地塊企業參與度不高。此次青島集中供地的各項數據在成交量結果上是有變化的，成交規模呈現出良好的態勢。但溢價率低的現象依然存在，分區域來看，市北區的高質量地塊熱度依然不減。
龍頭房企規模優勢明顯
據了解，截至目前，全國已有廣州、杭州、北京、重慶、無錫、沈陽、長春、青島等十多個城市進行了首輪拍地。土地拍賣由“零售”改“批發”，且伴多城市集中供地的時間相近，房企的資金壓力劇增。從當前拍賣的城市來看，很多房企都是多線“作戰”，同時參與了多個城市的眾多地塊的爭奪，資金壓力不言而喻。過去高杠桿、高負債、高周轉的增長方式不能再延續下去了，開發商需要適應新的規則，在資金調配、負債控制上有更好的解決方案。尤其是中小企業，在大型房企聚焦熱門地塊的情況下，中小型房企可以構建差異化的產品體系。
克而瑞研究中心分析，從房企層面而言，龍頭房企在本次土拍中展現出了極高的積極性，且在熱度較高的幾個城市均有所斬獲，一方面年內首次集中供地在時間上有一定的優勢，能對年內的銷售形成支撐；另一方面也可以看出龍頭房企在集中拍地的制度下規模優勢明顯。對于中小房企而言，只能通過合作拿地的方式參與拿地，未來規模房企與中小型房企的差距預計還將進一步拉開，行業集中度仍會繼續提升。
青島財經日報/青島財經網記者 辛小麗
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