昨日(6月20日)，杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有消息稱，雅戈爾(600177，SH)兩個星期前已成功退掉申花地塊，據(jù)傳此次退地雅戈爾將損失4.8億元，即20%的出讓保證金會被沒收，地塊將重新進入土地市場進行拍賣。
公開資料顯示，2010年11月30日，雅戈爾以總價24.21億元競得了申花兩宗姊妹地塊，樓板價最高達到了18114元/平方米，成為申花板塊單價“地王”。然而，拍地到至今的兩年多來，周邊同期拍出的地塊已進入銷售期，唯獨這姊妹地塊遲遲不見動靜，并曾數(shù)度傳出“雅戈爾退掉申花地塊”的傳聞。
未履行土地出讓合同
杭州市國土資源局向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實稱，杭政儲出[2010]53、56號地塊用途為住宅(設(shè)配套公建)用地，因雅戈爾公司未按土地出讓合同約定履行，根據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定和土地出讓合同相關(guān)約定，報經(jīng)市政府同意后，將依法依約解除相關(guān)合同，目前相關(guān)手續(xù)正在辦理過程中。
杭州市國土資源局土地成交信息顯示，上述兩幅地塊由雅戈爾于2010年10月30日以總價24.21億元摘得，其中56號地塊經(jīng)過8輪競價，最終成交價12.56億元，折合樓板價18114元/平方米，成為申花板塊單價“地王”；而53號地塊經(jīng)過15輪競價，最終成交價11.65億元，折合樓板價17751元/平方米。
這也是繼“杭州商學(xué)院地塊”后，雅戈爾再次攬下地處杭州的“地王”。
雅戈爾昨日晚間的公告也進一步證實稱，終止杭州申花地塊的開發(fā)，按照規(guī)定，若昨日合同解除，雅戈爾已繳付土地款中作為履行合同的4.842億元將不予返還。對此，雅戈爾擬計提4.842億元資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
對于退地原因，雅戈爾表示，2011年1月以來，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境、市場形勢和供需變化發(fā)生了較大變化，綜合權(quán)衡后，終止開發(fā)申花地塊。為此，雅戈爾與杭州國土資源局協(xié)商解除該塊土地出讓合同，不再繼續(xù)開發(fā)該地塊。
實際上，早在2011年，市場便傳出雅戈爾退掉申花地塊的傳聞。2012年年初，杭州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)論壇一則帖子稱“據(jù)雅戈爾內(nèi)部員工透露其位于申花板塊的地塊申請退地成功”。但時任杭州雅戈爾置業(yè)總經(jīng)理水華良公開表示，“雅戈爾退地的消息為謠言，雅戈爾并沒有退地，也不會退地，之所以暫未有動作，是因為目前政府尚未將該地塊交付于雅戈爾，交付時間為今年(2012年)6月份。”
今年1月16日，杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站對拿地后沉寂已有兩年之久的雅戈爾申花地塊進行了規(guī)劃批前公示，公示內(nèi)容顯示，兩宗地塊總占地面積為54510平方米，可建面積為134973平方米。該公告還明確稱，53號地塊內(nèi)，建筑采用圍合式布局，而56號地塊內(nèi)，建筑遵循著比較規(guī)整的中軸對稱格局。杭州規(guī)劃局明確相關(guān)公示內(nèi)容為建筑設(shè)計規(guī)范、設(shè)計總平面圖、主要立面圖、剖面圖。
因為這一則規(guī)劃公示，雅戈爾退地傳聞漸漸平息。
公司去年房地產(chǎn)存貨超200億
值得一提的是，在上述被退的“地王”背后，顯示出雅戈爾的“地王”情結(jié)。
雅戈爾早在2007年就拿下了當(dāng)?shù)貎蓚€“地王”項目，并分別開發(fā)成現(xiàn)在的御西湖(隱寓)和西溪晴雪。當(dāng)年這兩幅地塊的樓板價分別是17751元/平方米和18114元/平方米，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道稱，如今該區(qū)域內(nèi)開盤價15678元/平方米的萊德紳華府項目，樓板價為8778元/平方米；現(xiàn)售價15000元/平方米左右的中順上尚庭項目，樓板價也僅為6082元/平方米。
杭州當(dāng)?shù)匾毁Y深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“雅戈爾申花地塊的樓板價決定了其必須定位中高端，而這樣的價格要與杭州本土的綠城、濱江集團相比，既沒有品牌優(yōu)勢，也有沒有價格優(yōu)勢，盈利壓力不小。”水華良此前也坦承：“現(xiàn)狀之下，這兩宗申花地塊確實沒有盈利空間。”
值得注意的是，雖然兩幅申花地塊已于2010年10月份出讓，但在土地款支付問題上卻顯得有些“撲朔迷離”。雅戈爾2011年財報顯示，截至2011年12月31日，該地塊24.21億元的土地款已支付12.11億元，付款額度為合同總價的50%，余款在2012年6月3日之前付清。而其2012年中報顯示，杭州市國土資源局位于雅戈爾預(yù)付款項金額單位的首位，預(yù)付款項約為12.11億元。
杭州市國土資源局資料顯示，杭政儲出[2010]53、56號地塊兩宗土地成交日期是2010年10月30月，如果按照財政部、國土部等五部委發(fā)布的《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》及杭州市政府出臺的相關(guān)規(guī)定，雅戈爾最遲在2011年就必須付清24.21億元的全部土地款。
在土地出讓金延期繳納的背后，盡管雅戈爾今年一季度房地產(chǎn)板塊業(yè)績良好，但高企的存貨帶來較多風(fēng)險。
雅戈爾2013年一季報顯示，雅戈爾置業(yè)實現(xiàn)營收17.5億元，同比增長201.60%，其中房產(chǎn)銷售收入16.64億元，同比增長237.81%，實現(xiàn)凈利2.67億元，同比增長795.63%。公告同時透露，預(yù)計其房地產(chǎn)板塊2013年度度將結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入80億元以上，同比增長超五成。
存貨方面，《每日經(jīng)濟新聞》查閱雅戈爾年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2010年~2012年，雅戈爾存貨分別為187.27億元、233.07億元和234.73億元。撇除服裝業(yè)務(wù)15.21億元的庫存，去年雅戈爾在地塊板塊的庫存仍高達200多億元，占雅戈爾去年末流動資產(chǎn)的七成。
在較高的存貨下，剛剛過去的5月份,在土地市場上已沉寂近兩年的雅戈爾再次大肆儲備土地，一舉拿下四個項目，涉及約20億元的資金，主要位于其大本營浙江寧波。
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