銀行房貸政策進(jìn)一步寬松！昨日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。由此計(jì)算，首套房首付最低可降至20%。同時(shí)，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。記者采訪了解到，房產(chǎn)人士認(rèn)為此舉有利于拉動(dòng)房屋銷(xiāo)售，銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人稱(chēng)可降低市民買(mǎi)房門(mén)檻，而券商投顧認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)股票是個(gè)短期利好。未來(lái)究竟影響如何，還需時(shí)間檢驗(yàn)。
新政
二套房首付降至最低30%
記者獲悉，青島目前“限購(gòu)”政策已全面解除，因此將享受此次房產(chǎn)新政。
通知要求，在此基礎(chǔ)上，央行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。
值得一提的是，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。
農(nóng)行青島市分行個(gè)貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人李怡表示，在過(guò)去的一年中，我國(guó)房貸政策歷經(jīng)了去年的330新政 （3月30日發(fā)布的房地產(chǎn)政策）和930新政（9月30日發(fā)布的房地產(chǎn)政策），其中330新政主要針對(duì)二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首付比例從60%下調(diào)為40%；930新政則將一套房首付比例從30%降低為25%。“這次新政主要是對(duì)首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降至30%。”
分析
化解樓市庫(kù)存信號(hào)意義明顯
“這是繼去年330新政等后，房貸首付政策的再次降低，本次調(diào)整可以理解為首套房首付下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，二套房首付下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)，意義重大！”國(guó)君地產(chǎn)侯麗科等對(duì)首付降低政策這樣點(diǎn)評(píng)。他們認(rèn)為，該政策出臺(tái)是為了進(jìn)一步加快非限購(gòu)城市去庫(kù)存（限購(gòu)城市特指北上廣深及三亞），通過(guò)銷(xiāo)售端的回暖帶動(dòng)投資端企穩(wěn)，對(duì)目前預(yù)期較為悲觀的樓市注入一劑強(qiáng)心針。2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速僅為1%，土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款同減31.7%和23.9%，整體較為低迷。
在政策影響方面，他們認(rèn)為地產(chǎn)長(zhǎng)周期見(jiàn)頂，房?jī)r(jià)高位，政策放松所帶來(lái)的成交活躍有待觀察。但較之貨幣政策的刺激，降低首付對(duì)二三四線樓市有一定刺激作用，尤其是對(duì)改善型需求，中長(zhǎng)期而言對(duì)樓市將產(chǎn)生較強(qiáng)支撐。而效果仍需要看銀行層面的執(zhí)行意愿，預(yù)計(jì)新政對(duì)成交量的提振和加快去庫(kù)存有一定作用，但不會(huì)過(guò)高。
在政策走向上，他們表示，此次首付降低只是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái)化解樓市庫(kù)存的第一步，信號(hào)意義明顯，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)降息、財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策將加速落地，在資金和政策雙重寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售改善態(tài)勢(shì)將延續(xù)，投資端企穩(wěn)可期。
影響
降低購(gòu)房門(mén)檻拉動(dòng)房屋銷(xiāo)量
“相似的政策在7年前就實(shí)行過(guò)，當(dāng)時(shí)在拉動(dòng)房屋銷(xiāo)售方面作用非常明顯。”青島時(shí)代縱橫房地產(chǎn)咨詢管理有限公司總經(jīng)理張百忍接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，由于之前有過(guò)先例，并且還產(chǎn)生過(guò)積極影響，他對(duì)本次房貸最新政策的前景較為樂(lè)觀。他認(rèn)為，這一政策對(duì)首付支付能力較低的市民有積極影響，有利于降低初次購(gòu)房門(mén)檻，在一定程度上能夠拉動(dòng)島城居民購(gòu)房。此外，張百忍還表示，雖然之前已經(jīng)有過(guò)成功先例，但7年前房產(chǎn)行業(yè)的情況與現(xiàn)在有一定差別，未來(lái)房產(chǎn)行業(yè)情況究竟如何，仍需時(shí)間加以檢驗(yàn)。
除張百忍外，科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島分公司金融法務(wù)部經(jīng)理徐彤對(duì)本次房貸新政看法同樣較為積極。“在過(guò)去的一年里，島城房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回溫，這一政策的落地實(shí)施將進(jìn)一步引導(dǎo)2016年房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。”徐彤說(shuō)，房貸新政是對(duì)中央去庫(kù)存總規(guī)劃的呼應(yīng)，在一定程度上必然有利于拉動(dòng)房屋銷(xiāo)售，但要想看到這一政策的成果，可能仍需等待1-2個(gè)月。“雖然央行房貸新政已經(jīng)落地實(shí)施，但其他各級(jí)銀行都需依據(jù)本政策制定符合自身情況的章程，具體的效果如何還需要觀察一段時(shí)間。”徐彤說(shuō)。
對(duì)于這一房貸政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)：“此次政策的出臺(tái)，實(shí)際上貫徹了2015年以來(lái)去庫(kù)存的政策導(dǎo)向。而且從市場(chǎng)預(yù)期看，能夠較好撼動(dòng)去庫(kù)存市場(chǎng)的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。”
對(duì)改善型住房刺激作用更大
“暫時(shí)還沒(méi)接到總行通知，如果各銀行下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，我們應(yīng)該也會(huì)下調(diào)。”昨日下午，島城多家銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人受訪時(shí)均這樣回復(fù)。
此次新政對(duì)市民購(gòu)房貸款會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？農(nóng)行青島市分行個(gè)貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人李怡認(rèn)為，此次新政降低剛需購(gòu)房者買(mǎi)房門(mén)檻，可以進(jìn)一步拉動(dòng)剛需購(gòu)房者買(mǎi)房。他認(rèn)為，此次新政尤其對(duì)剛畢業(yè)不久、準(zhǔn)備買(mǎi)房的小白領(lǐng)產(chǎn)生積極影響。“他們積蓄不多，但是月工資可能較高，所以對(duì)他們還是比較適用的。”
李怡給記者算了一筆賬，以100萬(wàn)的銷(xiāo)售價(jià)格、20年期和4.125%的按揭貸款利率測(cè)算，30%的首付比例下，首付30萬(wàn)，月供約為4300元/月；20%的首付比例下，首付20萬(wàn)，月供約為4900元/月。首付下降和降息降準(zhǔn)預(yù)期的雙重影響下，對(duì)改善型住房需求的刺激作用更大。
另一家股份制銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人周總也持同樣看法，不過(guò)他也提到，首付比例下調(diào)后，月均還款額也增加，這也相應(yīng)加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。“從目前銀行客戶貸款情況看，貸款首付低于30%的情況占比還是比較小，首付30%還是大多數(shù)市民的選擇。”
“個(gè)人房貸政策針對(duì)的是需求端的刺激，這次首付款的再次放松與市場(chǎng)預(yù)期一致，但單個(gè)政策的效力有限，尤其是去年非限購(gòu)城市的需求已經(jīng)過(guò)了一輪比較集中的放量。”交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹說(shuō)。
利好房地產(chǎn)股維持“增持”評(píng)級(jí)
此次房貸新政推出，對(duì)房地產(chǎn)股票將產(chǎn)生什么樣的影響呢？
對(duì)此，中泰證券青島營(yíng)業(yè)部首席投資顧問(wèn)李艷分析認(rèn)為，首付比例降至20%對(duì)于地產(chǎn)股有一個(gè)短期的刺激和提振作用。表面上來(lái)看，有利于刺激一定時(shí)期內(nèi)的購(gòu)房消費(fèi)需求，對(duì)于地產(chǎn)商目前低迷的行情形成提振，地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)業(yè)績(jī)收入下滑或許能得到一定緩解，這是建立在新政出臺(tái)后，部分對(duì)房屋剛性需求的消費(fèi)隨之得到釋放的基礎(chǔ)上，因此短期內(nèi)對(duì)于地產(chǎn)板塊是有一定的刺激。
“但當(dāng)剛需消費(fèi)需求短期得到集中釋放后，樓市或許再度陷入低迷的局面，樓市消費(fèi)很可能再次陷入被動(dòng)。”李艷說(shuō)，從新政策可以看出決策制定者對(duì)于樓市去庫(kù)存的用心，“該項(xiàng)政策是否可以改變地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期業(yè)績(jī)，接下來(lái)還要看時(shí)間的驗(yàn)證，畢竟地產(chǎn)板塊屬于權(quán)重，還需要成交量等各方面的配合和拉動(dòng)。”
東北證券青島營(yíng)業(yè)部投顧陳建林表示，地產(chǎn)板塊經(jīng)歷前期的深幅調(diào)整，估值優(yōu)勢(shì)盡顯，具備突出的“行業(yè)比較優(yōu)勢(shì)”，在具備估值優(yōu)勢(shì)且政策頻繁吹暖風(fēng)的情況下，他認(rèn)為應(yīng)適當(dāng)加大地產(chǎn)板塊的配置，維持“增持”評(píng)級(jí)，重點(diǎn)推薦優(yōu)質(zhì)超跌龍頭和“轉(zhuǎn)型”標(biāo)的,如：格力地產(chǎn)、中天城投、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、蘇寧環(huán)球、寶安地產(chǎn)、金科股份和新城控股等。
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