中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展后，中央政府相關(guān)職能部門(mén)、地方各級(jí)政府以及許多專(zhuān)家學(xué)者紛紛聚焦于此。
房地產(chǎn)去庫(kù)存化非常緊迫和必要。這不僅是一個(gè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的事情，更主要的是化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的大事。特別是一些三四線城市，由于盲目跟風(fēng)一二線城市，加之大房企“下鄉(xiāng)”，帶來(lái)兩個(gè)結(jié)果：房?jī)r(jià)被拉升得畸高；住房嚴(yán)重過(guò)剩。依靠大舉負(fù)債特別是貸款開(kāi)發(fā)的住房，一旦積壓太久，必將引發(fā)銀行壞賬等金融風(fēng)險(xiǎn)。
如何去庫(kù)存，措施與路徑選擇非常重要。目前各界眾說(shuō)紛紜、莫衷一是，提出了許多去庫(kù)存化的措施和路徑，智者見(jiàn)智、仁者見(jiàn)仁，對(duì)如何去庫(kù)存化都大有參考價(jià)值。但是近期出現(xiàn)的兩種去庫(kù)存思路建議，筆者不敢茍同。
一種建議是政策性住房成為主要切入點(diǎn)，可能以前所未有的力度打通政策性住房、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和城市存量商品房市場(chǎng)，控制政策性住房新建，加大收購(gòu)存量商品房力度。另一種觀點(diǎn)是此前有消息稱，一些專(zhuān)家和官員建議加大鼓勵(lì)農(nóng)民和農(nóng)民工購(gòu)房力度，促進(jìn)去庫(kù)存。這兩點(diǎn)筆者認(rèn)為都非常值得商榷。
通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房作為保障性住房來(lái)去庫(kù)存的話，實(shí)際上是拿保障性住房來(lái)托市，這種做法最大的受益者是開(kāi)發(fā)商。是政府拿公共財(cái)政資金往開(kāi)放商的血盆大口中填。同時(shí)，政府這種購(gòu)買(mǎi)行為使得具體操作的公務(wù)員形成較大的權(quán)力，容易導(dǎo)致腐敗。
讓農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)來(lái)消化庫(kù)存更是緣木求魚(yú)。大多數(shù)農(nóng)民家庭的購(gòu)買(mǎi)力非常有限，面對(duì)畸高的房?jī)r(jià)怎么買(mǎi)得起、住得起、留得住呢？政府這補(bǔ)貼那免稅都很有限，購(gòu)買(mǎi)力與高房?jī)r(jià)的差額政府也補(bǔ)貼不起，基本還是農(nóng)民自己出錢(qián)或者傾其所有或者背負(fù)幾輩子債務(wù)購(gòu)房。一個(gè)住房已經(jīng)套牢了眾多城市房奴，還要套牢農(nóng)民嗎？
必須弄清楚住房去庫(kù)存化主要是市場(chǎng)上的商品房，這就要求必須采取市場(chǎng)化的手段，而不是行政化的做法。市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，去庫(kù)存化必須遵守和敬畏市場(chǎng)規(guī)律。按照供求關(guān)系、需求原理，去庫(kù)存化最好的路徑選擇就是降低房?jī)r(jià)。有人說(shuō)，降低房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)商不就賠錢(qián)了嗎？這是很正常的現(xiàn)象。做生意豈能只賺不賠呢？賠錢(qián)就不賣(mài)，要捂著，那是開(kāi)發(fā)商的事情。能夠還清貸款等負(fù)債，庫(kù)存放多久都是自己的事情，也都不違背市場(chǎng)機(jī)制。
總之，一切托房?jī)r(jià)性質(zhì)的行政化舉措都要慎重，唯一出路是順應(yīng)市場(chǎng)，通過(guò)降低房?jī)r(jià)來(lái)消化庫(kù)存。
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