29日，恒大地產(HK.3333)發布公告，收購香港新世界位于成都、貴陽2個項目及周大福位于北京、上海、青島3個項目。憑借這5個項目851萬平米的總建筑面積和204億的總金額，恒大再次刷新中國房地產收購最高紀錄。
交易優惠：15%首付抄底五大項目
據公告，恒大此次204億收購5大項目，無論是市場價格，還是付款條件都具有極大優勢。收購將透過新世界、周大福認購的、無固定到期日的永續債支付約50%；剩下50%約100億的收購價款，恒大先期只需支付其中的約30%即29億，就可獲得5個項目的所有權益。這意味著，恒大此次收購新世界、周大福5大項目先期支付資金僅占204億總價的約15%。
以備受矚目的北京項目為例。該項目總價76億，總建面40萬平方米，另有占地面積約70萬平方米標準高爾夫球場已落成并成熟運營，未售物業折算樓面地價人民幣22404元/平方米，與2015年9月周邊普通住宅地塊43400元/平方米的成交價相比，便宜不少；同時項目定金僅2億，首付款20億透過發行永續債支付，剩余款項兩年內支付，與當地須在一個月內付清的項目出讓條件相比，優勢明顯。
而占地3229畝的超級大盤貴陽項目，總價53億，總建面407萬平方米，待開發物業折算樓面地價人民幣1068元╱平方米，明顯低于2012年周邊土地2233元/平方米的成交樓面地價。項目僅需支付定金20.75%，剩余款項同樣可透過發行永續債提供資金。
“此次交易顯示了交易方彼此長期以來建立的緊密良好合作關系，體現了新世界、周大福對恒大實力與品牌的高度認可，達到了互利共贏之目的。”公告如此表示。而一位地產分析師認為，除了商業上的互惠互利外，許家印與鄭裕彤私交良好，也是交易條件如此有利的背后原因。
項目稀缺：回報率高市場前景看好
“由于港資企業拿地的時間早，往往會拿到區域內最核心的地塊，因此恒大此次收購的項目都是極為稀缺的黃金項目。”上述分析師表示。
資料顯示，北京項目所處的中央別墅區核心位置，10分鐘即可抵達國貿商務區，是北京公認的發展最成熟、配套最完善、最富認可度及品牌效應的國際化高檔別墅區，而上海項目毗鄰淀山湖風景區，是市面上少之又少的低密度住宅用地，青島項目則坐擁一線海景市面難覓。
與周邊項目相比，由于交易條件優惠，此次收購項目的市場競爭力更為明顯。以成都項目為例，位于國家級新區成都天府新區，樓面價卻不足千元，而目前項目的同類競品基本售價在6400元-7700元/平方米，恒大收購的成都項目投資回報率將在20%以上。其他項目的情況也相似，投資回報20%以上已成必然。”有市場研究人士表示。
為何新世界、周大福愿意將此優勢項目轉讓給恒大？分析人士認為，這與港資企業的特點有關。“不少港資開發商都普遍有長線投資、長期囤地的習慣，通過‘慢’開發獲得更高溢價，但這樣的運營方式越來越難適應本地市場，將項目轉讓及時套現，把‘經營利益’交給以大規模快速開發和快速銷售著稱的恒大，無疑成為上佳選擇。”
并購贏家：鯨吞港資企業資產超600億
隨著房地產市場結構性分化的日益嚴重，優勝劣汰正成為市場的一個主旋律。據Wind資訊統計，截至前三季度，房地產行業并購案達到176宗，涉及金額1600億元，幾乎接近2014年全年行業的并購交易價值。作為最具代表性的龍頭房企，恒大在這一并購大潮中無疑是最大的贏家，屢屢搶得先機。
新世界、周大福作為香港大亨鄭裕彤的地產旗艦，近期與恒大“互動頻頻”，就在本月初，恒大就曾向其收購位于?？诘鹊氐拇笮晚椖?個。換言之，恒大已在本月內將9個新世界、周大福的內地項目收入囊中，總建面逾1200萬平方米，總金額339億，大有鯨吞之勢。
事實上，令恒大“鯨吞”之勢不斷明顯的不僅僅是接連收購這9大項目。除新世界、周大福外，其今年以來已經從中渝置地、華人置業及新世界等港資巨頭手中收購項目總計15個，涉及香港地標寫字樓美國萬通大廈、北京上海核心區項目、重慶大型綜合項目等，總金額602億。
恒大的強勁銷售勢頭無疑是其在市場上屢有斬獲的基礎。今年11月恒大將全年目標從1500億上調至1800億，近日開盤的海花島以122億的開盤銷售金額、136萬平米的銷售面積及10萬的認籌到訪人數，創造了三項世界紀錄。
“一向高舉高打的許家印，在即將過去的2015年強勢擴張，恒大帝國的版圖正迅速延展，今年超額完成1800億的新目標已無懸念。預計恒大將繼續延續大手筆風格再上臺階，憑借大量優質的項目儲備，恒大有了更強大的底氣，將重新改寫房企的原有格局。”前述人士如此表示。
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