日前，卓易數(shù)據(jù)發(fā)布半年報(bào)顯示，2021年1-6月青島商品房市場(chǎng)累計(jì)成交金額約1279.73億元，同比上漲約45.5%；累計(jì)成交面積約848.74萬(wàn)平方米，同比上漲39.5%；累計(jì)成交套數(shù)73526套，同比上漲40.5%。回顧2021年上半年，青島樓市持續(xù)回溫，各家房企都迎來(lái)了小陽(yáng)春，成交區(qū)域最多的區(qū)域主要集中在西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、即墨區(qū)和膠州市等近郊區(qū)域。政策層面，調(diào)控持續(xù)“加碼”，從中央多次提及“房住不炒”，到加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管，再到土地出讓“兩集中”……眾多信號(hào)都表明，下半年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以“穩(wěn)”為主。
熱銷板塊構(gòu)建新“鐵三角”
據(jù)了解，農(nóng)歷年后青島市場(chǎng)情緒明顯增高，三、四月份成交量達(dá)到小高峰；五月第一批次土地“新地王”誕生后刺激了一波，6月成交14821套，為上半年的巔峰，特別是主城區(qū)多個(gè)項(xiàng)目加快進(jìn)場(chǎng)去化不錯(cuò)，同時(shí)主城項(xiàng)目的入市也拉高了價(jià)格，成交價(jià)從三月開(kāi)始持續(xù)攀升。在此過(guò)程中，即墨四月以來(lái)，替代膠州與西海岸、城陽(yáng)形成新的“鐵三角”。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，西海岸成交21324套，占全市約29%，其中原膠南的成交占全市約19.3%。據(jù)了解，西海岸的融創(chuàng)影都學(xué)府、海岸萬(wàn)科城、融創(chuàng)維多利亞灣、融創(chuàng)中心和靈山灣壹號(hào)為區(qū)域銷售的前五名，其中融創(chuàng)影都學(xué)府銷售額突破26.6億。與此同時(shí)，西海岸銷售前十名中，融創(chuàng)占據(jù)4個(gè)席位，以絕對(duì)實(shí)力挑起西海岸的銷售大梁。
城陽(yáng)區(qū)（含高新區(qū)）成交13853套，成交榜首的是金茂中歐國(guó)際城，網(wǎng)簽898套，網(wǎng)簽金額14.15億，金茂中歐國(guó)際城網(wǎng)簽多年“霸占”高新區(qū)第一大盤(pán)；亞軍的和達(dá)智慧生態(tài)城賣出12.8億，但網(wǎng)簽套數(shù)第一，網(wǎng)簽1215套；卓越青嵐郡賣出9.45億位列第三。即墨成交11142套，旭輝銀盛泰星河城、世茂璀璨傾城、榮盛錦繡學(xué)府均超過(guò)6個(gè)億。
據(jù)了解，青島商品房全市的去化周期為24個(gè)月，存量16.53萬(wàn)套，同比上漲6%，前期供應(yīng)量大，現(xiàn)以消耗前期庫(kù)存為主。其中，市南區(qū)去化周期最高達(dá)84個(gè)月。究其原因，主要是因?yàn)槭心戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)目前已經(jīng)成熟趨近飽和，項(xiàng)目少銷售自然少，再加房?jī)r(jià)高“豪宅”網(wǎng)簽慢的特性，還有部分老項(xiàng)目的“滯重”，導(dǎo)致了去化周期長(zhǎng)；市北區(qū)去化周期為27月，也有與市南同樣的原因；高新區(qū)和膠州的去化周期都超過(guò)了28個(gè)月。不過(guò)如果只盤(pán)點(diǎn)住宅去化周期的話，高新區(qū)去化周期只有8個(gè)月，為全市最短。
銷售龍虎榜本土房企占一半
數(shù)據(jù)顯示，2021年1至6月銷售金額top10的開(kāi)發(fā)商，合計(jì)總銷售金額約467.1億，占青島整個(gè)市場(chǎng)36.5%，銷售面積TOP10的累計(jì)銷售面積298.1萬(wàn)平方米。其中融創(chuàng)超93億元，海信突破67億元，中國(guó)金茂也突破52億元，TOP9業(yè)績(jī)均突破30億元元。值得注意的是，TOP10中有5家本土房企，分別為海信、和達(dá)、山東旭輝銀盛泰、君一控股（原海爾產(chǎn)城創(chuàng)）和青特。
其中，融創(chuàng)中國(guó)奪得銷售金額和面積“雙料王”，2021年1至6月銷售額簽約93億，簽約面積58.4萬(wàn)平方米。海信地產(chǎn)位列樓市銷售榜第二，簽約總金額67.8億，領(lǐng)銜本土房企。海信的主力項(xiàng)目是海信君瀾，半年銷售16.51億元，另外，海信九賢府、湖島世家、東山府、依云小鎮(zhèn)，靈山灣銷售也不錯(cuò)。中國(guó)金茂半年成交總金額52.6億，僅6月份銷售近18個(gè)億，其中，大云谷·嶗山金茂府29.54億，超過(guò)總金額的57.4%。據(jù)了解，二期組團(tuán)大云谷·嶗山金茂府|悅府6月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天賣出300多套，銷售額接近15億元。此外，和達(dá)集團(tuán)憑借33.9萬(wàn)平方米成為網(wǎng)簽面積第二，山東旭輝銀盛泰和龍湖集團(tuán)以超過(guò)30萬(wàn)平方米的銷售面積進(jìn)入面積榜TOP5。
在權(quán)益銷售額中，融創(chuàng)中國(guó)依舊位列第一，權(quán)益銷售額81.94億。其中嶗山融創(chuàng)壹號(hào)院銷售額11億，將與君一控股分別按照權(quán)益拆分，占融創(chuàng)被拆分業(yè)績(jī)的一半。海信地產(chǎn)權(quán)益銷售額65.25億，海信合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少，在少量的合作項(xiàng)目中權(quán)益比重高。權(quán)益銷售額中，和達(dá)集團(tuán)進(jìn)入前三，權(quán)益銷售額44.48億，和達(dá)的10余個(gè)在售項(xiàng)目中只有和達(dá)萃園1個(gè)項(xiàng)目采取與平臺(tái)公司合作的形式，其他均為單獨(dú)開(kāi)發(fā)。君一控股（原海爾產(chǎn)城創(chuàng)）權(quán)益銷售額42.59億，比日常榜單口徑有所差異，主要因?yàn)榫辉诖笤乒取魃浇鹈腿趧?chuàng)嶗山壹號(hào)院2個(gè)項(xiàng)目中占股，而這兩個(gè)項(xiàng)目均位列全市銷售TOP10，尤其大云谷·嶗山金茂府銷售接近30億。保利發(fā)展、萬(wàn)科和龍湖集團(tuán)由于合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，權(quán)益排名下降。
住宅市場(chǎng)中，2021年1-6月青島TOP10項(xiàng)目累計(jì)銷售合計(jì)約165.21億元。其中，大云谷·嶗山金茂府簽約29.54億成為上半年的第一；融創(chuàng)影都學(xué)府簽約26.60億，位居榜單第二；山東頭改造項(xiàng)目銀豐玖璽城憑借222套的網(wǎng)簽實(shí)現(xiàn)24.7億元，銷售額位列第三，單套平均總價(jià)超過(guò)1100萬(wàn)元。商辦市場(chǎng)中，1-6月TOP10簽約32億，其中簽約前三甲為裕龍?zhí)错斏剑瑒P琻中心和齊魯石化總部及研發(fā)中心。
土拍“兩集中”供求量跌價(jià)漲
半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年土地市場(chǎng)上半年，整體市場(chǎng)供大于求，供應(yīng)、成交建面均有所下降， 成交樓面價(jià)較去年同期有所上漲。其中，2021年上半年青島全市土地供應(yīng)937萬(wàn)平方米，同比下降45%；成交土地760萬(wàn)平方米，同比下降48%；成交土地平均樓面地價(jià)3157元/平方米，同比上漲9%。
從青島月度成交來(lái)看，受土地出讓“兩集中”政策影響，上半年4月、6月份供地量較大，2021年月均供地建面156萬(wàn)平方米，月均成交建面127萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，商品住宅、商服用地、產(chǎn)權(quán)型人才公寓供地建面均有所減少。其中，商品住宅供應(yīng)540萬(wàn)平方米，占比62%，同比去年同期減少51%；商服用地供應(yīng)266萬(wàn)平方米，占比31%，同比去年同期減少34%；產(chǎn)權(quán)型人才公寓供應(yīng)59萬(wàn)平方米，占比7%，同比去年同期減少21%。土地成交方面，上半年商品住宅、商服用地成交建面有所減少，產(chǎn)權(quán)型人才公寓成交建面增加。其中，商品住宅成交483萬(wàn)，占比68%，同比去年同期減少48%；商服用地成交159萬(wàn)平方米，占比22%，同比去年同期減少59%；產(chǎn)權(quán)型人才公寓成交66萬(wàn)平方米，占比9%，同比去年同期增加39%。
縱觀2021年上半年，土地拍賣市場(chǎng)出現(xiàn)了最高成交溢價(jià)率地塊——市北區(qū)開(kāi)平路45號(hào)地塊，溢價(jià)率高達(dá) 64.89%。據(jù)了解，該地塊拍賣時(shí)吸引了萬(wàn)科、保利、龍湖、華潤(rùn)、中海、綠城、中巍、碧桂園、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭輝銀盛泰、青特、平安17家房企叫價(jià)，在經(jīng)歷164輪叫價(jià)后，直接觸發(fā)17000元/平方米熔斷價(jià)，最后綠城獲得該地塊，成交單價(jià)僅次于深藍(lán)中心的17800元/平方米，成為迄今為止青島土拍成交價(jià)第二高。
整體來(lái)看，2021年上半年供應(yīng)商住地167宗，成交139宗，總建面751萬(wàn)平方米，成交總價(jià)236億；青島實(shí)施“兩集中”供應(yīng)，青島第一批次土地中供應(yīng)63宗，成交61宗，成交總建面335萬(wàn)平方米（含劃撥），共有25家房企有斬獲，本土房企獨(dú)立拿地12家，涉本地企業(yè)7家。對(duì)此，卓易數(shù)據(jù)首席分析師王玟琳表示，“當(dāng)下，即使是頭部房企，在青島拿地難度依舊不小，部分開(kāi)發(fā)商下沉到三四線城市的意愿和行動(dòng)明確顯。”王玟琳補(bǔ)充到，5月成交的第一批次土地下半年陸續(xù)上市，會(huì)出現(xiàn)大量新增供應(yīng)，屆時(shí)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)分化，主城區(qū)及熱點(diǎn)板塊較為樂(lè)觀，而部分偏遠(yuǎn)市場(chǎng)存在較大壓力。另外，目前城陽(yáng)共有產(chǎn)權(quán)勢(shì)頭減弱，逐漸回歸市場(chǎng)化，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入實(shí)際能力的比拼階段。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯
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