日前，央行貨幣政策委員會(huì)在2021年第三季度例會(huì)上明確提出，“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。”值得注意的是，自2003年開(kāi)始，貨幣政策委員會(huì)例會(huì)已連續(xù)18年未涉及房地產(chǎn)問(wèn)題。與央行表態(tài)同步，廣州、佛山等城市傳出了房貸利率下調(diào)的信息。
房貸周期迎拐點(diǎn)
此次央行提及的“兩個(gè)維護(hù)”與之前強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”政策之間，是否存在方向上的不同呢？
“此次房貸放松，可以認(rèn)為是房貸周期迎來(lái)拐點(diǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“去年房貸集中度的管控下，部分銀行過(guò)多追求指標(biāo)的完成，確實(shí)在壓制房貸方面略激進(jìn)，也引起了一些問(wèn)題。所以拐點(diǎn)的到來(lái)，也意味著對(duì)于既有房貸政策的修正和調(diào)整，充分考慮到近期房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾的變化，即從過(guò)熱開(kāi)始轉(zhuǎn)為過(guò)冷。類似調(diào)整貼近市場(chǎng)，屬于基于新情況新問(wèn)題而出臺(tái)的政策。”
可見(jiàn)，房貸利率調(diào)整并非“救市”舉措。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“房企、中介和購(gòu)房者等要冷靜看待此類政策，要在房住不炒的前提下解決合理住房消費(fèi)需求，也要珍惜此次拐點(diǎn)到來(lái)。”嚴(yán)躍進(jìn)特別提到，“目前，仍有一些借房貸利率下調(diào)變相鼓吹房?jī)r(jià)上漲、鼓勵(lì)炒房等違法違規(guī)行為。此類行為，后續(xù)肯定要面臨重點(diǎn)打擊。”
利率下調(diào)保剛需
據(jù)悉，9月份全國(guó)房貸利率9月份仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，但是在局部地區(qū)，銀行和市場(chǎng)博弈的反轉(zhuǎn)信號(hào)在出現(xiàn)。其中據(jù)無(wú)憂找房平臺(tái)統(tǒng)計(jì)顯示，廣州、佛山等地的部分國(guó)有大行和股份行已經(jīng)在下調(diào)房貸利率。
此外，據(jù)記者從部分銀行了解到，“放款速度也有所提升，體現(xiàn)了降低利率、加快房貸速度等特點(diǎn)，屬于積極的利好的一面。”青島一家商業(yè)銀行的零售部負(fù)責(zé)人表示。
不難看出，銀行在房貸調(diào)整方向上，積極落實(shí)了央行9月底房地產(chǎn)金融工作會(huì)議精神，也充分體現(xiàn)了對(duì)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益的維護(hù)。
據(jù)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“四季度房貸寬松方面會(huì)體現(xiàn)為四點(diǎn)：額度有所提高、利率有所下調(diào)、審批節(jié)奏加快、服務(wù)質(zhì)量改善等。”
值得注意的是，9月25日，第六屆復(fù)旦首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，中國(guó)金融學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民銀行前行長(zhǎng)周小川表示，住房貸款可能也是一個(gè)非常重要的具有再分配功能的金融工具業(yè)務(wù)。
由此可見(jiàn)，“房地產(chǎn)政策層面并沒(méi)有過(guò)于松動(dòng)的跡象，房貸利率調(diào)整，一方面與LPR市場(chǎng)化行為有關(guān)，另外的大概率是以支持首套剛需為主要方向。”克而瑞青島首席分析師張則濤表示。
疲憊樓市宜養(yǎng)息
近期以來(lái)從中央到地方樓市政策的收緊，加劇了購(gòu)房者的觀望心理，多種因素作用下，人們對(duì)樓市的關(guān)注度有所不足，十一長(zhǎng)期期間樓市新房成交表現(xiàn)略遜于去年同期，但是高于疫情前2019年水平。 據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年十一長(zhǎng)期期間監(jiān)測(cè)重點(diǎn)15城新房成交8026套，較去年十一假期下降15.6%，較2019年十一假期上漲4.5%。整體來(lái)看，由于去年十一期間適逢疫情后購(gòu)房需求集中釋放，成交量達(dá)到高位，今年十一較去年同期略有不足，但是已經(jīng)超過(guò)2019年成交水平。可見(jiàn)“房貸荒”對(duì)樓市的銷量有一定影響。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“房企去庫(kù)存壓力增大，在如何改善現(xiàn)金流方面也缺乏有效性的動(dòng)作。而此次房貸政策，屬于吹暖風(fēng)性質(zhì)，利好房企銷售業(yè)績(jī)改善和庫(kù)存壓力減少。”
此外“從機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，近期國(guó)內(nèi)市場(chǎng)房企債務(wù)壓力增大，房貸利率調(diào)整，有助于股價(jià)和債券等穩(wěn)健，相關(guān)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)的金融投資信心也有望提升。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞 記者 趙彭
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