近日，南京市中級人民法院召開新聞發布會，對今年的商品房糾紛進行了”年終總結“。該院民四庭副庭長李飛鴿介紹，2015年，南京法院共受理此類案件1684件，與去年同期相比增加544件，同比上升58.62%。此類案件迅速增加的原因主要有開發商通過虛假宣傳，開發企業因資金鏈緊張引發逾期交房、購房者的維權意識增強等等。其中，作為南京市新興居住區域的江寧區、溧水區、浦口區、棲霞區，因近年來商品房開發項目較多，且陸續到房屋交付期，各類矛盾逐漸顯現，導致商品房買賣合同糾紛，尤其是商品房預售合同糾紛呈現高發態勢。
案例 1
延期交房被判按房租損失支付違約金
2014年10月，孫先生從開發商南洲環藝公司（以下簡稱南洲公司）手上買了印湖山莊一套房。雙方在購房合同中約定，如果孫某某遲延付款，則按照每日萬分之五的標準支付違約金，如果南洲公司延遲交房，則按30元/天支付違約金。結果，因為亞青會青奧會的原因，南洲公司工地應政府要求停工，導致其未能按照約定于2014年12月31日前交房。對于停工原因，南洲公司向業主以通知書的形式進行了發布，并在今年1月發出公開信，承諾在2015年6月30日之前交房。
但是，開發商的承諾一直沒有兌現，孫某某憤而將南洲公司告上法庭，而直到今年10月此案開庭，開發商仍未交房。法庭上，孫先生認為，合同約定的違約責任有失公平，自己違約就要按每日萬分之五交違約金，而開發商違約只要按照30元/天交違約金。南洲公司作為開發商利用優勢地位，通過格式條款的設置降低其違約成本，損害購房人利益，該條款理應被撤銷或變更，請求法院判令南洲公司也按照購房款的日萬分之五的標準支付逾期交房違約金。
江寧法院審理后認為，買賣雙方權利義務的對等并非體現為合同條款約定的數額或標準完全等同。孫先生主張其損失為逾期交房導致的居住和生活成本的額外支出，以及資金占用損失，但就其損失未提交證據證明，孫先生按照已付房款的日萬分之五的標準主張違約金，無事實和法律依據，不予支持，應參照房租調整逾期交房違約金。遂參照簡裝房的房租標準，判決南洲公司按每月2000元的標準向孫先生支付逾期交房違約金，自2015年1月1日起支付至實際交房之日止。對此，孫先生不服提起上訴，南京中院審理后維持了原判。
法官說法：在商品房買賣合同上一般對于延期交房的違約金有約定，約定較高者，延期一日需承擔總房款3%-5%的違約責任，約定較低的，只有每日數十元的違約金。今年，南京全市法院受理的數起案件中，均涉及延期交房違約金的給付標準問題。依據合同法的相關規定，約定的違約金低于造成的損失的，購房者可以請求人民法院予以增加。因為開發商延期交房一般導致購房者難以及時入住，從而需要另擇住處，產生租金損失，故在購房者未能證明存在其他損失的情況下，審判實踐中，法院一般參照所購房屋同地段同類房屋租金標準調整違約金。
案例 2
業主告開發商將部分樓棟改毛坯遭敗訴
2013年3月27日，徐先生從雅居樂公司買了江寧區清水亭西路的碧堤灣畔花園一套133.53平米的房子，總價227萬元。合同簽訂后，徐先生按約支付了全部購房款。但后來，徐先生發現，雅居樂公司在所有文案宣傳中承諾強調該小區15幢住宅為全精裝項目。但交付時將部分樓棟變更為毛坯銷售，即將全精裝小區變更為一半精裝另一半是毛坯的小區，雖然改的不是他買的房子，但也嚴重侵害了他的合法權益。此外，根據銷售許可方案，其所購買房屋的裝修標準為5000元/平方米，但雅居樂公司僅提供了裝修說明，依據該說明無法測算出裝修標準，請求法院判令雅居樂公司按10%向他支付違約金227000元并提交精裝修預算。
法庭上，審理中，徐先生提供了一些視頻及《雅居樂藏龍御景品鑒手冊》等，認為正是這些因素促使其沖著雅居樂公司宣傳的全精裝奢華的理念而來購買房屋。該項目改為半毛坯半精裝后將降低整個小區的奢華程度，而且后續裝修會帶來噪音污染、安全隱患等。雅居樂公司違反了承諾，應當向其承擔違約責任。雅居樂公司則認為，目前該公司以毛坯形式對外銷售的樓棟共6棟，所在位置均與徐先生購買的房屋距離較遠，并不存在經濟損失，故徐先生所主張的違約金不能成立。江寧法院審理后認為，雙方合約的形式，也已將廣告、宣傳資料、銷售手冊等排除在合同內容以外，不能認定徐先生與雅居樂公司在商品房預售合同中存在該項目所有房屋均為精裝修房的約定，駁回了徐先生的訴訟請求。徐先生不服原判提起上訴，南京中院審理后駁回了他的訴請。
法官說法：90%以上的商品房都是通過宣傳廣告進行促銷的。對于銷售廣告的性質，根據相關法律規定，原則上應當認定為一種要約邀請，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容。在此，要提醒廣大購房者，面對開發商的宣傳要保持冷靜的態度，對于精裝修房屋的裝修標準仍應主要以雙方合同約定為準，樣板房一般而言僅供參考，切忌盲目購買、沖動購買。
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