“每月3000多元的房貸，差不多是我們兩口子近一半兒的收入，壓力山大呀!”去年年底買了新房今年剛結(jié)婚的吳先生，是一位“房奴”，不過，今年以來已經(jīng)多次降息，這讓他稍微有點(diǎn)兒寬心。“就等著下月月供能少還點(diǎn)兒，壓力也沒那么大了。”吳先生說。
據(jù)悉，自去年11月以來，央行已經(jīng)連續(xù)6次降息，僅年內(nèi)就已降息5次，年初時(shí)貸款購房，5年期以上基準(zhǔn)利率為6.15%，目前已降到了4.9%。對于已有房貸在身的“老房奴”來說，這是一大利好，而由于多數(shù)房貸采取的是“次年1月1日”調(diào)息原則，下月最直接的體現(xiàn)就是月供驟減。
算賬
50萬20年期房貸月供少還300多元
自去年四季度降準(zhǔn)降息到現(xiàn)在，多次政策效應(yīng)累加，對于時(shí)隔一年的貸款購房者來說，“減負(fù)”效果相當(dāng)明顯。去年11月末降息后，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，今年以來又5次降息，同檔貸款利率降至4.9%，同樣是20年期的百萬元房貸，月供較一年前已經(jīng)減少了600元左右。
對于老房奴來說，通常無法立刻享受到降息紅利，加息也一樣，一般需要等到“次年1月1日”，按屆時(shí)的最新利率進(jìn)行調(diào)整。因此，以市民吳先生為例，去年年末貸款買房，50萬元貸款20年，當(dāng)時(shí)基準(zhǔn)利率為6.15%，等額本息還款方式月供約3626元。假設(shè)年內(nèi)不再做利率調(diào)整的情況下，明年1月1日起，他的這筆貸款將按最新4.9%的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)過了1年的還款期，其貸款本金剩余約48.8萬元，剩余還款期為19年，月供降至約3293元。相比之下，月供壓力少了約333元。
需要注意的是，上述貸款數(shù)據(jù)是新文化記者利用房貸計(jì)算器、提前還貸計(jì)算器等工具計(jì)算得出的大致數(shù)據(jù)，而且，每個(gè)借款人的月供變化情況，跟您的貸款本金、貸款期限、所選擇的貸款方式、以及已經(jīng)還款的時(shí)間等都有關(guān)系。實(shí)際情況請以銀行計(jì)算結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)。
提醒
有些人明年1月房貸月供未必降“次年1月1日”調(diào)息，對于老房奴來說，對于銀行的這一規(guī)則似乎接觸得會(huì)更多一些。不過，還真存在一些“例外情況”需要您注意。如果您恰巧就在這些“例外情況”里頭，卻隨大流的在下月少還月供的話，說不定就有可能因?yàn)闆]足額還款而上了銀行的“黑名單”。
銀行人士提醒您，1月還房貸前，最好先跟貸款經(jīng)辦行溝通一下，看自己的房貸月供是否有降，降多少，有可能的話最好打印出一份新的還款計(jì)劃表。如果怕麻煩，也可以是盡量多存點(diǎn)兒，在扣款日后查詢并確認(rèn)一下當(dāng)月最新還款額，這樣比較保準(zhǔn)兒些。
延伸
剛需購房為主多套房貸罕見
除了降息以外，今年以來，房貸方面的利好政策頻出，包括取消限購、首套房首付降至2.5成等，各商業(yè)銀行實(shí)際執(zhí)行的房貸利率也有所下調(diào)，一年前還是首套房普遍基準(zhǔn)及以上的利率標(biāo)準(zhǔn)，目前陸續(xù)已有多家銀行執(zhí)行打折的優(yōu)惠利率，長春首套房貸利率已低至9.5折，個(gè)別銀行還表示，在差別化房貸政策下，對于優(yōu)質(zhì)客戶仍有“議價(jià)空間”。
9日，新文化記者從長春本地多家商業(yè)銀行了解到，目前隨著取消限購以及對于二套房“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，此前已暫停多時(shí)的三套房貸也已重啟。不過，由于目前本地購房需求以剛需為主，多套房貸非常罕見。甚至有銀行表示，雖然開了口子、可以辦理，但是目前沒有這樣的客戶需求。
“現(xiàn)在判斷是幾套房貸，標(biāo)準(zhǔn)是"認(rèn)貸不認(rèn)房"，而此前嚴(yán)格的時(shí)候，是"認(rèn)房加認(rèn)貸"。”據(jù)長春某商業(yè)銀行房貸部門的一位工作人員介紹，所謂“認(rèn)貸不認(rèn)房”，意思就是，不管你名下有幾套房產(chǎn)，考察的是你貸款尚未結(jié)清的有幾套。比如，名下有兩套房產(chǎn)，但是其中一套貸款已結(jié)清，第二套房產(chǎn)要申請貸款購買，仍會(huì)比照首套房的貸款政策執(zhí)行。三套房貸也一樣，已經(jīng)有兩筆房貸且尚未結(jié)清，再貸款就是三套房貸政策;如果你之前的房貸已結(jié)清，就可按首套房政策貸款。“這樣的客戶太罕見了，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢不太好，樓市也不景氣，很少有人會(huì)同時(shí)貸款買多套房的。”某銀行個(gè)貸中心的一位負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在二套房貸該行執(zhí)行的是利率上浮10%，首付40%。針對三套房貸，首付及貸款利率肯定要比照二套房政策相應(yīng)提高，而且，在這種情況下還得綜合考慮其已經(jīng)有兩筆貸款并且還在交著月供，客戶有沒有還款能力等問題。
三類“例外情況”明年1月房貸月供未必降
一、調(diào)息時(shí)間不同，建議看合同，除了“次年1月1日”調(diào)整原則外，有的銀行采用的是“滿一年或滿半年”，“次月”、“次季度”調(diào)整;
二、跨年“分段計(jì)息”降息后月供可能會(huì)出現(xiàn)不減反增的極特殊情況;
三、部分銀行房貸系統(tǒng)的“個(gè)性化處理”比如此前本報(bào)曾報(bào)道過，某銀行為了方便客戶還款，將次年1月的月供與上年12月份保持一致，只是同樣的月供數(shù)字代表的“意義”不同，1月份的月供里還的本金多、利息確實(shí)是少了。
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