截至1月14日,據中原地產向《證券日報》記者提供的數據顯示,22家房企2015年合計銷售11477億元,平均同比上漲23.2%,其中同比漲幅超過50%的有4個,低于30%的則有13家企業。
“大部分企業完成了年度銷售任務”,有業內人士向記者直言,在一線城市和熱點二線城市重點布局的房企,盤面相對健康,庫存管理可控。尤其在深圳市場,借助于房價飛漲,深圳控股銷售額由2014年的74億元一躍升至2015年的160億元,同比上漲116%。
不過,部分押寶三、四線城市的房企日子則不見得好過,僅地價就在走下坡路,對企業利潤指標有很大影響,減緩資產周轉速度的同時,回款緩慢,對企業現金流造成重壓。
正如一位房企高層所示,“表面上業績似乎不錯,但是市場壓力并不小,高端項目利潤雖高,但競爭激烈,中低端產品線則受到城市布局市場存量制約,這些因素對企業去年的經營模式造成了很大沖擊”。
銷售業績飄紅
從年度銷售業績具體完成情況來看,有9家房企銷售業績同比上漲超過30%,包括深圳控股、恒大、首開股份等房企,而多數房企銷售額同比增長率在30%以下。另外,恒大、中海、碧桂園銷售額超過1000億元,恒大更是跨進了2000億元陣營。
值得一提的是,富力前8個月完成銷售額291億元,同比下滑12%。在2015年中期業績發布會上,富力集團董事長李思廉表示,鑒于近期內地股市波動和中國宏觀經濟環境的不確定性,把2015年合約銷售目標略作調整,由600億元稍降至約 550億元或與去年持平。但面對同樣的外部環境,中海地產卻在中期業績會上宣布上調今年的銷售目標——它們將全年合約銷售目標由1680億港元上調到1800億港元(約合1483億元人民幣),最終則完成了1530億元的銷售額,這與富力地產最終完成544億元銷售業績形成了鮮明對比。
張大偉認為,房地產市場的城市分化現象致使企業銷售任務完成率分化也異常明顯。以深圳控股為例,今年深圳房價率先回暖并大幅上漲,在深圳擁有銷售物業的開發商為集團業績貢獻比例較大,而反觀在三、四線城市下重注的房企甚至出現了銷售業績同比下滑現象。
不過,隨著全國房地產政策的全面寬松,市場已經走出低谷。從上述統計數據來看,與去年連續下跌的銷售均價相比,20家標桿房企的銷售均價從今年4月份起,已經連續4個月環比上漲。富力也曾表示,一線城市項目的售價明顯恢復,北京、天津和廣州多個大型項目的平均售價均達到或超過去年的水平。
重視庫存管理
實際上,多位業內人士均認為,借助于一線城市房價的快速回升,開發商業績得到拉動。鑒于此,房企在一線城市的推盤意愿更強,庫存管理和釋放節奏合理,這也將成為房企是否能完成年度任務的重要支撐。
以龍湖地產為例,2015年全年,龍湖集團累計實現合同銷售金額545.4億元,超額完成全年目標,同比增長11.2%,合同銷售面積則為424.3萬平方米。銷售回款率依舊維持90%以上高位。具體來看,2015年全年,龍湖在全國23個城市實現銷售,分區域看,西部、環渤海、長三角、華南以及華中區域銷售金額占全年銷售額比例分別為27.9%、25.7%、36.5%、8.9%及1.0%,其中,長三角及華南區域占比提升,令集團的全國化布局進一步均衡。
有接近龍湖地產人士向本報記者透露,如果對這種表現追根溯源,實際龍湖早已統一思想,將庫存累積視為“癌癥”,著力去庫存減負擔:在集團層面,強化供銷存管理,上線存貨管理系統。地區項目層面,不斷調研仍購買、觀望客戶、入住業主需求,精準提升物業、園林等配套服務,通過產品增值激活銷量。龍湖把它稱之為“庫存綻放”。
事實上,在行業內,龍湖是最早重視庫存管理的房企之一。2011年,龍湖就提出“把存貨當癌癥看待”的口號。次年年中,龍湖壓縮開工量,數量達300萬平方米。之后數年市場出現明顯波動,但龍湖一直保持穩定供貨量,銷售額也平穩有升。
搜索龍湖2013年底、2014年底、2015年中的存貨變化,數字分別為110億元、103億元、105億元,整體保持穩定,其中卻包含著新房源轉成存貨,老庫存不斷去化的良性過程。而龍湖亦堅決執行去庫存戰略,存貨管理系統可線上查閱項目貨齡,對貨齡較長的強壓力現房清晰管控,預警提示。
“越來越多的企業開始重視庫存管理,產品線研究。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,過去房地產市場不太注重客戶需求的局面正在改變,當下的房地產市場,銷售回款率是衡量企業經營水平的重要指標。尤其對上市房企來說,通過降低存貨和控制資產規模才能達到加快周轉率的目的。而在一般的企業中,存貨分滯銷和新增兩種,而銷售許可證拿到一年之后仍未銷售的就屬于滯銷存貨,甚至有些企業要求中低端產品線的項目要3年內必須清盤。
請輸入驗證碼