據(jù)媒體7月15日?qǐng)?bào)道，近日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司已與中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司在洽談收購(gòu)北大資源（控股）有限公司資產(chǎn)事宜。報(bào)道稱，此次收購(gòu)是項(xiàng)目層面收購(gòu)還是整體入股，目前還在商討當(dāng)中。據(jù)悉，北大資源在天津、青島、開(kāi)封、武漢、長(zhǎng)沙等18個(gè)城市，共擁有38個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中在青島曾開(kāi)發(fā)過(guò)兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是小水清溝村改造項(xiàng)目，已于2015年轉(zhuǎn)手中信；另外在嶗山有一寫(xiě)字樓項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)四年有余仍有半數(shù)以上房源待售。另?yè)?jù)了解，北大資源在山東多個(gè)項(xiàng)目遭遇被收購(gòu)命運(yùn)，故業(yè)界傳言北大資源欲退出山東市場(chǎng)，但北大資源對(duì)此一直予以否認(rèn)。
位于青島嶗山區(qū)的北大資源廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)建成，尚有386套房源處于待售狀態(tài)。
平安人壽成間接“掌控者”
記者從北大資源官方網(wǎng)站查詢了解到，依托北京大學(xué)和方正集團(tuán)，北大資源于1992年創(chuàng)立于北京，目前資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)1000億。北大資源集團(tuán)是專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育投資、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等業(yè)務(wù)的綜合性房地產(chǎn)控股集團(tuán)。公開(kāi)資料顯示，北大資源定位為“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)商”，聚焦“科技”和“大健康”兩大發(fā)展主軸。目前，北大資源已經(jīng)形成了環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、西南經(jīng)濟(jì)帶、華中經(jīng)濟(jì)帶五大區(qū)域的戰(zhàn)略布局，業(yè)務(wù)版圖覆蓋20余個(gè)中心城市，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，打造了包括科創(chuàng)園區(qū)、特色產(chǎn)城、美好社區(qū)、璀璨商辦、全齡教育、至誠(chéng)服務(wù)六大系列組成的“叢林產(chǎn)品體系”。
在一系列華麗的文字介紹背后，近日北大資源或?qū)⒁字鞯南ⅲ蛊湓俅伪煌粕闲袠I(yè)的風(fēng)口浪尖。據(jù)媒體7月15日?qǐng)?bào)道，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司已與中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司在洽談收購(gòu)北大資源（控股）有限公司資產(chǎn)事宜。報(bào)道稱，此次收購(gòu)是項(xiàng)目層面收購(gòu)還是整體入股，目前還在商討當(dāng)中。
此番洽談收購(gòu)動(dòng)作，并非空穴來(lái)風(fēng)。記者查閱資料了解到，2016年8月15日，方正集團(tuán)公告稱，收到證監(jiān)會(huì)《調(diào)查通知書(shū)》，因涉嫌違反證券法律法規(guī)，證監(jiān)會(huì)決定對(duì)其立案調(diào)查。2020年2月18日，方正集團(tuán)債權(quán)人北京銀行以方正集團(tuán)未能清償?shù)狡趥鶆?wù)，且明顯不具備清償能力但具有重整價(jià)值為由，申請(qǐng)法院對(duì)方正集團(tuán)進(jìn)行重整。方正集團(tuán)旗下4家A股公司及旗下港股方正控股、北大資源集體發(fā)布了這一公告。2021年7月5日，北大方正集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，北大方正集團(tuán)有限公司管理人收到北京一中院送達(dá)的《民事裁定書(shū)》，裁定批準(zhǔn)北大方正集團(tuán)有限公司等五家公司重整計(jì)劃，并終止重整程序。根據(jù)北京一中院的裁定及生效的重整計(jì)劃，公司控股股東方正集團(tuán)及其一致行動(dòng)人方正產(chǎn)控持有的公司股份將全部轉(zhuǎn)入擬設(shè)立的新方正集團(tuán)，公司控股股東擬變更為新方正集團(tuán)。中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司或其下屬全資主體擬按照70%的比例受讓新方正集團(tuán)73%至100%的股權(quán)，因此，平安人壽或其下屬全資主體擬成為新方正集團(tuán)的控股股東，中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司作為平安人壽的控股股東，擬間接控制公司。
對(duì)于保利發(fā)展洽購(gòu)北大資源資產(chǎn)一事，北大資源方面向媒體回應(yīng)稱，“以公司正式發(fā)布的公告或信息為準(zhǔn)”，保利發(fā)展方面則未予答復(fù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前保利發(fā)展主要跟平安在談，但尚未盡調(diào)，需要簽訂相關(guān)協(xié)議后，才會(huì)進(jìn)行盡調(diào)。鑒于北大方正情況較為復(fù)雜，保利發(fā)展收購(gòu)北大資源資產(chǎn)事宜仍存不確定性，即便有進(jìn)展，相關(guān)審核流程也會(huì)較長(zhǎng)。
信用降級(jí)引發(fā)債務(wù)危機(jī)
梳理公司發(fā)展脈絡(luò)不難看出，2020年，北大資源自間接控股股東方正集團(tuán)的重整造成了北大資源在資本市場(chǎng)信用評(píng)級(jí)的降低，北大資源自身的資金鏈也面臨考驗(yàn)，一度引發(fā)了包括五礦信托在內(nèi)的多起債務(wù)訴訟。
數(shù)據(jù)顯示，2020年北大資源的營(yíng)業(yè)總收入由19年的241.32億元人民幣降到了90.85億元。對(duì)此，北大資源給出的解釋是：一、為了配合母公司重整，北大資源主動(dòng)削減約2/3的交付面積導(dǎo)致收入減少；二、由于已完成物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的附屬公司資本化利息減少，導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加；三、為若干物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)行市況評(píng)估的可變現(xiàn)凈值可能產(chǎn)生的減值虧損而作出撥備；四、由于延遲償還銀行及其他借款的索償罰款增加。
北大資源于2021年3月31日發(fā)布了2020年全年業(yè)績(jī)公布，截至2020年12月31日，北大資源集團(tuán)年內(nèi)凈虧損18.45億元，較19年末增加1.52億元。流動(dòng)負(fù)債較流動(dòng)資產(chǎn)高出22.33億元。更多的資料數(shù)據(jù)顯示，北大資源從2019年開(kāi)始公司營(yíng)業(yè)虧損，2020年開(kāi)始縮小營(yíng)業(yè)規(guī)模、控制經(jīng)營(yíng)成本，但仍然不能緩解公司的虧損。2020年末北大資源的現(xiàn)金總額為18.63億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋短期債務(wù)，現(xiàn)金流壓力較大。截至2020年12月31日，北大資源的有息負(fù)債約為121.74億人民幣，有息負(fù)債率高達(dá)31.30%，且全部需要在一年之內(nèi)償還。
由于無(wú)力償還債務(wù)，2020年1月6日北大資源公告稱五礦國(guó)際信托向青海省西寧市中級(jí)人民法院發(fā)出有關(guān)人民幣23.2億元的借貸訴前財(cái)產(chǎn)保全，申請(qǐng)凍結(jié)附屬公司北大資源集團(tuán)投資有限公司及武漢天合錦瑞房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的銀行賬號(hào)資金。此后北大資源又陸續(xù)收到廣東省東莞市第三人民法院的訴訟和深圳仲裁院證券糾紛案的仲裁申請(qǐng)，要求分別償清貸款10.62億元（后變更為7.74億元）和相關(guān)證券本息約4.97億元。
事實(shí)上，甚至在2020年之前的幾年里，北大資源在多地項(xiàng)目的頻被收購(gòu)或停工，在一定程度上看出其自身的資金鏈早已面臨考驗(yàn)。
北大資源山東調(diào)整遇坎坷
資料顯示，北大資源在天津、青島、開(kāi)封、武漢、長(zhǎng)沙等18個(gè)城市，共擁有38個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。記者了解到，近年來(lái)，北大資源先后對(duì)山東多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了多次調(diào)整，個(gè)別項(xiàng)目已被其他公司收購(gòu)，去年還曾掛牌出售余下項(xiàng)目公司股權(quán)，但進(jìn)展并不算順利。
據(jù)了解，2018年12月27日，北大資源宣布，擬透過(guò)公開(kāi)掛牌流程于上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所出售其于青島博雅置業(yè)有限公司的70%股權(quán)，公開(kāi)掛牌原定于2018年12月26日啟動(dòng)并于2019年1月23日截止。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)潛在出售的最低價(jià)(即初步標(biāo)價(jià))為人民幣9100萬(wàn)元，收購(gòu)青島公司70%的股權(quán)；同時(shí)，中標(biāo)者還需承諾償還青島公司結(jié)欠公司控股股東北大資源集團(tuán)有限公司的款項(xiàng)，凈額約人民幣11.31億元。到2019年1月，北大資源公告稱，公開(kāi)掛牌的投標(biāo)期原于1月23日截止，由于在投標(biāo)期截止前，北大投資未征集到意向受讓方，公開(kāi)掛牌之投標(biāo)期截止日將延長(zhǎng)至1月30日。3月29日，有關(guān)出售青島公司70%股權(quán)事項(xiàng)，北大資源再度披露最新進(jìn)展，其稱，由于青島公司結(jié)欠北大資源集團(tuán)有限公司的本金金額自2018年9月30日起增加，自公告日期起，潛在出售事項(xiàng)的最低價(jià)將變更為人民幣9100萬(wàn)元，以收購(gòu)青島公司70%股權(quán)及承諾償還青島公司結(jié)欠集團(tuán)公司的金額約人民幣11.31億元(于2018年9月30日)及青島公司可能結(jié)欠集團(tuán)公司的有關(guān)其他金額以及其應(yīng)計(jì)利息。后來(lái)，北大資源稱決定終止公開(kāi)掛牌。
近日，記者來(lái)到位于青島嶗山區(qū)的北大資源廣場(chǎng)項(xiàng)目看到，該項(xiàng)目為商業(yè)辦公綜合體，已經(jīng)建成并開(kāi)始交付。據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目分別四個(gè)樓座在售，其中一棟已被日照銀行整棟購(gòu)買(mǎi)，另外兩棟也計(jì)劃以整棟或整層模式對(duì)外出售，目前只有3號(hào)樓可對(duì)外散售，面積以“120平方米+”形式進(jìn)行定制銷(xiāo)售。記者從青島網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢獲悉，截至7月21日，已開(kāi)盤(pán)四年有余的北大資源廣場(chǎng)項(xiàng)目，兩期共有603套房源，已售217套，仍有386套處于待售狀態(tài)。對(duì)于項(xiàng)目股權(quán)是否存在變化的說(shuō)法，項(xiàng)目銷(xiāo)售人員稱公司致力于商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，目前項(xiàng)目銷(xiāo)售一切正常。
據(jù)悉，北大資源廣場(chǎng)是北大資源集團(tuán)在青島首個(gè)項(xiàng)目，以商業(yè)為主，其在青島還開(kāi)發(fā)了新都心苑項(xiàng)目以保障房為主。此外，北大資源在青島還曾涉足一舊村改造的住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目原為北大資源進(jìn)軍青島主城區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，分別于2013年、2014年、2015年以競(jìng)拍及收購(gòu)形式拿下。2015年3月，北大資源宣布，出售青島博雅華府項(xiàng)目予中信改成中信城，最后項(xiàng)目又被中海收購(gòu)，就是目前的中海寰宇天下。對(duì)于博雅華府易主，當(dāng)年業(yè)界認(rèn)為是北大資源退出青島市場(chǎng)的“征兆”。對(duì)此，北大資源方面當(dāng)時(shí)表示，出售青島博雅華府項(xiàng)目，并不意味著北大資源就退出青島市場(chǎng)了，未來(lái)公司還將進(jìn)一步深耕青島。
無(wú)獨(dú)有偶。北大資源還在2009年首次進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，但旗下項(xiàng)目也未逃脫被收購(gòu)的命運(yùn)。2010年，北大資源拿下小清河北路的兩宗土地，此后，其還多次在小清河以北拿地，為北大時(shí)代項(xiàng)目。不過(guò)，在2016年4月份，北大資源掛牌轉(zhuǎn)讓濟(jì)南源浩置業(yè)(北大時(shí)代項(xiàng)目公司)70%股權(quán)及21.52億元債權(quán)，底價(jià)22.92億元，此后，恒大接手源浩置業(yè)。源浩置業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓再度引發(fā)關(guān)于北大資源要退出山東市場(chǎng)的猜測(cè)，不過(guò)北大資源依然對(duì)此予以否認(rèn)。
“相比收購(gòu)方式拿地，談判拿地的可控性更高，成本也更容易控制。”就此番保利發(fā)展與平安洽購(gòu)北大資源事宜，一位投資機(jī)構(gòu)高層向媒體表示。與北大資源資金緊張局面形成鮮明對(duì)比的是，保利發(fā)展手頭資金較為充裕。在今年6月24日保利發(fā)展的股東會(huì)上，總經(jīng)理劉平透露，“2021年保利發(fā)展計(jì)劃房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資總額3950億元，相較去年上調(diào)后的金額同比增長(zhǎng)17.9%。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，在“三道紅線”融資新規(guī)背景下，保利發(fā)展等央企和部分未踩線民企手頭資金更為充裕，機(jī)會(huì)較大。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年度報(bào)告期末，保利發(fā)展剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率68.74%，凈負(fù)債率56.55%，現(xiàn)金短債比達(dá)1.82，實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部綠檔達(dá)標(biāo)。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯
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