2015年，“央媽”連續(xù)降準降息減輕置業(yè)壓力，青島樓市也交出成色十足的“答卷”。2016年，不少準備置業(yè)的小伙伴開始咨詢銀行房貸。受去庫存的政策主基調(diào)及寬松貨幣政策持續(xù)的影響，預計房貸市場將延續(xù)低利率的“新常態(tài)”。目前，青島房貸市場上，針對首套房貸不少銀行提供八五折利率，多家銀行同樣下調(diào)首付比例。
央行降息福利
月供“不降反升”
2015年是“央媽”連續(xù)降息給力“房奴”的一年，總共進行了5次降息，五年以上商業(yè)貸款的基準利率從當年年初的6.15%，降至目前的4.9%。但是，對于絕大多數(shù)“房奴”而言，降息的“福利”真正從2016年元旦才開始顯現(xiàn)。
不過，在1月份還房貸時，還貸者發(fā)現(xiàn)月供“不降反升”，其實這很正常。這是由于銀行在新年元旦調(diào)息時會分段計算1月的月供，而大多數(shù)選擇等額本息方式的貸款者從1月起月供本金相應增加。銀行在實際操作中，會按年度調(diào)整利率，從貸款人的貸款日期算起，一年之后予以調(diào)息，而部分銀行房貸還款日為中下旬，以每月20日還貸日為例，計算利息分為兩部分，2015年12月20日-31日期間執(zhí)行舊利率，2016年1月1日-20日執(zhí)行新利率。根據(jù)等額本息計算公式計算，貸款人的還款本金增加的幅度會超過執(zhí)行新利率下降的幅度，所以會出現(xiàn)1月月供“不降反升”的情況。等到今年還第二次月供時就會發(fā)現(xiàn)還貸壓力減輕。
房貸市場行情
迎來低利率
根據(jù)融360發(fā)布的《2015年12月中國房貸市場月度分析報告》，在監(jiān)測的35個城市和地區(qū)中，首套房平均利率全部跌破5%。數(shù)據(jù)顯示，在全國十大房貸利率最低的城市中，青島列第五位，平均利率為4.43%。
以青島為例，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前青島房貸市場針對首套房貸提供八五折利率的銀行越來越多，包括建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、匯豐銀行等，其他如工商銀行、交通銀行、招商銀行等提供九折房貸優(yōu)惠。可以說，目前房貸的基準利率已達歷史最低點，根據(jù)最新4.9%的基準利率，按照八五折計算，首套房貸利率最低為4.165%，為貸款者減輕不小還貸壓力。
此外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在多重政策利好下，目前多家銀行針對首套房貸的首付比例已經(jīng)下調(diào)至25%，如建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、中國銀行、招商銀行、中信銀行、郵儲銀行等。
無論是從房貸利率優(yōu)惠，還是從首付比例方面，都大大減輕購房者的購房成本。因此，新年伊始就有不少置業(yè)者開始頻頻咨詢房貸事宜。
低利率新常態(tài)
適合剛需出手
業(yè)內(nèi)人士預計，2016年全國房貸市場的低利率將迎來“新常態(tài)”和“房貸潮”，主要特征有兩個：一是房貸利率處于歷史地位，利率優(yōu)惠城市和銀行占比持續(xù)擴大；二是房貸申請容易放款速度加快，各項房貸及購房利好政策陸續(xù)出臺。
1月5日，央行在公開市場以利率招標形式開展了1300億元的7天期逆回購操作。1月26日央行發(fā)布公告，以利率招標的方式開展了2筆逆回購操作，交易總量為4400億元，一筆為交易量800億元，期限為7天，另一筆為交易量3600億元，期限為28天。
業(yè)內(nèi)人士認為，當前銀行體系的流動性整體上仍寬裕，但春節(jié)期間臨時性的、季節(jié)性的需求，產(chǎn)生了流動性缺口，所以央行連續(xù)釋放流動性。受中央定調(diào)房地產(chǎn)去庫存的主基調(diào)以及央行寬松貨幣政策的延續(xù)，預計今年降準降息仍會繼續(xù)。
而央行2015年12月24日發(fā)布《2015年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，未來3個月內(nèi)準備出手購買住房的居民占比為14.7%，較上季提高0.9個百分點，這說明2015年來的系列政策刺激樓市有所成效。加之房貸市場的利好行情，所以業(yè)內(nèi)人士建議，有剛性需求的置業(yè)者可以盡早出手選房，因為銀行在年初發(fā)放房貸的意愿相對較強。
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2016青島置業(yè)風向悄然轉變 地鐵盤、大戶型備受青睞
在經(jīng)歷了2015年各種樓市利好政策出臺之后，2016年的樓市更讓人期待。二胎全面放開在2016年將進入執(zhí)行階段，曾經(jīng)的三口之家即將擴容；第一條地鐵線開通，讓首次接觸地鐵的青島市民體驗到了地下交通的便捷，而這些都無形中作用于樓市，并改變了人們的置業(yè)觀念。業(yè)內(nèi)人士表示，地鐵盤已經(jīng)成為剛需群體競相追逐的熱盤，而大戶型將逐漸成為中國家庭結構變化后的標配，地鐵和大戶型將成為2016年的樓市關鍵詞。
地鐵盤日趨火熱
去年底，青島地鐵M3號線北段通車運行，這不僅改變了青島的交通格局，給人們帶來極大的交通便利，而且還刷新了人們的置業(yè)觀念。一個沒有地鐵的城市，人們僅憑想象很難知道其究竟能帶來多大便利，而一旦親身體驗之后就會認識到地鐵給生活帶來多少便利，因此，地鐵盤的熱度日漸升溫。
率先開通的M3號線北段行經(jīng)區(qū)域目前均成為市民購房的熱點目標區(qū)。起始地老滄口區(qū)已經(jīng)進行了華麗蛻變，區(qū)域內(nèi)目前有三個項目，分別是海怡新城、海岸華府和星匯藍灣，以星匯藍灣為例，2014年開盤時，該項目起價為6988元/平方米，均價每平方米7000多元，而隨著地鐵的建設直至開通，項目越來越受關注，目前在售房源均價已經(jīng)8600元/平方米，上漲幅度高于青島市其他區(qū)域。
而地鐵經(jīng)過的李村中心商貿(mào)區(qū)更是熱鬧非凡，這周邊的樓盤有藍光COCO蜜城、保利中央公園、海信東山郡等等，這些樓盤均成為李滄區(qū)的熱門樓盤，銷售也比較火爆。
市民在體驗到M3號線地鐵帶來的便捷之后，也將目光投向了未來將開通的地鐵線，凡是地鐵站周邊的區(qū)域都成為市民重點關注的置業(yè)地。據(jù)了解，目前青島遠景規(guī)劃中有16條地鐵，已經(jīng)開工修建的地鐵有5條，除了部分通車的地鐵3號線，其余4條為M1，M2，M11，M13地鐵線。這5條線路建成后，青島主城區(qū)將基本實現(xiàn)地鐵網(wǎng)絡化運營。而且，軌道交通線網(wǎng)將延伸至城陽、青西新區(qū)和即墨，地鐵經(jīng)過的區(qū)域，都蘊含著升值潛力。
對于雙地鐵及多地鐵線交匯的區(qū)域，更加引人矚目。從近期來看，最先實現(xiàn)雙地鐵覆蓋的老滄口區(qū)域、李村、世園會板塊、火車站周邊以及西海岸等地已經(jīng)成為剛需置業(yè)者的首選置業(yè)地。
“二胎時代”大戶型走俏
去年，全面放開二胎政策出臺后，各地也相應出臺實施細則，享受政策的首批二孩將于今年降生。按照國家衛(wèi)計委的預測，全面二孩后，每年將出生2100萬人。而青島目前約有100萬個家庭符合全面二孩政策，預計今年出生的猴寶寶可能達到或超過12萬人，創(chuàng)近30年來生育人數(shù)新高。
全面二孩政策的實施，意味著原先的三口之家即將擴容，而家庭人口結構的變化也迅速傳導到樓市中來。青島銳理總經(jīng)理馬光明告訴記者，由于二孩政策的放開，三房、四房逐漸受市場追捧，之前熱銷的二房將歸于平淡，且三房的溢價將高于二房。
根據(jù)專業(yè)機構統(tǒng)計，在青島新房市場上，自去年“3.30”新政出臺后，熱銷房源戶型就出現(xiàn)了變化，雖然70-90平方米的中小戶型依然占據(jù)著成交量的“大頭兒”，但是改善型大戶型的成交占比明顯在上升，戶型面積在90-150平方米的大戶型的市場占比顯著提高。二手房方面，從今年元旦小長假過后至今的成交數(shù)據(jù)來看，成交房源套均面積高達99平方米，新年伊始大戶型就成了二手房市場上“絕對的主角”。
青島樓市專家張百忍分析認為，今年的房地產(chǎn)市場剛需仍然是主流，但是大戶型成交占比將會進一步提升，這其中二孩全面放開是一個關鍵因素，另外，改善性需求群體增加是另外一個因素。
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