偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，一二線城市等經(jīng)濟(jì)活力足的區(qū)域需求尚未完全飽和，三四線城市等經(jīng)濟(jì)活力不足的區(qū)域則已經(jīng)供給過剩，所以，2016年這種兩極分化的趨勢(shì)還將持續(xù)下去，同時(shí)，全國樓市的去庫存壓力仍然很大。
為此，多地政府紛紛出臺(tái)“去庫存”政策，房地產(chǎn)企業(yè)也開始謀轉(zhuǎn)型，探索多條腿走路。中國房地產(chǎn)界的三位重量級(jí)人物——王健林、任志強(qiáng)和王石，均表達(dá)了對(duì)于高庫存下未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂。
根據(jù)1月19日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年全國商品房待售面積71853萬平方米。這7億多的庫存，按照我國人均住房面積30平方米計(jì)算，可以供2.4億人口居住。“去庫存”顯然已經(jīng)成為2016年樓市的主基調(diào)，尤其對(duì)于三四線城市而言，去庫存壓力非常大。多地政府工作報(bào)告將樓市去庫存擺在重要位置。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)又該如何“謀出路”？“不少中西部城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是靠投資驅(qū)動(dòng)的，其中很大一部分是房地產(chǎn)。而過去這些城市的房?jī)r(jià)上漲更多是受到一些沿海城市房?jī)r(jià)溢出的影響，并沒有真正的需求去支撐，未來一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)，即便是房?jī)r(jià)下滑預(yù)期的出現(xiàn)，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。”1月21日，在由上海市人民政府發(fā)展研究中心與上海財(cái)經(jīng)大學(xué)共同主辦的“上發(fā)中心—財(cái)大論壇：城市可持續(xù)發(fā)展專題”研討會(huì)期間，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與區(qū)域科學(xué)學(xué)院副院長(zhǎng)張學(xué)良接受了記者專訪，談到了他對(duì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)即將產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性影響的擔(dān)憂。
此前，中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍表示，現(xiàn)在一線城市的土地庫存不到一年，二線城市在兩年左右，而三線城市是五年多。
在剛過去的2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以罕見的篇幅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存政策作了較多的論述，并把房地產(chǎn)“去庫存”納入2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中，提出了一套中國房地產(chǎn)“去庫存”的組合拳。目前，各地方政府也開始了一場(chǎng)轟轟烈烈的“去庫存”運(yùn)動(dòng)。
1月18日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》；1月19日，福建召開全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會(huì)議提出，在2016年2月底前出臺(tái)落實(shí)到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施；1月20日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開……
除了上述地方外，于近期召開的多地地方兩會(huì)也將去庫存、穩(wěn)銷售、穩(wěn)市場(chǎng)作為2016年房地產(chǎn)政策的重中之重。
盡管三四線城市去庫存壓力明顯增大，但對(duì)于一線城市而言，房?jī)r(jià)2016年繼續(xù)上漲已經(jīng)成為大概率事件。
1月18日，2015年12月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)出爐，延續(xù)了前一個(gè)月小幅上漲的走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，有21個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，其中深圳以47.5%的同比漲幅領(lǐng)漲，上海、北京、廣州以18.2%、10.4%和9.2%的同比漲幅排在前幾位。“中國樓市是一個(gè)分化的市場(chǎng)，比方說一線城市，20年之內(nèi)一定是不斷上漲，原因就在于土地供給有限，人口還在不斷流入。”王健林如此預(yù)測(cè)。
據(jù)悉，2015年典型房企在拿地方面的成交樓板價(jià)和成交總金額均上漲近四成。而隨著樓市進(jìn)一步分化，房企拿地更加集中于大中城市，競(jìng)爭(zhēng)激烈進(jìn)一步推高地價(jià)，高地價(jià)將導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，2016年大城市房?jī)r(jià)上漲依然是大概率事件。
日前，記者從由復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院主辦的“2016藍(lán)墨水新年論壇”上了解到，作為高盛私人財(cái)富管理中國區(qū)副主席暨首席投資策略師的哈繼銘，他的觀點(diǎn)同樣是，“在未來一段時(shí)期里，中國超大城市的房?jī)r(jià)應(yīng)該還是會(huì)保持堅(jiān)挺，甚至上漲”。
當(dāng)被問及人民幣貶值，一二線城市樓市是否會(huì)大幅度地跳水時(shí)，哈繼銘的回答是“不會(huì)”。他認(rèn)為，中國很有可能會(huì)加強(qiáng)資本管制，同時(shí)繼續(xù)放松貨幣政策，包括降息降準(zhǔn)。但現(xiàn)在股市的基本面和2000年左右的時(shí)候相比還要差，而債市現(xiàn)在又很貴，“你的錢出不去。股市讓大家害怕，債市又太貴，還能去哪呢？又不能老買美元和黃金。”所以，哈繼銘的結(jié)論是：相當(dāng)一部分還是會(huì)流入房地產(chǎn)，尤其是超大城市的房地產(chǎn)，“因?yàn)槟抢锏姆績(jī)r(jià)供求關(guān)系是比較健康的，而且也是未來城鎮(zhèn)化最容易吸引人口增長(zhǎng)的地方”。
對(duì)于三四線城市的房?jī)r(jià)，哈繼銘表示并不樂觀，“那些地方庫存已經(jīng)很大，且并不是城鎮(zhèn)化人們的首選城市，鼓勵(lì)農(nóng)民工在那里買房，我覺得難度很大，真買得起的人可能寧愿到一二線城市去，因?yàn)槟抢镉懈玫木蜆I(yè)機(jī)會(huì)、醫(yī)療和學(xué)校。” （郭金）
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