每經(jīng)記者 胡廷虹 發(fā)自深圳
在經(jīng)歷2011年樓市成交量低迷之后，大多數(shù)分析師和機(jī)構(gòu)都在關(guān)注行業(yè)龍頭萬科、恒大、保利等房企年報(bào)業(yè)績。由于房地產(chǎn)行業(yè)有著與其他行業(yè)不同的預(yù)售制度，項(xiàng)目結(jié)算周期又相對(duì)滯后，因此大多數(shù)房企業(yè)績似乎并沒有受到市場(chǎng)波動(dòng)影響。
但中糧地產(chǎn)（000031，SZ）由于房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)上發(fā)展緩慢，與同為央企控股的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企差距日益擴(kuò)大。從2009年~2011年的公司年報(bào)中可發(fā)現(xiàn)，近三年來公司利潤收入主要來自于投資收益，凈利潤 （扣除非經(jīng)常性損益后）增長乏力。
同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)因調(diào)控政策下滑，融資渠道收窄的背景下，中糧地產(chǎn)為做大房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，正通過處置金融性資產(chǎn)和合并其他地產(chǎn)公司的方式來“裝飾”業(yè)績。
投資收益成利潤主要來源
與同行相比，中糧地產(chǎn)因缺少明確的發(fā)展定位，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展上步履維艱。
公司2011年年報(bào)顯示，去年中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入55.41億元，同比2010年增長了一倍，但凈利潤只有4.22億元，同比下降26.82%。《每日經(jīng)濟(jì)新聞()》記者查閱公司2009以來的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，從2009年開始，投資收益逐漸成為中糧地產(chǎn)利潤收入的主要來源。
2011年，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)利潤總額10.72億元，投資收益約為4.09億元，占比達(dá)到38%。2010年，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)利潤總額7.45億元，其中投資收益約為5.24億元，占比為70%。而2009年，則實(shí)現(xiàn)利潤總額4.5億元，其中投資收益為1.81億元，占比為40%。
而在剔除投資收益、補(bǔ)貼收益以及營業(yè)外收入等非經(jīng)常性損益之后，中糧地產(chǎn)2009年~2011年歸屬上市公司股東凈利潤分別為2.75億元、1.64億元、1.81億元，變化并不很大。
“主營業(yè)務(wù)盈利不好，與中糧地產(chǎn)這幾年住宅業(yè)務(wù)進(jìn)展比較慢有關(guān)”，國內(nèi)一券商地產(chǎn)分析師指出，以中糧地產(chǎn)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備和開發(fā)項(xiàng)目，能做出這樣的利潤已實(shí)屬不易。
實(shí)際上，為了發(fā)展房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，2010年中糧地產(chǎn)第一次臨時(shí)股東大會(huì)就決定要大力擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，當(dāng)時(shí)中糧地產(chǎn)卻面臨項(xiàng)目擴(kuò)張的資金難題。2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐漸收緊，并且中糧地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)都不盡如人意，融資能力相對(duì)較弱。2011年中糧地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率下降至9.46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同年百強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率均值19.5%的水平。
自2008年中糧地產(chǎn)發(fā)行公司債券對(duì)外公開募集資金11.86億元以來，近兩年卻鮮有新的融資動(dòng)作。2009年、2011年財(cái)報(bào)顯示，中糧地產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)張和企業(yè)并購的資金主要來源于處置金融性資產(chǎn)。
2009年，中糧地產(chǎn)通過出售招商證券股票等獲金融性資產(chǎn)收益1.24億元，2010年，再次處置金融性資產(chǎn)獲收益3.91億元，2011年下半年中糧地產(chǎn)通過連續(xù)兩次減持招商證券股票等形式獲得金融資產(chǎn)收益2.93億元。
對(duì)此，中糧地產(chǎn)證券事務(wù)代表范步登表示，為了發(fā)展主營業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)將對(duì)非主業(yè)金融資產(chǎn)進(jìn)行有效的剝離。
然而，中糧地產(chǎn)近兩年的土地儲(chǔ)備仍然受到資金困難的掣肘。2010年中糧地產(chǎn)新增北京長陽三號(hào)地塊等6個(gè)項(xiàng)目，使得2010年權(quán)益規(guī)劃總建筑面積達(dá)477.63萬平方米。但當(dāng)年中糧地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-35.93億元，同比2009年下降2515.08%。
2011年，中糧地產(chǎn)籌資現(xiàn)金流入為55.15億元，同比下降了16.43%，新增項(xiàng)目僅為北京長陽一號(hào)地塊等3個(gè)項(xiàng)目，而其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-24.13億元。
獲大股東“輸血”
中糧地產(chǎn)2011年年報(bào)還顯示，公司新開工項(xiàng)目面積為10.266萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約面積45.93萬平方米，簽約金額74.47億元，同比2010年的32.69億元翻了一倍。但這一銷售規(guī)模與深圳一些本土房企相當(dāng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于招商、保利等同屬央企控制下的上市房企。
對(duì)此，一券商地產(chǎn)分析師在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，中糧地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢的原因在于融資不暢，大股東對(duì)中糧地產(chǎn)定位不清晰。
中糧地產(chǎn)為了做大房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，在2009年與大股東中糧集團(tuán)達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，公司擬收購后者擁有的5家住宅開發(fā)房地產(chǎn)公司的股權(quán)，中糧地產(chǎn)從而獲得大股東的“輸血”。
此前，有媒體在報(bào)道中曾質(zhì)疑中糧地產(chǎn)涉嫌財(cái)務(wù)造假。但上述分析師指出，對(duì)中糧地產(chǎn)來說，業(yè)績壓力并不大，它沒有去粉飾業(yè)績的動(dòng)機(jī)。但仍然可以從公司2010年、2011年年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)通過關(guān)聯(lián)交易獲得一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，合并后的財(cái)報(bào)因“調(diào)整”而得以提升。
2010年，中糧地產(chǎn)完成收購上海加來房地產(chǎn)開發(fā)公司51%股權(quán)。2010年上海加來房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入8.6億元，凈利潤2億元。在合并報(bào)表之后，中糧地產(chǎn)調(diào)整了2010年期初和2009年同期財(cái)務(wù)指標(biāo)，使得2009年中糧地產(chǎn)的營業(yè)利潤總額4.5億元調(diào)升至8.19億元，其2009年凈資產(chǎn)收益率也由10.49%調(diào)升為12.06%，而2010年中糧地產(chǎn)利潤總額也達(dá)到7.45億元。
上海加來公司旗下主要地產(chǎn)項(xiàng)目為上海翡翠別墅項(xiàng)目，2011年凈利潤達(dá)到3.78億元，按權(quán)益計(jì)算，中糧地產(chǎn)分得凈利潤約為1.9億元。
同樣的情況是，2009年9月中糧地產(chǎn)以現(xiàn)金方式收購萬曜公司持有的蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%的股權(quán)。收購?fù)瓿珊螅p方于2011年3月31日正式合并財(cái)務(wù)報(bào)表。萬曜公司背后實(shí)際控制人為中糧集團(tuán)，上述交易為中糧地產(chǎn)與大股東之間的關(guān)聯(lián)交易。
2011年蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)收入2.85億元，凈利潤9477萬元，而中糧地產(chǎn)2011年利潤總額達(dá)到10.72億元。在財(cái)務(wù)報(bào)表合并之后，中糧地產(chǎn)2010年?duì)I業(yè)利潤總額由7.44億元調(diào)整為9.2億元，其凈資產(chǎn)收益率也由8.88%調(diào)升為10.18%。
除上述兩家地產(chǎn)公司外，中糧地產(chǎn)還獲得蘇州蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%的股權(quán)、北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%的股權(quán)和萬科中糧（蘇州）置業(yè)有限公司49%的股權(quán)。
對(duì)合并財(cái)報(bào)的問題，中糧地產(chǎn)證券事務(wù)代表范步登在接受記者采訪時(shí)表示，公司是按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來做的。
在公司2011年年報(bào)中還不難發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)目前仍面臨較大資金壓力。截至2011年12月31日，中糧地產(chǎn)賬目貨幣資金為39.5億元，而短期借款和一年期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)到59.9億元，凈負(fù)債率達(dá)到180.8%。
由此來看，隨著房地產(chǎn)融資渠道變得越來越窄，而樓市又持續(xù)低迷，在這樣的環(huán)境下，中糧地產(chǎn)資金壓力或進(jìn)一步加大。
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