【特別報道】回暖的樓市
似曾相識的一幕又在上演。
春節(jié)過后，一線城市樓市開啟了新一輪的上漲之勢：上海單價8萬元/平方米某樓盤開盤售罄；北京出現(xiàn)“日光盤”，某項目加推72套新房源，2小時售罄，銷售金額達(dá)2億元；今年前兩個月，深圳一手住宅均價高達(dá)47146元/平方米，同比上漲74.84%……
與往年春節(jié)后到3月份才迎來陽春不同，在限購沒有放開的情況下，北上廣深等一線城市樓市的陽春已早早來臨，一手住宅和二手住宅市場全面回暖。在三四線城市苦戰(zhàn)“去庫存”的背景下，一線城市樓市此次“發(fā)燒”式回暖讓不少人看不明白。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時直言：“一線城市房價上漲的背后實際上是供不應(yīng)求造成的，供不應(yīng)求導(dǎo)致人們對未來的市場預(yù)期還在上漲，所以房價還在往上推升。”
一線樓市節(jié)后火速升溫
京滬深房價漲幅驚人
“去年12月份看了幾套房，當(dāng)時猶豫沒買，只一個月工夫，誰知竟然漲了這么多，房子一天一個價，還沒有房源。我當(dāng)時看中的房子都已經(jīng)漲了二三十萬，還都賣掉了。”北京一位張女士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者懊悔不已地表示。
她從2015年年底就開始在北京朝陽區(qū)看房，預(yù)算是260萬元，年前以這個價位可以在朝陽區(qū)南四環(huán)外找到不少房源，她當(dāng)時覺得可選房源多，打算先將資金投到生意上，等賺了錢后再買房。
讓她沒想到的是，僅過了一個春節(jié)，去年中意的房子每平米至少漲了2000元～3000元，“很多業(yè)主都是幾十萬幾十萬地上調(diào)報價，甚至有一套房有6個客戶爭著要看，房主卻躲到外地不回來。”她告訴記者，“最近我的任務(wù)就是抓緊買，價格漲了也要買，再不買，更買不到了。”
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2月26日，北京2016年二手房簽約已經(jīng)高達(dá)36413套，同比上漲86.7%。從簽約價格看，春節(jié)后北京二手房簽約均價達(dá)到了3.82萬元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到了1.5%。
北京不僅二手房交易火熱，新房交易同樣火爆。北京2月入市的3個項目單次推盤量均不超過百套，開盤價格也均出現(xiàn)上漲，漲幅在1000至2000元/平方米。其中恒華湖公館1小時售罄，金融街(長安)中心也僅用2小時即告售罄。數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，北京新建住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.21%，同比上漲8.99%，樣本平均價格35160元/平方米。
相比北京，深圳、上海等一線城市的樓市火爆程度有過之而無不及。數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，深圳新建住宅價格指數(shù)環(huán)比與同比漲幅分別達(dá)到5.41%和52.55%；上海的環(huán)比與同比漲幅則分別達(dá)到1.82%、23.28%。
庫存不足與政策寬松成房價上漲主因
“一線城市房價之所以呈現(xiàn)暴漲，跟庫存不足有關(guān)系。從一線城市的庫存量看，都存在一個庫存規(guī)模持續(xù)下滑的態(tài)勢。一線城市的市場供求關(guān)系一直是處于緊張狀態(tài)，基本上沒有松緩過。”顧云昌副會長向記者表示。
北京正經(jīng)歷房地產(chǎn)庫存急劇回落。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，商品住宅期房加現(xiàn)房的可售庫存僅70416套，這一數(shù)字已經(jīng)回落到2014年4月份的水平。
某房地產(chǎn)研究院對全國范圍35個重點城市庫存數(shù)據(jù)的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，截至2016年1月底，35城庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比下跌、連續(xù)6個月同比下跌的態(tài)勢。
某機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前去庫存周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12個月，而且從短期看，也不可能實現(xiàn)庫存規(guī)模的快速補(bǔ)給，這都使得一線城市樓市短期看容易大漲。
顧云昌表示，“在城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，大量人口從中小城市向大城市特別是一線城市涌入，而一線城市供應(yīng)土地的數(shù)量，不足以滿足城市不斷發(fā)展、人口不斷涌入的需要，這必然會導(dǎo)致地價上漲、房價上漲。”
除了庫存量不足，一線城市房價上漲恐難離開寬松的政策支持。
在全國樓市去庫存的總體要求下，近期，無論是中央還是地方，政策都趨向?qū)捤伞Ｕ群笸瞥隽藴p稅、降首付等一系列救市政策。
先看首付，2月2日，央行發(fā)布公告，在不實施限購的城市，居民首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例25%，各地可向下浮動5個百分點；對有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。有分析認(rèn)為，將首套房首付比例降至兩成，回到了2006年前的水準(zhǔn)，為歷史最低水平。
再看利率，在經(jīng)歷過多輪降準(zhǔn)、降息的“雙降”過后，房貸利率已經(jīng)經(jīng)歷了大幅下降。
此外，自2016年2月22日起，契稅新政發(fā)布，個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
還有公司債，上市房企去年發(fā)行公司債3000億，是2014年18倍。資金面之寬松，多年未見。
其實，中央提出的去庫存政策很多都并不針對一線城市，但是一線城市的房價上漲卻是事實。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)看來，一線城市的房價上漲有三個支撐：一是政策支撐，去庫存政策盡管很多都不是沖著一線城市去的，但配給三四線城市的藥，最終一定會進(jìn)入一線城市的嘴里；二是供求關(guān)系，一線城市目前仍然是需大于供，去庫存的壓力并不大；三是未來的預(yù)期，未來人口的流入仍然是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。
多地醞釀?wù){(diào)控政策
在去庫存政策的背景下，春節(jié)過后一線城市樓市的熱銷似乎顯得有些“不合時宜”。
但是，反常的背后也有規(guī)律可循，顧云昌表示：“房地產(chǎn)市場的特點是越漲越有人買，越買越漲；反過來，越跌越?jīng)]人買，因為可能還要跌，人們就等著，等到房價往上反彈的時候，感覺再不買又漲了，然后就趕緊買。等房價到了最高點，頂不上去了，房價又開始回落。”
“一線城市的房價是周期表現(xiàn)，一般來說，3年左右一個周期，這在北京的房地產(chǎn)表現(xiàn)得很清楚。”顧云昌認(rèn)為，2013年時房地產(chǎn)市場進(jìn)入高潮，2014年則遭遇低潮，2015年開始復(fù)蘇，2016年上半年又一次經(jīng)歷高潮，“可能到2016年的下半年或者年底之前，房價到了頂端，購買力上不去了，房價就開始平穩(wěn)下來，可能還會往下走。我估計2017年一線城市可能會出現(xiàn)低潮。”
在春節(jié)后一線城市樓市火爆的背后，一些業(yè)內(nèi)人士也提示樓市投資要注意防范風(fēng)險。
“一線城市的房地產(chǎn)市場本來就已有泡沫，但是房價卻還在上漲；三四線城市的房地產(chǎn)沒有泡沫，但是它恰恰不漲，中國房市就是如此之矛盾。”顧云昌說。新華社則發(fā)表評論稱，應(yīng)該警惕某些開發(fā)商營銷作秀和房產(chǎn)中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象，導(dǎo)致購房者“恐慌性”入市。
在當(dāng)前國家與各地寬松政策頻出，一線城市房價迅速上漲的關(guān)鍵節(jié)點，地方政策是否收緊成為大家關(guān)注的焦點。
日前，上海市規(guī)劃和國土資源管理局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》指出，將進(jìn)一步加大商品住房用地中小套住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%。
3月2日，針對高房價問題，深圳市委書記馬興瑞表示，將在原關(guān)外地區(qū)增加土地供給，鼓勵開發(fā)商建房，并做好醫(yī)療、教育、交通等配套項目；其次要保證保障房供應(yīng)；再者就是打擊樓市投機(jī)行為。馬興瑞透露，面對地少人多的城市格局，深圳計劃填海造地55平方公里、陸地整備50平方公里左右。
“當(dāng)前，最重要的是要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)有波動是必然的，不可能沒有波動，但是如何使波動小一點，使房地產(chǎn)實現(xiàn)軟著陸，是我們應(yīng)該繼續(xù)研究和解決的問題。”顧云昌向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。
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