碧桂園收購富力物業(yè)、伯恩物業(yè)加入萬物云、龍湖智慧服務(wù)收購九龍倉旗下物業(yè)公司、恒大物業(yè)傳聞與多方洽談收購事宜等......最近一個(gè)月，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)并購屢見不鮮。在物業(yè)管理行業(yè)分化不斷加劇的背景下，規(guī)模競爭已進(jìn)入白熱化階段，頭部企業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢明顯，在鞏固行業(yè)龍頭地位的需求下，優(yōu)質(zhì)資源不斷向頭部集中。
物管業(yè)收購事件持續(xù)不斷
9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告，與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將以不超過100億元的代價(jià)收購富力物業(yè)擁有的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。完成收購事項(xiàng)后，碧桂園服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接持有各目標(biāo)公司100%股權(quán)，而富良環(huán)球、富力物業(yè)服務(wù)香港、廣州富星及目標(biāo)公司將成為碧桂園服務(wù)與的附屬公司，其業(yè)績、資產(chǎn)及負(fù)債將會(huì)于本集團(tuán)賬目內(nèi)綜合入賬。
不止碧桂園，9月份以來，萬科、龍湖等頭部房企并購動(dòng)作不斷。9月中旬，萬物云與伯恩物業(yè)召開戰(zhàn)略合作啟動(dòng)會(huì)，管理面積超7000萬平方米，福建地區(qū)規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一加入萬物云；龍湖智慧服務(wù)收購聚焦長三角地區(qū)持有中高端住宅項(xiàng)目的九龍倉旗下物業(yè)公司；恒大物業(yè)傳聞與多方洽談收購事宜等。
當(dāng)下，企業(yè)間的收并購已成為常態(tài)。據(jù)億翰智庫報(bào)告，2020年，上市物企披露的有效收購事件共76起，共花費(fèi)金額107億元，是2019年有效收并購事件27起的2.81倍。其中，超大型物企收并購案例中，碧桂園服務(wù)先后收購城市縱橫、合富輝煌、滿國康潔等標(biāo)的，重點(diǎn)發(fā)力增值服務(wù)業(yè)務(wù)；大型物企中，藍(lán)光嘉寶服務(wù)先后完成17次股權(quán)收并購，共花費(fèi)10.1億元；中型物企中，合景悠活在2020年交表至上市階段進(jìn)行了6起收并購。
2021年以來，物管行業(yè)收并購熱情不減，中小型收購事件持續(xù)不斷。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，上半年，物管行業(yè)的收并購事件總交易金額就已經(jīng)接近133億元，超過2020年全年。
房產(chǎn)業(yè)洗牌后的新色彩
房地產(chǎn)行業(yè)銷售疲弱，物管行業(yè)成為資本市場的“一抹亮色”。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年上半年，已公布業(yè)績的51家物企營收合計(jì)904億元，同比上漲54%；凈利潤總和約147億元，同比增66%；上市物企平均在管面積約1.2億平方米，其中碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)在管面積均超過4億平方米。
“物業(yè)管理行業(yè)目前仍處于產(chǎn)業(yè)化初級階段，能確定性地展望到五年以上維度的量升、價(jià)增、業(yè)務(wù)擴(kuò)容等長邏輯。”中金公司發(fā)布研報(bào)指出，預(yù)測行業(yè)總在管面積有望自2019年末的約300億平方米，擴(kuò)容至2030年末560億平方米，百強(qiáng)企業(yè)市占率則有望自2020年末的33%，提升至2030年末的63%。
整體業(yè)績和規(guī)模穩(wěn)步提升的同時(shí)，物管行業(yè)分化格局也愈發(fā)明顯。億翰智庫指出，“相較于成長型企業(yè)而言，頭部物企因具備良好的品牌聲譽(yù)及資源能力，在市場上保持較高競爭力，能進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張。成長型企業(yè)則由于資金、資源及區(qū)域選擇上的限制，該類企業(yè)的面積增量及拓展方式遠(yuǎn)不及前者，由此造成物管行業(yè)兩極分化加劇的態(tài)勢。”
根據(jù)億翰智庫研報(bào)，2021年上半年，有45家物業(yè)企業(yè)披露在管面積，總在管面積達(dá)到53.46 億平方米，平均在管面積為1.16億平方米。其中碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)到6.44億平方米，穩(wěn)居當(dāng)前上市物企首位。恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)在管面積分別為4.5億平方米、4.28億平方米、4.24億平方米，均處在第一梯隊(duì)。
頭部物管霸屏質(zhì)量標(biāo)桿
在物管業(yè)頻頻洗牌的大潮中，頭部物在市場份額越來越大，行業(yè)分化格局也愈發(fā)明顯，在青島也不例外。
站在小區(qū)門禁前，面部對準(zhǔn)攝像頭，掃描兩秒鐘，“滴滴”一聲門禁自動(dòng)打開……據(jù)了解，這就是寶龍國際社區(qū)的“守衛(wèi)衛(wèi)士”，它取代刷門禁卡、安全員開門的傳統(tǒng)形式，讓這個(gè)交付的10多年老小區(qū)里1400多戶業(yè)主過上了“智慧”生活。
據(jù)了解，早在2015年以前，寶龍國際社區(qū)還過著綠化環(huán)境“靠天吃飯”、設(shè)備設(shè)施年久失修的日子。由于物業(yè)管理長期缺位，2016年開始，城陽區(qū)政府決定“去劣存優(yōu)”，啟動(dòng)了“物業(yè)托管”的服務(wù)模式，在城陽區(qū)物業(yè)辦、城陽街道辦的指導(dǎo)下，寶龍國際社區(qū)業(yè)委會(huì)重新選擇物業(yè)公司，萬科物業(yè)以95%以上的業(yè)主同意率，被選聘為新物業(yè)。
萬科物業(yè)帶給小區(qū)的改變是真真切切的。一方面，萬科物業(yè)制定詳細(xì)的改造升級計(jì)劃，逐步對環(huán)境、綠化、設(shè)備設(shè)施、管理服務(wù)等進(jìn)行大幅整改，補(bǔ)種草皮、修復(fù)自來水水管……以前業(yè)主只能通過一臺總機(jī)和物業(yè)聯(lián)系，一個(gè)問題要等幾天才能得到響應(yīng)，萬科物業(yè)的到來也帶來了“管家模式”，每500戶住戶配置一名專屬管家，讓“有事找管家”成為寶龍業(yè)主的生活習(xí)慣。另外，萬科物業(yè)使用信息化平臺整合資源，激發(fā)社區(qū)活力。通過“住這兒”APP端口，業(yè)主可以一鍵呼叫管家、社區(qū)參事議事，還可以鏈接專業(yè)生活服務(wù)商，滿足日常消費(fèi)需求。“你看著，我們這個(gè)小區(qū)一點(diǎn)不像是個(gè)入住10多年的小區(qū)。”住在寶龍國際社區(qū)的李女士自豪的說，“標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理使小區(qū)大變樣，我們居民的滿意度明顯提高，居住環(huán)境改善了，我們的資產(chǎn)價(jià)值也有了更多的保障。”
如此規(guī)范的管理模式，也讓萬科物業(yè)成為青島物管業(yè)的行業(yè)標(biāo)桿。在今年山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布品牌建設(shè)典型示范案例和“質(zhì)量標(biāo)桿”項(xiàng)目中，青島共有14個(gè)小區(qū)成為“質(zhì)量標(biāo)桿”項(xiàng)目，其中有三個(gè)項(xiàng)目來自于萬科物業(yè)，以絕對優(yōu)勢霸屏質(zhì)量標(biāo)桿。另據(jù)了解，目前頭部物管企業(yè)除了管理自由品牌小區(qū)物業(yè)以外，像是有業(yè)委會(huì)的老舊小區(qū)，已經(jīng)成為專業(yè)物管公司的主要服務(wù)對象。
公司并購動(dòng)作頻頻、頭部物管市場占有率大幅提升，這種“大魚吃小魚”已成常態(tài)。對此，中房智庫特聘專家張斌分析表示，當(dāng)下中小物管企業(yè)的處境已經(jīng)變得越發(fā)艱難，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，物管企業(yè)的分化還會(huì)繼續(xù)加劇。
青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/首頁新聞?dòng)浾?李雯
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