新建商業地產三成“不許賣”開發商將逃離蘇州
柳九邦
蘇州“最嚴限售令”的出臺，反映了地方政府抑制泡沫的急切心情。但“一刀切”的做法之下會帶來何種結果，人們無法預料。
日前，蘇州市政府出臺多條專門針對商業地產的調控政策，規定對于可分割出售類的商業房地產項目在預售前需劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，三年內不得銷售、抵押和轉讓，同時，提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準，全面禁止“售后包租”。
一位在蘇州有投資的開發商對《第一財經日報》記者稱，蘇州出臺商業地產“限售令”一方面是因為當地商業地產已出現過剩的苗頭，另一方面是因為不少采取“售后包租”的商業項目出現了“付不出租金、開發商跑路”的現象，由此引發的一系列糾紛也讓地方政府非常頭疼。
但德融地產發布的報告認為，從實際情況看來，蘇州政府的這一政策可能會使中小乃至大開發商對進入蘇州市場產生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅貶值等現象。此規定雖然可能會刺破部分商業地產市場的泡沫并有效保護市場規范，但是對城市商業地產發展也帶來了不小的阻滯，所以這將會是一把“雙刃劍”。
商業地產過剩危機浮現
在業內人士看來，蘇州此次針對商業地產的調控政策可謂“極其嚴厲”。
這份名為《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見》的文件規定，對于可分割出售類的商業房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，具體為：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結時間為三年。凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。
蘇州為了限制商業地產進行一輪相對強力的“限賣”，或是為了改變蘇州市商業地產開發過剩的現狀。
據蘇州市商業聯合會于2013年年底發布的報告顯示，目前蘇州中心城區已建各類購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京。自2012年以來，在中心城區新建的20家購物中心中，近半數經營情況不理想，存在商鋪、寫字樓空置的現象，部分項目甚至無法正常開業。
“按照國際標準，人均占有商業面積在1.2平方米是一個比較合量的參照值，但蘇州城區部分區域按照目前已建、在建、計劃建造的商業項目計算，人均商業面積將達到3平方米，有的甚至達到4平方米。”上述在蘇州有投資的開發商表示。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄告訴記者，不僅蘇州市區，蘇州下轄的昆山等地也存在商業地產過剩的情況?！疤貏e是2009~2010年那輪樓市投資熱潮，不少外行涌入商業地產，現在很多都深套在里面。2009年底，昆山遠郊有個開發商以8000元/平方米的樓板價拿了一條建筑面積12萬平方米的商業街，現在經營狀況極其慘淡?！?/P>
被指“一刀切”
數據顯示，全球十大在建購物中心規模最大的城市中8個在中國，成都、沈陽、天津等城市的商業地產過剩問題屢屢被業內提及。蘇州率先預警樓市風險，向商業地產“開刀”，其他城市是否會跟進效仿，成為業內關注的焦點。
薛建雄認為，蘇州的政策更多的是為了解決“售后包租”引發的問題，針對商業地產的“限售令”，一些大城市如北上廣等，此前就有類似的規定。“現在不少二三線城市都在大力建設新城，在這個過程中，商業地產的過剩是一種普遍現象，因此，一些與蘇州量級相同的城市，不排除出臺類似的限制政策?！?/P>
也有業內人士對蘇州的政策提出質疑。一位不愿透露姓名的業內人士認為，針對商業地產的限制，北上廣等發達城市此前就有，但都僅限于項目層面，即在土地出讓時，就規定開發商可以銷售的比例。蘇州規定所有可分割出售類的商業項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，就有“一刀切”嫌疑。
德融地產市場研究部發布的報告認為，類似的政策條款在北上廣等一線城市出現的概率相對較小。首先根據市場趨勢，一線城市商業地產在眾多利好下逐漸升溫，各類開發商聚集，但是這并不是說沒有泡沫，只是更有可能政府愿意把泡沫“做實”，所以類似的打壓暫時不會出現。其次，一線城市人口密集，商業潛力大，若用“限買限賣”方式打壓將會違背市場的發展趨勢。最后，一線城市的主要區域開發過?，F象仍在可控范圍內。
整治“售后包租”再斷一臂
此次蘇州出臺的樓市新政，還對商業地產領域普遍存在的“售后包租”現象進行了全面的禁止。
新政規定，將提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準，在現行標準上增加50%。根據項目工程建設進度，商業房地產項目按基礎完成、結構封頂分別解款30%、20%，在預售階段如無售后包租現象，在項目竣工交付后一個月內全額解款。如出現“售后包租”現象，貨幣資本金余額部分將予以凍結，直至整改完成。
所謂“售后包租”，即房地產開發商將商品房出售給購房人，但是購房人并不用于自住，而是交給開發商或開發商委托的代理機構用于經營，并定期向購房人支付租金的一種銷售方式。由于國家相關部門早已原則上禁止“售后包租”模式，故不少開發商就想出了“售租分離”的模式來打政策的“擦邊球”。
30%的限售，加上“售后包租”大門的關閉，無疑將讓蘇州開發商資金困難問題凸顯。前述不愿透露姓名的業內人士表示，蘇州這樣的城市，商業地產多由本地開發商開發，這些開發商的資金實力普遍不強，因此往往通過滾動開發、散售的經營模式。政府出臺新政的目的是，萬一這些項目運營不善，可以將資產用來抵押，以此來降低開發風險。但這樣的“兜底”政策只能相對保障投資者的權益，并不能根本解決商業地產過剩的問題。
而一位在昆山有過商業地產投資的人士告訴《第一財經日報》記者：“‘售后包租’是目前蘇州很多開發商用于資金回籠的主要方式，如果受限，實力較弱的開發商資金流會受阻，從而帶來更多的開發和運營困難?！保▉碓矗旱谝回斀浫請螅?/P>
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