房企海外投資帶來的機遇，并不僅僅涉及房地產的下游產業。和地產開發有關的金融業務，也在開發商的海外拓展需求下獲得了良機。碧桂園馬來西亞公司的負責人坦言，房地產企業國內發展靠銷售，海外發展就是靠金融。但截至目前，最早涉足海外業務的傳統國有銀行的發展步伐并不大。反倒是一些小型的信托、基金管理公司卻因為這些拓展獲得了機遇。造成這一現象的原因是什么？對金融企業來說，房地產企業海外拓展能否為金融行業變革創造新的空間和機會？
2015年11月中旬，交通銀行(601328,股吧)廣東分行高調舉辦了一場海外房地產投資分析會，國際合作方即是大名鼎鼎的澳洲聯邦銀行集團，探討的是美國、澳洲和新西蘭的房地產市場。
目前，萬科、綠地、萬達、碧桂園等國內龍頭房企加速向歐美、澳洲等海外市場布局，諸多金融機構也看到了這一巨大商機。不單單是傳統銀行類金融機構，諸如中融、鵬華等非銀類金融機構發展勢頭也異常兇猛。
一位金融業資深人士表示，布局海外樓市，主力還是大銀行，只能說這兩年，信托、基金、第三方理財之類的機構開始“出海”配置資產，表現顯著而已。
布局海外樓市 誰是主力？
2015年10月下旬，一家名為“首控基金”的資本機構在成都發布了一場金融產品說明會，其聯合光大銀行(601818,股吧)推出的“投資行全球”和“移港走世界”兩款金融產品的核心看點是針對海外房地產投資。
在金融產品的設計上，首控基金給投資人的賣點，除了可獲得預期收益外，還可獲得免費歐洲房產、澳洲地產首付，中國香港保險、美國移民項目擔保等多重增值服務。
在海外美元基金運作上，一款名為“美亞陽光基金USA-A（有限合伙）”的產品引起記者注意。該產品主要針對國內投資者，將募資投向美國加州、德州等地的全新房產或再開發項目，運作該基金的美亞集團，與遠洋地產、寶安集團、銅鑼灣集團等均為合作伙伴。
2015年10月，萬達商業赴港IPO的基石投資者中，即有中融信托的影子，其通過海外平臺中融國際資本設立5000萬美元的中融港融通集合資金信托計劃，借助QDII通道以基石投資人身份參與。
2016年初，新湖中寶(600208,股吧)公告稱，其委托國投瑞銀與鵬華基金進行海外資產投資，委托財產不超過8.5億美元。實際上，這兩個公募基金在地產公募產品及不動產投資上均有所嘗試，尤其是鵬華基金在海外地產更領先一步，創新勢頭不減。
一個較為典型的現象是：與當前信托、基金、第三方理財等機構“出海”活躍相比，像中國銀行(601988,股吧)等大型銀行系金融機構給外界的一個印象是其“出海”擴張步伐要緩慢一些。
一位金融業資深人士解釋說，這兩年，信托、基金之類的資本機構“出海”配置資產變得較為明顯，但主力還是大銀行或金控集團。
2015年11月份于重慶舉辦的光大控股投資年會上，該集團執行董事兼CEO陳爽曾公開表示，公司仍將以跨境資產管理為核心業務，同時著眼全球，滿足客戶不同的跨境投資需求。2014年，光大控股旗下光大安石曾重倉入股在新加坡上市的英利國際置業，意在將后者優質商業包裝成REITs并實現海外上市。
北京大學金融學博士、房地產基金研究中心副主任杜猛向《每日經濟新聞(博客,微博)》記者解釋說，中國金融力量在提升，中國購買力在增強，中國企業走出去，人民幣國際化，全球化并購業務迅猛，加上全球范圍內房子都不好賣，加劇了全球化資產配置需求，房地產作為國際金融范疇，是最核心的金融產品，也是其深入發展的基石。
房企海外發展 要靠金融？
如果說金融機構“出海”更多是基于金融創新與空間擴張的話，那么房企“出海”不是拿地就是直接收購，一出手就是數量驚人的幾十億美元甚至更高，他們又將如何運作地產項目？
碧桂園馬來西亞公司負責人坦言，房企在國內發展靠的是銷售，在海外發展就要靠金融。
即便是在國內，當前房地產與金融的關系也越來越密切，金融地產化與地產金融化雙向加速滲透。目前，綠地、萬達、萬科、碧桂園、富力等房企在海外擴張中又如何借金融推動地產開發？
以綠地澳洲市場而言，2015年綠地成功收購悉尼核心區域總投資逾18億元的兩幅地塊之后，綠地在澳洲開發項目已達6個。
從澳洲市場來看，綠地的海外思路是區域深耕，將重點聚焦經濟活躍、市場成熟、人口集聚、投融資便利的地區加快布點，在先期進入的海外地區則努力實現多城市、多項目的規模化、系統化布局。
記者注意到，在金融支持上，與綠地合作的是德意志銀行。雙方通過簽訂合作諒解備忘錄，將于全球范圍內在融資、資產管理、投資銀行等業務領域展開全面深入合作。
實際上，德意志銀行被稱之為“全能銀行”，不同于國內五大行的業務模式，其涵蓋了傳統銀行業務、投行業務和財富管理業務等，國內的“光大控股”更像它。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務部高級董事黃國鈞向《每日經濟新聞》記者表示，國內金融機構在海外的監管更嚴格，金融產品也很難做到成本很低，比如首先要建立當地信用，有更多的加分項，才能讓產品資金成本更低，相比國內的海外金融機構或銀團的資金成本較低，業務也更齊全，那些房企巨頭更愿意與他們合作。
“那些房企巨頭在海外項目一般相對優質，實際上并不需要太多的金融機構參與，因為他們并不過于擔心產品銷售問題，如果參與機構多了，勢必會拉高成本，分食一部分利潤。”黃國鈞說。
前述金融業資深人士也補充說，一般的信托、基金等即使“出海”，但業務較為單一，雖然也有發展機會，但機會更多的還是在國內與那些房企有經常合作的大銀行，畢竟大的金融機構在當地都是持牌分支甚至是法人機構。
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