今天，《青島市“十四五”住房發展規劃》正式對外發布。根據《規劃》，“十四五”期間，全市新增城鎮住房70萬套左右，到2025年末城鎮人均住房建筑面積達到36.2平方米。至規劃期末，全市租賃住房總面積超過5000萬平方米，達60萬套（間），租賃住房套數占全部住房套數的比例提升至15%以上。據悉，此次規劃范圍為青島市全域（市南區、市北區、李滄區、嶗山區、城陽區、西海岸新區、即墨區、膠州市、平度市、萊西市）城鎮開發邊界范圍內的城鎮住房。
全市新增城鎮住房70萬套
據悉，“十四五”時期，青島市城鎮住房發展，將從以購為主轉向租購并舉，從以滿足數量需求為主轉向量質并重，從以增量擴張為主轉向增存并進。《規劃》提出，未來五年，青島市城鎮住房發展要努力實現以下主要目標。城鎮住房發展水平穩步提高，住房需求、布局、品質、投資、分配結構更加優化，實現更高水平的供需平衡；房地產市場保持長期平穩健康發展，新市民、引進人才住房需求充分保障，住房發展模式不斷轉型，實現全生命周期管理，住有所居、住有宜居、職住平衡水平明顯提高，住房發展與城市發展、國民經濟發展更加協調。“十四五”時期，全市新增城鎮住房70萬套左右，到2025年末城鎮人均住房建筑面積達到36.2平方米。
此外，還要穩地價、穩房價、穩預期，完善由租賃型和產權型商品住房組成的市場化住房供給體系；推動住房保障從戶籍家庭為主轉向城鎮常住人口全覆蓋，建立健全由租賃型和產權型公共住房組成的住房保障體系；以新市民和引進人才需求為主要出發點，優化住房租購結構。租賃住房套數占全部住房套數的比例提升至15%以上；提升住宅和住宅小區設施配置標準，提升養老扶幼能力，促進物業服務管理提質擴面。推進城鎮老舊小區改造。
租賃住房計劃達60萬套
根據《規劃》，我市“十四五”時期城鎮住房發展主要任務包括：完善租購并舉的住房供應體系、保持房地產市場平穩健康發展、大力發展住房租賃市場、健全住房保障體系、全面提升居住品質、創新住房管理方式、深入推進城鎮老舊小區改造、優化提升社區服務和治理、推動房地產業轉型升級、完善住房公積金制度。
其中，“租購并舉”是我國未來住房發展的大趨勢。《規劃》提到，要構建“2×2”住房供應體系。青島市城鎮住房，按照供給渠道和方式不同，分為商品住房和公共住房兩類。商品住房完全市場化，由社會投資建籌，公共住房利用公共財政或公共政策支持建籌。同時，根據使用權獲取方式不同，分為產權型和租賃型兩類，商品住房分為租賃型商品住房和產權型商品住房，公共住房分為租賃型公共住房和產權型公共住房。此外，合理配置各類住房供給結構，根據各類群體住房需求，公共住房與商品住房新增供給套數占比原則上按4∶6控制。
《規劃》提出，要以新市民和引進人才需求為主要出發點，優化住房租購結構。至規劃期末，全市租賃住房總面積超過5000萬平方米，達60萬套（間），租賃住房套數占全部住房套數的比例提升至15%以上。《規劃》中，“保障擴容提效”依舊是“十四五”期間青島住房發展的著力點。堅持政府保障托底，統籌考慮城鎮中等偏下及以下收入家庭、新市民和引進人才的住房保障需求，推動住房保障從戶籍家庭為主轉向城鎮常住人口全覆蓋，提高居住證持有人對住房保障的實際享有水平。建立健全由租賃型和產權型公共住房組成的住房保障體系，規劃新增公共住房26萬套左右，占全部住房供給的37%。
構建“三大片區”住房發展格局
從目前全市住房去化周期情況來看，大部分區（市）新增住房以新建為主，部分區（市）住房庫存較多，須在優先消化存量的前提下合理安排新建住房。《規劃》中提到，要構建“優化提升區、重點拓展區、遠郊發展區”的住房發展總體格局。各分區以差異化的城市建設、功能提升、產業發展為引導，完善住房供給。
其中，優化提升區包括市南區、市北區、李滄區、嶗山區。該區域是青島市行政、文化、金融、科教、商貿、商務、旅游度假為主體的綜合功能區，也是青島市歷史文化風貌、濱海特色風貌集中區和城市功能疏解區。未來新增住房需求旺盛，而城市空間可拓展潛力較小。具體來看，優化提升區———市南區、市北區、李滄區、嶗山區。該區域城市空間可拓展范圍小、新建住房潛力有限，而每年新就業人口規模占比高，新增住房需求旺盛。規劃市南區新增住房約1萬套，市北區新增住房約4.4萬套，李滄區新增約5.4萬套，嶗山區新增住房約2.9萬套。市南區和嶗山區土地情況緊張，應積極結合城市更新，挖潛閑置用地，適度新建住房。市北區目前去化周期較長，需優先消化存量。
重點拓展區包括西海岸新區、城陽區、即墨區、膠州市。該區域是青島市城鎮發展空間拓展重點區，是青島市著力建設的科技型、生態型、人文型的新城區，也是實施國家海洋強國戰略、產業升級和承接功能疏解的核心區域。重點拓展區作為青島市未來新增住房供應的主要區域，除滿足本地居民的首次購房和改善性需求外，還需滿足優化提升區外溢的購房需求。規劃西海岸新區新增住房約19.2萬套，新增供給超過全市的1/4，是新增住房的主要區域，城陽區新增住房約12.1萬套，即墨區和膠州市新增住房約9.4萬套和8.4萬套。膠州區目前住房庫存相對較高，需考慮優先消耗庫存；即墨區、西海岸新區目前去化周期相對合理，但由于近年來供地和新建住房規模持續偏大，潛在庫存較高，需結合庫存變化謹慎新增住房用地供給。
此外，平度市、萊西市作為遠郊發展區，是青島市推進新型城鎮化、提升生態環境保護水平、城鄉統籌發展的重要區域，也是重要的先進制造業基地。未來兩市要加快城鎮化進程，穩定土地和商品住房供應規模，防止住房市場過大波動。規劃平度市、萊西市新增住房約4.6萬套和2.6萬套。當前萊西市和平度市住房去化周期較長，住房庫存相對較高，其新增住房要優先消化庫存。
引導綠色智慧建設新模式
《規劃》提出，推進城鎮既有居住建筑節能改造。以城鎮老舊小區為重 點,結合供熱體制改革、熱源改造、市容環境整治、海綿城市建設等，完成城鎮既有居住建筑節能改造1500萬平方米 以上，不斷改善群眾居住條件。 同時，優化提升社區服務和治理，落實完整居住社區設施配套要求。根據 《完整居住社區 建設標準 (試行)》，合理確定居住社區規模和社區治理單 元，原則上單個住區或小區以0.5-1.2萬人口規模為宜。 新建居住區應落實15分鐘生活圈要求和 《青島市市區公共服務設施配套標準及規劃導則》相關要求，確保各類社區辦 公、服務設施和公共活動空間與住宅同步規劃、建設、驗收 和交付。既有住區應結合城市更新，因地制宜補齊建設短 板，采取漸進式更新。
同時，引導企業在住房開發建設與管理 運營全周期推行綠色發展模式。嚴格執行 《綠色建筑評價標 準》 (GB/T50378-2019)，新建居住建筑100%達到綠色建筑要求，全面提升綠色居住建筑星級水平。新建居住建筑全面執行現行國家建筑節能標準，適時推進實施更高節能標準。積極發展裝配式居住建筑，推廣可再生能源和綠色建材在住房建設領域的應用，逐步提高應用比例。
《規劃》提出，要實現住房全生命周期管理。建設住房全生命周期信息系統，實現住房從勘察、設計、施工、驗收、交付、交易、 使用、維修直至拆除的全生命周期數字化管理。增強對全市住房的全生命周期精細化管理。依托城市云腦二、三維 GIS 平臺，搭建住房管理 “一張圖” ，實現全市住房數據的空間化、可視化管理。并通過住房數據融合共享系統，開發數據接口向外共享住房本身屬性、用途屬性、安全屬性、政策屬 性及市場主體等成果數據，滿足住房交易、使用、維修、安全隱患排查、不動產登記、城市更新評估、治安管理、應急 安全、稅務管理等數據需求。加強數據交互共享，以住房為空間載體，進一步承載各類屬性數據,通過數據關聯綜合， 挖掘數據價值潛力，逐步建立地、樓、房、人、事、物多維 度,廣領域的數據模型，為 CIM 基礎平臺建設、智慧城市建設提供數據底座和應用場景，全面提升城市治理能力。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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