去年我國一線城市“地王”現(xiàn)象與部分二三線城市土地流拍率超半形成明顯反差,表明當前全國房地產開發(fā)資金正向一線城市加速集中,充分反映出房地產市場的區(qū)域分化特征和潛在運行風險。在全國房地產化解庫存主線下,一線城市房地產市場能否繼續(xù)一枝獨秀,走出獨立行情,存在極大不確定性,值得高度關注。
據(jù)中原地產統(tǒng)計,截至2015年12月20日,去年一線城市成交土地總宗數(shù)和規(guī)劃建筑總面積均為近六年新低,但平均樓面價卻創(chuàng)出歷史新高。同時,全國百城中有10所城市土地流拍率達到或超過50%。這種明顯反差,反映出我國房地產開發(fā)資金正加速從非熱點城市向一線城市集中。北京市在2015年土地成交宗數(shù)為近五年新低的情況下,累計土地出讓金首次超過2000億元,樓面價創(chuàng)出歷史新高,“面粉貴過面包”,導致城市住宅事實上已處于加快“被豪宅化”態(tài)勢。
當前一線城市房價堅挺存在一定合理性。一方面,社會財富向一線熱點城市集中,提高了房價可接受水平;另一方面,熱點城市完備的城市基礎設施、包容創(chuàng)新的人文環(huán)境、廣泛的就業(yè)機會等是社會稀缺資源,內在產生人口流入動力,可能會對房價形成強力支撐。
但這并不意味著一線城市房地產市場在當前經濟形勢下就可以走出獨立行情。
一是當前一線城市絕對房價水平與國際都市基本持平。
二是一線城市人口流入空間收窄。從人口密度分析,2014年日本東京都人口約1329萬人,面積約2189平方公里,與北京六環(huán)內人口密度基本持平。一線城市環(huán)境資源承載力、社會綜合管理水平、非熱點城市經濟發(fā)展程度等,對人口流入的抑制作用正加快顯現(xiàn)。
三是一線城市“被豪宅”提升了房地產市場運行脆弱性。“被豪宅”或者說房價被動上漲,實際上提升了一線城市可交易住宅總價值。為維持住宅交易價格穩(wěn)中有漲,需要更多資金持續(xù)注入,否則便不可持續(xù),這顯著增加了房價回落的可能性。特別是一線城市存量住宅規(guī)模已經非常龐大,導致“被豪宅”的市場價值容量幾近天文數(shù)字。
四是高地價能否向房價順利傳導面臨龐大存量住宅的強力沖擊。2015年,一線城市存量住宅交易比重遠遠超過新房交易。去年北京二手房交易量約為新房交易量的兩倍,新房入市正日益面臨龐大存量住宅的強有力競爭,導致高地價能否向高房價順利傳導存在不確定性。另據(jù)中介機構分析,住房置換鏈條支撐了去年北京房價高位上漲。隨著一線城市房價對終端需求群體收入的繼續(xù)偏離,未來住宅置換鏈條支持豪宅交易量有效擴大的空間也正日益縮小。
縱觀各國房地產發(fā)展歷史,還沒有一個國家城市的房價在對居民收入和住房租金的比例過度偏離的基礎上仍能持續(xù)明顯上漲。一線城市“被豪宅”對真實需求的進一步抑制,對經濟基本面的日益脫離,對房地產市場運行規(guī)律的明顯背離,決定了其繼續(xù)走出獨立行情的可能性已經非常狹小。
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