8月31日晚，廣州市住建局發布“二手房交易參考價發布機制”的通知；杭州二手房交易監管服務平臺新增“房東直售”功能10天，房源量從90套增加至970套房源；而此前，青島市住建局也發布了關于“青島市存量房交易網上備案辦法”的征求意見稿……近期，關于二手房交易、去中介化等新聞成為業內關注熱點。據業內人士分析，未來二手房買賣中，傳統中介包攬全部交易的模式確實會改變，頭部中介機構將重構交易鏈條流程，為客戶打造全新的服務體驗。
二手房相關政策頻發
8月31日晚，廣州市住建局發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》。通知稱，對于成交活躍的熱點區域，以住宅小區為單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格，適時發布。房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發布價格虛高的二手住房房源。這意味著，去年下半年以來野蠻瘋長的廣州二手房價即將迎來最強暴擊。此前，深圳、上海等城市相繼發布二手房指導價，對市場的影響立竿見影，相關城市二手房成交量快速跌至冰點。
8月19日，杭州市二手房交易監管服務平臺新增了“個人自主掛牌房源”功能。截至8月29日，杭州市主城區的個人掛牌房源量從90套增加至970套房源，增長近10倍。
8月12日，青島市住建局發布關于對《青島市存量房交易網上備案辦法（征求意見稿）》公開征求意見的通知，通知明確，房地產經紀機構、住房租賃企業應遵守存量房交易網上管理的各項操作規程，將房源信息上傳服務平臺，并對所提供和填寫信息的真實性和合法性負責，并公布房源核驗碼。同時，存量房交易雙方當事人約定進行交易資金監管的，當事人辦理房屋網簽備案應簽訂交易資金監管協議。交易資金不得挪作他用，房屋完成轉移登記后應立即劃轉。由房地產經紀機構撮合成交的存量房買賣，傭金也應納入資金監管范圍。
“積極出臺二手房參考價，是近期各大城市房地產穩定的重要政策，各類城市普遍都會出臺。此類管控主要以成交活躍的熱點區域為主，尤其是一些學區和地段較好的項目。后續政策將繼續收緊。尤其是隨著此類二手房參考價的發布，銀行信貸也會進行參照。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此前杭州在全國首個建立房東直售模式，對于二手房交易和中介生態等都有很大的影響，從此類模式來看，有去中介化的意味，或者說彌補了原有的中介服務的一些弊端。當前全國二手房交易中，約85%的交易是由中介機構完成的，而房東和購房者自主交易的比例相對不高。即便是對于此類15%的交易，也因為沒有平臺支持，交易風險很大。此次杭州在全國率先搭建直售平臺，具有創新的意義，也能夠提高直接交易的比例。其對于房東和購房者在交易模式方面增加了更多的選擇。另外，此類模式對于中介機構是有一定的挑戰的，相關中介需要研究此類平臺帶來的影響或沖擊。未來二手房交易中，傳統中介包攬全部交易的模式確實會改變。
專業的人干專業的事
9月1日，記者走訪了青島多家房產中介門店。“杭州這個平臺上線之前，實際上已經進行了相當一段時間的磨合，青島暫時沒有杭州這樣官方發布的二手房交易監管服務平臺，但是客戶自主交易二手房的情況是可以的。雖然沒有類似成交占比數據，但是份額很小。另外，部分個人房源缺乏核驗環節，不確定房屋真實性、產權是否清晰，存在風險。”德佑紹興路店工作人員告訴記者，二手房交易的過程其實很復雜，中介不僅只是推薦房源，陪同看房，還會提供很多環節的服務。例如前期篩選房源，房子的安全問題，房東是否有抵押、負債率如何等等，中介都要提前調查，中介還要幫購房者價格談判、簽約、過戶、跑銀行貸款流程，過戶流程等等，中間付出很多努力。“之前有客戶通過我們看房，但為了省中介費，私下與房東交易，結果沒想到房東欠了高利貸，房產做了抵押，無法正常過戶，客戶后悔莫急。”該工作人員表示，目前青島市場上進行二手房自主交易的業主，多局限于親戚朋友或者老社區中關系密切、彼此信任且知根知底的鄰居之間。
據記者了解，通過中介買賣二手房，買家需要付出一筆不小的費用，目前，青島市場的大致費用水平為房屋總額度的2%-3%不等。在貝殼市北簽約服務中心，葛女士剛剛完成簽約，“工作忙沒有太多時間去尋找合適的房源、對房產交易的流程也不了解，雖然五六萬元的中介費挺心痛的，但是相較于近300萬元的房子，還是要以穩妥為重。”葛女士告訴記者，之前也想過買朋友或者同事的房子，但價錢方面不太好談，越是熟人越不好意思砍價，最后還是通過中介幫忙，把價格降到心理預期，感覺這個中介費也算值了。
據鏈家經紀人介紹，房東的期望永遠是賣高，掛牌價一般都明顯超出市場實際成交價，這個溢價率正常市場條件下達到5%左右，下行市場中，會達到5~10%，正是基于此，客戶一定要經過大量的帶看和比對，在經紀人的幫助下，協調買賣雙方議價，達成雙方都認可的交易價格。此外，通過中介的潤滑作用，買賣雙方可以打破陌生人之間的信任壁壘，加速交易完成。總之，還是得讓專業的人干專業的事。
二手房簽約“智能化”
近日，貝殼集中簽約新模式全新上線。記者在中心工作人員的帶領下來到簽約室，室內大屏幕上出現錄音錄像授權申請，這是貝殼推出的重要舉措，在客戶業主雙方通過授權申請后，簽約室內會全程進行錄音錄像，用以保證交易雙方的人身和財產安全。進入談判階段，經紀人可以通過手機將客戶的問題投放至大屏幕，智能系統瞬間便給出了相關問題的解答。經紀人拿出手機通過智能匹配系統對簽約經理進行一鍵呼叫，并由簽約經理為客戶講解簽約具體流程。大屏幕上可以投放風險告知視頻，通過觀看視頻，讓客戶業主雙方充分了解簽約潛在風險以及相關注意事項。在觀看視頻的同時，簽約經理起草簽約合同。
“正規中介機構帶給客戶的首先是安全的保障，像貝殼現在就提供資金監管、律師簽約見證、安心承諾等等，整個服務貫穿于交易前、交易及交易后的物業交割等等。其次，讓整個流程更加便捷，包括一站式簽約，買賣雙方不用來回跑，節省了很多時間。”據貝殼市北簽約服務中心相關負責人介紹，與傳統在房產中介門店直接進行買賣合同簽約的形式不同，貝殼集中簽約模式將房產交易合同簽約程序從門店剝離出來，轉移到更加完備、專業的簽約服務中心。有房產交易意向的買賣雙方在房產經紀人的陪同下前往簽約服務中心，這里將提供房屋買賣合同簽署、簽約風控管理、金融服務、交易計劃定制與后期一站式辦理等核心服務。相比傳統門店簽約，這種集中簽約和交易流程線上化的新服務模式，可以消除門店簽約弊端，并保障交易單的每一個環節順利進行，讓交易變得更簡單。集中簽約模式在本質上對房產交易鏈條流程進行了重構，打造了全新的服務體驗場景，極具創造性地為房產中介行業提效提供新的解決方案。
青島財經日報/青島財經網記者 辛小麗
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