離2015年結束還有35天，往年這個時候，隨著年底到來島城樓市也會進入淡季，開發商開盤數量減少，購房者成交意愿降低。但今年年底有些不同，從成交量來看島城樓市仍然延續著“金九銀十”的火熱態勢。從島城樓市各個板塊來看，雖然冷熱不均，但是東李板塊的表現引人注目。即使到了年底，這一板塊的競爭態勢也沒有絲毫減弱。隨著越來越多項目的入市，樓市熱度也是不斷上升。
年末觀察 之 東李板塊現狀 開盤成交東李很“忙”
“都年底了，樓市也到了淡季，還有開發商開盤。”重點關注東李板塊的購房者陳先生發現，上周末，島城仍有部分項目開盤，其中有兩個項目就是在東李板塊。“李滄東部區域新盤眾多，一直就是我重點關注的區域。”陳先生說，“原本以為年底會消停了，沒想到還有新盤推出。”上周五，也就是11月19日，綠城理想之城熙園發布新品。據悉熙園在上周日推出全部多層，共294套房源。陳先生在活動現場，他告訴記者，活動現場人氣挺高，到場了大概五六百人。“有些到晚的購房者沒有座位，也只能找個空地方站著了。”陳先生說。
上周日，同樣地處東李板塊的新城香溢紫郡洋房開盤推出168套房源，獲得了購房者的追捧，據稱開盤后客戶認籌127套，去化率高達70%。記者注意到，在以剛需著稱的李村，兩個樓盤的單價都不低，像綠城理想之城售價在15000—20000元/平方米，而新城香溢紫郡洋房其標準層價格為10000—13000元/平方米。
不僅是淡季開盤，“金九銀十”期間在成交量上表現一般的李滄區也是突然發力，其中東李板塊貢獻良多。11月第二周（11月8日—11月14日），青島市新房成交3057套。其中李滄區以銷售量497套的成績成為亞軍，在樓市淡季表現搶眼。據了解，李滄區之所以奪得好成績，是因其區域內多個項目銷售量看漲，像保利中央公園、綠城理想之城、卓越皇后道及越秀星匯藍灣都在上周迎來大賣，可以看出東李板塊占據了重要位置。同樣在上周（11月15日—11月21日），青島市新房成交3900套，與前一周相比上漲約28%。在上周李滄區仍然是亞軍，新房成交量高達606套，不過在成交量上和冠軍相差無幾。從樓盤銷售情況來看，李滄區的保利中央公園、卓越皇后道、偉東幸福之城湖山美地及綠城理想之城都成了銷售大戶，東李板塊更是功不可沒。
態勢 開發商扎堆“廝殺”
作為李滄區重要板塊的東李，今年曾經沉寂過一段時間，尤其是“金三銀四”、“金九銀十”等重要節點，東李板塊一再錯過樓市頭條。“世園會之后，感覺東李冷清了許多。”不少市民曾經有這樣的感覺。的確，綠城進駐之后，伴隨2014世園會在區域內“落地”，東李樓市迎來第一波爆發式增長，萬科、和達等大批房企相繼入駐，住宅大盤在東李金水路兩側“扎堆”布局。不過世園會之后東李瞬間陷入“消沉期”，“后世園時代”讓很多購房者開始質疑東李的高房價及發展前景，成交量上就可見一斑。銳理數據顯示，2014年，該板塊有米羅灣、玫瑰庭院、適園雅居、萬科紅郡等8個項目在售，由于大都是老盤在售，全年僅成交524套。
不過，這種寧靜并沒有持續太長時間。“樓市要火，土地先行”，在東李也不例外。2014年年底，金水路旁上臧爐房兩大舊村改造項目共計8幅地塊一起拍賣，最終被和達及卓越以超過32億元的價格購得，刷新了青島單次土地成交額紀錄。此后，海爾、萬科、新城等多個新項目布局金水路沿線。
雖然入市時間有早晚，但是東李板塊的市場熱情是“一點就著”，因為扎堆的開發商使出了渾身解數進行競爭。記者發現，東李六大盤說是“扎堆”一點不為過，和達、海爾和卓越、新城等項目，基本分布在萬科生態城一期的周邊，只有北京城建的項目稍遠，也不過1公里的距離。“感覺都在5分鐘車程之內，在地圖上看就是擠在一起。”打算在東李購房的盧先生告訴記者。
更耐人尋味的是，海爾博悅蘭庭、新城香溢紫都、卓越皇后道、萬科生態城二期以及老盤中海玫瑰庭院的售樓處（臨時售樓處）均設在了萬科生態城一期的底商。在業內人士看來，“售樓一條街”在島城并不多見，這也從一方面說明了東李板塊競爭的白熱化，一場“短兵相接”的廝殺已經上演。“在東李買房子感覺是買方市場，因為賣方多，選擇余地越大，機會也就越多。”上周末，在東李“售樓一條街”一氣看完多個樓盤后盧先生表示。
價格 高開低走單價不過萬
“現在東李板塊的新房單價不過萬元，十分合適。”市民陳先生的朋友曾經買過東李板塊的“老盤”，單價超過萬元。的確，東李板塊在世園會籌備期及舉辦期，住宅均價保持在萬元線以上，部分高檔小區價格達到了15000元/平方米左右，堪比市南西部和市北新都心，動輒上千萬的別墅產品更是比肩嶗山。對此，一些業內人士甚至對東李板塊進行了 “改善需求”的定位。
在今年，東李板塊的定位更加明晰，因為眾多新盤并沒有延續高房價走勢。從今年以來的開盤情況來看，6月份開盤的海爾博悅蘭庭成交均價為9396元/平方米，10月份開盤的新城香溢紫郡成交均價僅為8115元/平方米，11月份剛剛開盤的卓越皇后道成交均價為9210元/平方米，新盤開盤成交均價呈現下降趨勢。從總體市場價格來看，根據銳理提供的數據，2014年這一區域成交均價為12661元/平方米，而2015年，這一板塊的成交均價已經下降至9966元/平方米。
“區域市場競爭太激烈了，很多新盤只能通過低開，利用較低的開盤價格來吸引購房者的目光，從而達到熱銷的結果。”對此，業內人士告訴記者，今年初這一區域有的樓盤新開，因為價格有點高，銷售一直不太好，但也不好降價，而從萬科、新城以及卓越等這些低開的項目來看，銷售效果還不錯。區域競爭激烈從供應量來看更是清晰，從數據來看，6月份，海爾博悅蘭庭新增324套，9月份新增188套；6月份，和達璟城新增296套房源，之后七、八月兩個月，每個月新增近三百套，到了9月份，新增量更是大漲，一個月新增供應558套。到了十月份，市場供應量更是大增，除新城香溢紫郡新增213套房源外，萬科生態城二期一下子推出964套房源；緊接著，11月份，卓越皇后道又新開推出452套房源。“在市場競爭激烈的情況下，性價比高的產品自然會受歡迎。這也是低開項目熱銷的原因。”業內人士認為。正是如此，海爾博悅蘭庭、和達璟城、卓越皇后道、新城香溢紫郡及萬科生態城二期均采用“低價入市”策略，它們中大多數以均價“不過萬”的價格開始重新“瓜分”東李住宅市場。
前景 交通便利帶來新動力
“想在東李買房子，但是交通是最頭疼的問題。”盧先生的想法代表了很大一部分對東李板塊感興趣的購房者，他們擔心受制于交通與主城區的割裂，在東李買房只是看上去很美。
實際上，其實作為新興居住板塊，東李的規劃發展是緊鑼密鼓的。如今，東李的交通面貌已經日新月異。“2008年在東李買房的時候，被周圍人當成傻子，因為周圍都是菜地，道路還是小土路，下雨天沒法走，朋友都勸我不要在這買房，買了沒法住。”綠城理想之城業主高先生說，結果誰也沒想到，幾年的功夫，周邊的道路、環境就能有翻天覆地的變化，房價更是蹭蹭地往上漲。目前東李板塊的交通改善更是大改變，有便捷通達的世園大道、金水路、九水東路等，尤其是金水路，作為青島市區繼香港路之后的第二條東西交通大動脈，除個別匝道未開通外，實現了主線貫通。
同時，青島地鐵M3號線的試運營更是給東李板塊帶來了想象空間。有業內人士表示，地鐵對于樓市版圖的改變影響巨大，尤其是對于城市遠端的項目，其上升空間更大。“現在東李是島城市區內供應最大最充足的剛需板塊，樓盤眾多價格給力，均價不到1萬元/平方米。”有業內人士表示，這無疑是地鐵前景的最佳 “標的”，不過值得提醒的是由于東李范圍很廣，是不是真正的地鐵盤，購房者一定要考察清楚，千萬不能聽取開發商的一面之詞。（記者 王曉磊）
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