央行和銀監會2月1日聯合發布通知，再次降低非限購城市房貸“門檻”。通知稱，在實施不“限購”措施的城市，首套房商業貸款原則上最低首付款比例為25％，各地可向下浮動5％。分析人士指出，首付款比例降低的買房的“門檻”意在刺激市場需求化解過剩庫存，但政策效果有待市場觀察。
房貸“門檻”兩年五降
對于新政策的主要變化，中原地產首席分析師張大偉表示，通知指出，在實施不“限購”措施的城市，首套房商業貸款原則上最低首付款比例為25％，各地可向下浮動5％。也就是說，與此前的政策相比，部分城市的首套房可以降低到20％首付，另外購買二套房，此前貸款未結清的可以按照30％支付首付。
記者梳理發現，自從2014年9月以來，算上此次調整，個人房貸首付款比例發生了五次變動。
2014年9月出臺“9·30新政策”，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策；2015年3月出臺“3·30新政策”，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付比例調整為不低于40％；2015年8月，三部委聯合發文，降低公積金貸款門檻：第二套房再次申請住房公積金貸款購買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％；2015年9月，央行和銀監會下發《關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》稱， 不實施“限購”措施城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25％。
各地執行或將“分化”
專家指出，此前召開的中央經濟工作會議，化解房地產庫存已經被列為經濟社會發展五大任務之一，會議指出“要取消過時的限制性措施。此次貸款放松政策，同樣意在“去庫存”。
中國社科院數據顯示，2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米，現房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個月。民生證券研究院研究表明，從結構上看，2015年年底一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產庫存過剩問題最為嚴重。
專家表示，無論是商貸還是公積金貸款，首付款比例兩年間的持續下調，降低購房“門檻”的做法，刺激房地產市場持續續復蘇。此次首付款比例下調的范圍依然限定在非限購城市，這意味著執行限購的城市北上廣深等一線城市不受該政策的影響。
“去年第四季度來，全國住宅市場成交明顯上漲，市場成交水平處于高位，成交量整體回暖帶動全國房價上漲走勢，樓市出現暖冬。一二線城市總體上行趨勢明顯。”張大偉說。
“目前全國市場分化明顯，預計對于該政策各地執行力度不一。”張大偉說，一線城市限購，不執行新首付政策，但對心理預期影響較大。預計積極響應的主要是二線城市。三四線城市銀行放貸謹慎，執行可能性并不大。
刺激需求作用有限
“對于購房者來說，政策對刺激需求的作用有限。政策效果有待市場觀察。”張大偉表示，因為房貸利率并未降低，降低首付甚至會帶來還款壓力增加。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，首付降低，意味著減少的首付部分轉移至未來的月供，還款壓力會加大。如果購房家庭面對月供增加，以及未來家庭可支配收入增加預期不樂觀的壓力，即使首付比例下降，購房家庭也未必敢向銀行貸款。
分析人士指出，對于去庫存的方式，單靠降低房貸門檻作用有限。應該多措并舉，陸續打出降房價，減稅費等“組合拳”，要靠產業布局和公共資源分配的調整。
胡景暉表示，非限購城市庫存積壓最核心的問題是供大于求，供大于求的根源在于這些庫存壓力較大的城市沒有匯集能夠創造就業機會的產業。此外，這些城市在醫療、教育、商業等公共資源配套方面較為匱乏，所以無法形成人口的聚集效應，在沒有需求支撐的情況下，單憑降低首付比例，對去庫存意義不大。
“銀行放貸要恪守一個上限：月供還款額不能高于家庭月均可支配收入50％。即使銀行首付降至二成，但每個家庭月均可支配收入是明確的，可貸款額是既定的。銀行有可能無法向購房家庭發放更多貸款。”胡景暉說。
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