大戶型開始顯露走熱苗頭 三年內(nèi)大戶型需求不明顯

12月9日，記者盤點青島市2015年前11個月各面積戶型成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，100平方米~144平方米的大戶型成交量開始走高。特別是11月份達到年內(nèi)高峰 。有業(yè)內(nèi)人士認為 ，這意味著目前市場需求的主流已經(jīng)逐漸從首次置業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槭状胃纳啤⒃俅胃纳啤２贿^也有業(yè)內(nèi)人士認為 ，二胎全面放開會開啟房地產(chǎn)市場大戶型時代是一個理想中的推斷，現(xiàn)在來談大戶型時代還為時尚早，全面二孩對行業(yè)信心的刺激或者大于實際意義。

大戶型開始顯露走熱苗頭

目前，青島市戶型面積主要分為五個檔次，分別是90平方米以下、90～100平方米、100～120平方米、120～144平方米以及144平方米以上。

根據(jù)房價點評網(wǎng)青島機構(gòu)數(shù)據(jù)，2015年前11個月中，100平方米以下戶型成為市場成交主流。其中 ，90平方米以下戶型月成交量最低為2971套，最高為5796套；90～100平方米戶型月成交量最低為1471套，最高為2355套。相比之下，110平方米以上戶型月成交量則較低。100～120平方米戶型月成交量最低為1119套，最高為1988套；120～144平方米戶型月成交量最低為1011套，最高為1976套；144平方米以上的戶型月成交量最低為498套，最高為890套。根據(jù)數(shù)據(jù)可以看出，目前青島房地產(chǎn)市場仍然是以100平方米以下兩居室和三居室為主，而100平方米以上四居室和五居室等大戶型項目屈指可數(shù)。

盡管100平方米以下戶型更受寵，但值得注意的是，100平方米以上大戶型也開始顯露走熱的苗頭。根據(jù)數(shù)據(jù)，1～4月份因受年末、春節(jié)、傳統(tǒng)淡季等多種因素影響，大戶型成交量不高。而從5月份開始，100平方米以上各檔次戶型成交量均有了一個顯著提升，此后各月均有所穩(wěn)定增長并持續(xù)到9月份，達到2015年第一個成交高峰。5月份，100～120平方米戶型成交量為1620套，120～144平方米戶型成交1481套，144平方米以上則為762套。而9月份，這三檔數(shù)字分別為，1930套、1799套、804套。10月份，作為樓市傳統(tǒng)銷售旺季，100平方米以上戶型成交量有所下降。而11月份，大戶型則明顯有所增長，100平方米以上戶型各檔次均達到前11個月最高點，分別為1988套、1976套和890套。

房價點評網(wǎng)青島機構(gòu)高級分析師郭軼凡表示，11月，市場供應(yīng)主力戶型為80~100平方米的房源，其次為100～120平方米、120～150平方米的房源；成交主力戶型是80～100平方米的房源，其次是120～150平方米的房源。2015年1～11月份的面積段供求價情況與11月份的差不多，不同的是80～100平方米的房源供求基本相同，而80平方米以內(nèi)的房源出現(xiàn)了供過于求，說明目前市場需求的主流已經(jīng)逐漸從首次置業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槭状胃纳啤⒃俅胃纳啤?/p>

   支付能力或?qū)⑾拗拼髴粜弯N售

所謂大戶型、小戶型的認定標(biāo)準(zhǔn)，或因二孩時代的到來而重新認定。原來國家統(tǒng)一規(guī)定多數(shù)住宅項目90平方米以下面積的戶型應(yīng)不低于70%，超過90平方米則被視為是大戶型，一時間，市民也普遍接受了小戶型（90平方米及以下）是剛需戶型，大戶型（部分城市規(guī)定140平方米及以上）為改善型戶型。而因為二孩政策落地 ，不少家庭已經(jīng)開始準(zhǔn)備要二孩，要二孩的現(xiàn)實問題就是，能滿足三口之家的兩居室剛需房在增加了小生命后，不僅要考慮新生兒的成長空間需求，還需要有人來帶小孩，于是要考慮保姆房，或者老人幫忙帶小孩，這樣就成為了三代同堂，顯然格局就小了。沒有買房的則需要一步到位買大戶型，而原來的小戶型則需要換成大戶型，這樣一來，大戶型既是剛需產(chǎn)品，也是改善型產(chǎn)品，或?qū)⒂瓉礓N售的春天。

不過，也有很多人并不認可“二孩全面放開是拯救樓市人口拐點的一場及時雨”這一觀點。青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明表示，并非所有人都有二孩計劃，比例大小值得考證。

據(jù)馬光明分析，二孩全面放開政策對改善需求將有較大刺激，但需謹慎研究其影響力。二孩政策全面放開，四居室甚至五居室等改善性需求必將增加，但增加多少，值得研究，所以在項目定位時不能盲目將大戶型比例提高太大，需全面分析、理性對待。

馬光明認為，購房者房款總價支付能力有多大也是個問題，有多少客戶能支付得起大戶型的總房款值得研究。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年1～10月份，全市商品住宅成交總價低于150萬元的占比91%，主城區(qū)低于150萬元的也高達79%。由此可以看出，這不是想不想買大戶型的問題，而是有沒有支付能力的問題。

三年內(nèi)大戶型需求不明顯

青島樓市知名評論人士張百忍認為，二孩放開對樓市肯定會有積極影響，但是會有一個循序漸進的過程，三年之內(nèi)效果應(yīng)該不會很明顯，孩子長大后對大戶型的需求才會逐步顯現(xiàn)。那么開發(fā)商是否會增加大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)，什么時候開始?

青島某項目相關(guān)負責(zé)人表示，購房者在每一個階段的消費能力是有變化的，能在結(jié)婚時一步到位就將未來兩孩的大房子置辦好的估計很少，因此兩居室、三居室、四居室的購買時間還是有一個梯度消費的特點，相應(yīng)的 ，產(chǎn)品層面不會有太大改變，只能是在規(guī)劃上，以前140平方米的三居室以后或許會設(shè)計成四居室。“全面放開二孩，短時間內(nèi)對房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不會產(chǎn)生什么影響”。

業(yè)內(nèi)人士表示，未來的中國是自助改善型和個性化產(chǎn)品的時代，釋放的周期長而緩慢，不會再有大規(guī)模的剛需盤大行其道，不管是一居、二居，還是三居、四居、五居，都屬于細分的產(chǎn)品線，各種產(chǎn)品都會有一定的客戶群體。