中國一二線城市火熱的房地產市場激發了參與者的狂熱，也讓監管者提高了警惕。
3月9日，央行副行長潘功勝表示，央行會和住建部、銀監會等部門協商，對房地產企業、房地產中介機構、非正規金融機構提供首付貸款的行為進行調查和規范。但監管者面臨的考驗顯然不止于此。
資本市場治理尚未理順、新興產業的增長不能夠替代過剩產能去杠桿去庫存帶來的動力，中國的房地產市場再次擔當重任，成為拯救中國經濟的金鑰匙。
房地產作為資本品的投資性質，使得實體經濟部門和私人部門更愿意將資金投向安全和避險的通道。在擁有更好的投資主渠道之前，央行為疲弱的中國經濟所提供的資金支持，可能與其預期不完全相符。中央配合房地產領域的調整政策，“壓住一線城市，搞活三四線城市樓市”，拉動經濟發展的想法，極有可能被投資的避險和逐利需求所扭曲。
正是在這個意義上，觀察此輪房地產上漲的性質，以及給出相應的有效解決方案，就成為本刊關注和調查房地產此輪上漲的動因。
鑒于首付貸的高利率以及高按揭成數，購房者的利息支出很高，一旦其家庭財務狀況發生變化，不論房價是否波動都有可能出現違約。但是，出現系統性風險的概率并不高。在目前證券化程度較低的我國住房按揭貸款市場，并不容易出現如同美國次貸危機或我國去年股市動蕩時的斷崖式下跌和流動性風險，但仍然隱藏著由貸款違約而導致的壞賬風險。
卸掉首付貸等高杠桿的壓力，只是化解矛盾的一個對策。更長遠的解決之策，必須從提高實體經濟增長的動力和盡快解決資本市場的市場化改革等方面同時進行。如此環環相扣的中國房地產市場熱燙之病，始有解藥。
——編者
深圳：“標桿樓市”漲價調查
深圳房地產爆發性增長的背后，是城市經濟發展和人們各項需求尤其是資本需求綜合推動的結果
進入2016年至今，深圳樓市的價格漲勢在持續年半有余之后，仍在保持每月刷新紀錄的暢旺狀態。
3月1日，深圳市規劃和國土資源委員會（下稱“深圳規土委”）發布的2月樓市數據顯示：新房成交均價再創新高，每平方米48095元，同比增長72.12%、環比增長3.40%。
在此之前，深圳官方公布的2015年本地房價平均漲幅近50%，是中國樓市漲價幅度的絕對標桿，“2015年中國樓市只有兩個城市，一個是深圳，一個是其他城市”，這則笑談已經成為業界公認的常態。
受此帶動，7000余人在雨中排隊搶購1000余套房源，業主連夜坐地漲價100萬元后買家還“愉快”成交，朋友合起伙、夫妻離婚后買房??類似現象屢見不鮮。為給購房者提供上車可能性，深圳已開始像香港一樣出現房屋小型化趨勢。例如某樓盤將推出的“創新戶型”項目，就包括15平方米的一居，35平方米的兩居。
有心人不難找到深圳樓市上漲的原因：“有需求”（住房自有率僅30%）、“有錢”（常住人口人均存款和可支配收入全國第一）、“有產業”（互聯網和高科技）和“有故事”（前海、直轄市傳聞），這也是近年來持續支撐深圳房價走勢的基本面。
但與市民型城市廣州相比，深圳已屬資本型城市。更多的市場人士愿意從供需矛盾出發，加一層維度去解析原因：受前所未有的寬信貸及多重金融手段的共同推動，從換房客到首置剛需客再到投資客，紛紛踴躍入市。
“2015年其他城市大概是15%左右的升幅，深圳超升的25%里面，我覺得有15%是有實際支撐，另有10%是興奮過度的結果。”香港中原集團主席兼總裁施永青判斷。
對泡沫大小判斷相對保守的施永青也提醒，深圳市場特色是調整較快、敏感度高，投資者比例也相對高。而投資者可能一剎那之間改變了看法和行動。現在需謹慎一點。
3月1日，深圳市房地產評估發展中心發布提示稱：根據房地產市場變化情況，深圳將于下月1日起對房產評估價格進行例行更新。其結果被普遍認為有很大概率上調評估價，意味著各種稅費成本都會增加，客觀上將起到平抑房價的效果。
3月4日，深圳市金融辦下發了一封防范房地產行業金融風險的函，其中提到，“針對深圳房地產市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機構相繼參與‘首付貸’、高杠桿放貸、放大金融風險的現狀，研究如何防范金融風險，要求互聯網金融協會和小貸協會，對各自下轄企業推出杠桿放貸的情況進行排查，梳理出產品模式和涉及金額。”知情人士透露，在摸清隱形杠桿情況后，深圳市將商討監管思路，權衡如何進一步預防風險的具體辦法。
量價齊飛
2014年9月30日、2015年3月30日及10月24日，是深圳樓市從2015年暢旺至今的三個節點。
“9·30新政”出臺前，深圳房價已持續低迷近一年。2014年前九個月，深圳月均成交量為25萬平方米，較2013年下降32%。2014年9月30日，央行及銀監會曾聯合發文推出房貸新政，宣告“認貸不認房”、首套利率7折等相關政策，打破了沉寂已久的深圳樓市，重新喚起樓市活力。
但直至進入2015年初，地產中介預判當年樓價時，仍普遍認為將“微中有降”，依據是供給端數據：作為供應大年，深圳有預計稱，因新批售房屋面積總量為535萬平方米（僅低于2008年和2013年），當年住宅供應總量將達1024萬平方米。
過去四年，深圳每年新房成交面積都在400多萬平方米， 2014年亦只有403.06萬平方米。按正常邏輯，去化周期將延長。
2015年“3·30新政”出臺后，這一沉寂開始徹底被打破。央行、住建部、銀監會2015年3月30日聯合下發通知，對繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調為20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。同時，售房營業稅免征期由五年降為兩年。與其同步，深圳樓市開始進入量價齊升的“飛行模式”：
首先進入狀態的是二手房。4月初，深圳景田北學區房漲到4.5萬元/平方米，一周后漲到近5萬元/平方米。熱門房源連夜抬價、一天內多次反價比例幾近八成。房主因毀約成被告，并不鮮見。
2015年4月底至5月初，兩股生力軍開始入市：
一是開發商力度猛增加推的新樓盤。按銷售率計算，當月賣出八成以上的新盤占到總數七成，當天即售罄的也不在少數。二是豪宅市場亦開始井噴。因擁有大量依托股市生財的證券、基金類公司，成功上市的創業者亦不少見，股市走牛態勢下，“創業板、新三板，每日不知制造多少富豪。錢無處可去，只好買房”。
受此影響，深圳在2015年二季度成交的2000萬元以上的頂級豪宅，總數已接近前一年總數的兩倍。因土地面積狹小，多年來深圳形成了房源供應量小的特點。一套高單價豪宅，即可將周邊房產的出售均價抬高數成，進而形成循環上漲態勢，樓市熾熱已成。
進入9月，因實體經濟下行嚴重造成銀行放貸信心疲軟，深圳曾迎來客戶購房欲望下降、市場轉入觀望狀態的調整期，傳統的“金九銀十”成交高峰并未出現。
“‘10·24雙降’后，股票虧錢，理財收益低，躺在銀行更虧，不如投資買房。雙降的作用是在深圳房價出現諸多調整跡象之時，又將調整跡象抹于無形。”深圳一位地產界人士評論稱。
11月7日，某樓盤在深圳灣體育館開盤，一次推出1637套房，4.3萬元/平方米的均價被認為“大幅低于市場預期”，搶購者超7000人，當天全部售罄。
當月深圳新房均價為44761元/平方米，環比漲幅33.2%，同比上漲68.7%，新房價格邁入“四萬元時代”。南山和福田區房價則在自貿區等新概念助推下繼續領漲，雙雙突破7萬元/平方米。
12月1日，“房貸利息抵扣個人所得稅”消息傳出，深圳房價再次普漲，開發商積極性亦被激活：22日，坪山新區一宗居住用地被拍出219.6%的溢價；三日后，泰禾集團用57億元將寶安兩宗居住用地收入囊中，第二宗折合樓面價79907元/平方米，2015年全國樓面價“地王”誕生。
全年上漲累計后，深圳官方數據顯示：2015年深圳共成交66450套新房，同比增加58.7%，成交均價漲39.4%，達到33426元/平方米。
據深圳中原研究中心數據：2015年深圳二手房成交亦勢如破竹，以1064萬平方米達至五年來新峰值，與2014年相比增長118%，成交均價提升59%，為48239元/平方米。
進入2016年后至今，漲勢仍在繼續。3月1日，深圳規土委數據顯示：2月新建商品住宅成交5410套，同比增長183.24%；新房成交均價為48095元/平方米，同比增長72.12%。
如今的深圳樓市，已沒有所謂價格洼地，遠離深圳市中心的龍華、坂田、觀瀾板塊，甚至坪山、松崗等區域，單價3萬元以下的房子都已絕跡。從套均總價看，2015年已達每套270萬元，300萬元以上的成交占比超30%，100萬元內的房子基本消失。
深圳外來人口比例超過80%，其中大多數是年輕人，在被徹底逼迫離開市場后，其購買力正在逐漸外溢。受此影響，與深圳接壤的東莞及惠州，2015年住宅成交量亦同比增長八成左右。
籌資多路徑
深圳房價能維持接連上漲態勢，本地層面的解釋多種多樣：土地資源緊缺造成供需矛盾、經濟增速快、高科技和互聯網企業發展勢頭猛、凈流入人口多、環境宜居等。
“但這些因素一直存在，”深圳市規土委的一位官員稱，“是什么風把深圳這波行情給吹了起來？”
2016年2月26日，一則來自中國人民銀行深圳中心支行（下稱“深圳支行”）的統計消息，被普遍視為蘊含了某些玄機：
截至2015年12月末，深圳房地產貸款余額為10286億元，首破萬億元關口，同比增長29.2%。其中，房地產開發貸款余額為1977億元，同比增長2.2%；個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40.0%。2015年全年，深圳新發放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。
在解讀這些反映深圳樓市狀況的數字時，“杠桿牛市”，是接受《財經》記者采訪的多位深圳地產界人士的共同判斷。
首先可資佐證的，是按揭平均成數。深圳支行數據顯示：到2015年12月份時，深圳按揭成數為65%，遠高于“北上廣”三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數限制僅差5個百分點，幾乎已將貸款杠桿利用到了極致。
其次，以購房者貸款意愿計算，深圳鏈家數據顯示：2015年時，深圳91.2%的置業者選擇貸款，創下近年來最高值，同比增加3.9%。
截至2015年底，深圳個人住房貸款余額超過7000億元，比2014年增長了近40%，比京、滬分別高出1200多億元和1300多億元。而這些住房貸款僅對應的住房（含保障性住房）總數，僅為北京的20%左右、上海的16%左右。
業內普遍認為，出現上述結果的前提，是自2014年下半年起開始實施的雙降及貸款利率優惠等政策所帶來的資金潮涌。它們在最終流入樓市前，銀行、中介及其他各類提供資金助購房者“上樓”的渠道，則扮演了不可或缺的關鍵角色。
2016年春節過后，因有中介被爆出炒房，深圳多家銀行開始收緊窗口，由以往不同類型的客戶都能批下貸款，改為對客戶資金流水及房屋估價進行限制。深圳銀監局也指出：2016年將繼續督促各銀行采取差別化信貸政策，加強對房地產信貸的壓力測試和風險監測。
但在實體產業承壓、房價維持高企狀態下，銀行對房貸整體上仍較為積極。“深圳幾大銀行中，除了農行放貸較緩外，假如手續齊全，其他銀行的審批均比較順暢。2015年放款時間為15個工作日左右，今年則提速成10個左右。”深圳一位資深房產中介人士對《財經》記者稱。
銀行參與樓市的手段遠不止房貸一端。在深圳這一高凈值人群聚集的城市中，各銀行（特別是中小銀行）均在住房牛市中大力拓展以房屋抵押的消費貸款，和以個人銀行賬戶流水佐證的信用貸款。
前者的操作空間在于，已有房產的購房者，可先通過擔保公司的過橋貸款還清原有房貸，再去另一家銀行按漲價后的房價辦理消費貸款，套出70%的房款再次入市。“拿錢換房，拿房換錢。拿更多的錢換更大的房，拿更大的房換更多的錢”已是一種循環。
對于后者，《財經》駐深記者近期就曾多次被數家銀行告知：可將信用卡額度中接近95%的部分直接提取為現金，隨后自選一年或兩年分期等額還本付息。
以目前中長期消費貸款利率上浮后為6%左右計算，上述中介人士稱，“在房價快速上漲預期下，不少人樂意申請消費貸款買房，或者直接刷多張信用卡取現甚至通過民間借貸買房。”
對購房者來說，要規避深圳購房需繳納三成首付的限制，亦可在因樓市火爆培育出的民間金融市場中，于地產開發商、房屋中介以及各類金融服務商那里獲得幫助：
在新房市場中，從2015年起，為加速售房，除抵價、折扣之外，布吉、龍崗等熱門片區內開始普遍出現由開發商提供的“一成首付”。購房者只需繳納首付款的33%，剩余部分由開發商墊付，隨后一年到三年內購房者按比例付清剩余，沒有利息。
以往只有很少房產中介提供的貸款業務，已成為深圳地產中介的標配。除按揭貸、過橋貸、贖樓貸外，首付貸則在部分中介中成了新興熱門服務。
這種貸款可分為無抵押及有抵押兩種。前者通常對應湊不齊首付的購房者，后者則通常對應已購房者，他們若想新換購更大的住房，往往會出現在出售已有房與購買新房之間的時間不匹配，需將已有住房抵押獲得新房首付。
不管何種情況，中介均可為其提供通常平均月利率為1%-2%的貸款，時長一般為幾個月，最長可達三年左右。
3月3日，《財經》記者就此咨詢深圳多家地產中介時獲悉：目前按不同貸款對象，中介一般愿意提供最高為50萬元首付貸款，月利率由1.14%至1.6%不等。
《財經》記者獲悉，這些貸款原有四種資金來源：一、從銀行獲得。中介作為借款人，以從事正常的公司業務為由向銀行申請信用貸款或抵押貸款。亦有少部分銀行可能直接參與；二、中介和信托公司合作發行信托計劃；三、上市公司等不缺錢的機構出借；四、與中介有直接間接關聯的各類小貸公司。
而隨著深圳本地互聯網金融行業近年來的快速崛起，與P2P平臺合作甚至直接操盤推出尚處監管真空的首付貸產品進行融資，也成為開發商及中介融資的重要手段。
在線下，P2P平臺大多選擇與開發商或中介等機構合作，由后者向購房者推薦這類利率稍高于銀行貸款利率的產品。在線上，這些平臺則將貸款包裝成年化收益率為10%左右的P2P產品，吸引投資者，以此打通社會資金與房貸需求者的渠道。在無抵押情況下，這類貸款最高可貸到房屋總價的20%。
對正處于高回報項目荒的各類平臺來說，在深圳樓市不斷走高形勢下，這一塊業務也堪稱優質項目，幾無逾期。“但大家其實都清楚，我們是在與風險共舞。”深圳一位P2P平臺負責人對《財經》記者稱。2016年銀根再次放寬后，這家平臺已收緊了其在深圳的相應業務。
人行深圳中心支行最近也表示：商業銀行應加強貸款人資質審查，對于利用首付貸的貸款申請，應拒絕受理。此外，對P2P及小額貸款公司主管部門應作出明確規定，禁止相關機構發放用途為購房首付款的貸款。
入市有渠道
作為2015年至今全國乃至全球房屋交易最活躍的城市，深圳價格不斷上漲的房子，下游的買家究竟是誰？
業界不少人士認為，雖然很多房子確實由于中介在其中起了推波助瀾的作用，但是，深圳大概4萬名中介人士中，90%以上的人無能力炒房，非在深購房主流人群。深圳市規土委副主任喬恒利亦表示，從官方調查情況看：雖中介人員存在少量眾籌買房案例，但主要還是出于自住需求。
多位深圳地產界人士對《財經》記者指出：深圳所謂自住需求，主要由三類人構成：已購房者，原房產漲價后，希望更換更大的房產；企業老板、上市公司骨干或創業成功者；來自外地的剛需，家里幫忙購房。
這部分需求之外，因“深圳是全國的深圳”態勢明顯，據2015年相關統計，二手房買賣中，非深戶籍購房者占比約為35%。港澳臺人士及潮汕商人等，均是重要購買力：
對香港買家來說，實施近十年的房地產“限外令”從2015年8月27日起松綁后，其享受契稅優惠將不再掛鉤持有深圳的房產數量，加之深圳的不動產登記也開始加速推進，深圳房地產吸引力大增。
鏈家深圳區域研究院總經理肖小平近日公布的一組深圳買房戶籍分布信息顯示：2015年1月-10月，廣東戶籍的在深購房者數量雖仍居首，但湖南、湖北兩省購房者比例總和已超廣東買家。
按深圳2010年9月出臺至今的限購令，這些非深戶籍且未在深圳繳納社保的非港澳臺買家，原本不應有購房資格。但深圳“房票”市場，則為其提供了規避“通道”：能提供一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍家庭，即可購買一套住房。
有部分投資客選擇為身邊一些沒有深圳戶籍的親友繳納社會保險，繳滿一年，就可得到一套住房的購買資格。這種資格被稱為“房票”，而這種代繳社會保險的方式則被稱為“養房票”。2015年初，一張深圳“房票”的私下成交價格為8000元左右，到年尾時，雖存有一系列風險，仍漲至3萬元至5萬元不等。
對于本地已購房買家來說，為增加購房資格或獲得首套房購置低首付優惠，離婚買房亦開始流行。據深圳鏈家發布的《2015深圳樓市大數據》，通過鏈家地產買房的二手買家，離婚率為45.2%。
統計上述各類購房類型，中聯地產研究院數據顯示：2012年，深圳買房投資比重為15%，2014年為23%，2015年則增至30%。雖按深圳目前2%-3%的租售比，租金無法保證購房者長期收益，但2015年深圳至少三成購房者出于投資目的，是各類機構的基本共識。
曾有購房者按深圳2014年二手住房均價3.5萬元計算投資收益，得出的結論是：投資一套100平米的房子，一年時間至少可賺約170萬元。
一線售房人員的觀察結果比之更高：在“一年不買房，白干20年”心理推動下，二手房投資客占比在五成左右，新房投資客占比則在六成左右，一些熱點區域（如前海）的投資客占比則在八成以上。
據深圳中原研究中心監測，投資客所在行業分類分別是：金融、保險、債券類行業（23%）；交通、運輸、物流行業（16%）；會計行業（9%）。房地產行業占比為2.8%，中介占比則更低。
該中心總監王飛則告訴《財經》記者：該中心統計投資客的標準，是以非自住的二套房為標準。“實際上，因恐慌造成大量剛需提前入市，以及家庭因帶有上漲預期更換大房子，其實都兼有自住和投資雙重目的，很難分得清楚。”
深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁則采用了另外一種判斷標準：本地自住兼投資需求占2015年深圳購房者七成；因深圳已成為資本集聚地，本著保值增值來深圳購房的外地資本買家占兩成；只有一成左右，是借助各類高杠桿甚至地下錢莊入市的炒家。
而近期被經常提及的買家之一，一度被認為是旨在炒作的地產中介。2月初，深圳市房地產經紀行業協會在網站掛出了一則《關于房地產中介不得參與炒房的鄭重提示》的通知，內容包括要求地產經紀人員不得參與炒房、知情者可進行舉報。但據《財經》記者多方了解，情況可能遠較這一邏輯復雜：
一方面，房價不斷上漲，擁有較強信息優勢的中介，確有獲得房屋差價的優勢。只要有低于市場價格一定比例的房子掛牌，中介就會買下來，轉手以市場價賣出。對這種由來已久的現象，深圳業內人士將其稱之為“ABC單”，分別對應上游售房者、中介以及下游買家。
在這種交易中，所謂“買下來”，“中介并不需要真金白銀地拿出全部房款，只需在簽訂合同時交5%左右的定金即可，其也多會與房主商定，在一定時期內交齊房款，同時進行買家更名。”上述中介人士稱。
因賣家房屋漲幅不低，而下游新買家又害怕房價再跌，故對掌握信息優勢的中介獲得一部分差價，大多選擇接受。對這種情形，雖前述通知也稱將禁止房產中介對交易當事人隱瞞真實的房地產交易價格等信息，賺取交易差價。但因缺乏強制性，被普遍認為可執行性較差。
調控長短策
隨著房價一再創下新高，深圳的調控措施正在加速布局：
在2015年底深圳高交會上，深圳市長許勤表示，高房價是深圳需要研究的一個大問題。要深入實施人才安居工程，對房價產生平衡作用，這是深圳在“十三五”期間要積極探索解決的問題。路徑包括繼續加大保障性住房建設力度、對鼓勵發展的產業加大支持力度以吸引更多優秀人才，以及深入實施人才安居工程。
3月2日，深圳市委書記馬興瑞在做客深圳一檔與市民交流的節目時說：
一、從今年開始，原特區外大量供給土地，將交通、學校等設施配套好，推動開發商去建房，把深圳系統發展好，不能全集中在原特區內；
二、今年建6萬多套主要供給人才的保障性住房（按照深圳規劃，其在“十三五”期間將建設40萬套保障性住房，供應35萬套），并興建一批廉租房；
三、出臺一些規定不允許炒房，包括打擊陰陽合同。
此外他還透露稱，為從根本上緩解深圳的土地不足問題，“中央和省里非常贊同深圳拓展發展空間，包括填海55平方公里，陸地整備50平方公里左右”。
“政府不可能對高房價袖手旁觀，高房價趨勢要徹底打下去也不客觀，也要尊重市場經濟和規律，但政府會出手解決市場失靈的問題，最近深圳也研究出方案準備推動。”馬興瑞稱。
為支持保障房，2016年1月底，深圳市財政預算草案顯示：在今年深圳財政支出預算中，政府將有針對性地提升住房保障支出規模，達到134.4億元。在2014年時，這一數字為43.7億元。
保障房等需較長時間才可見效的措施外，進入2月，深圳市長許勤和深圳市住建局局長楊勝軍又先后表態：正針對深圳房價研究短期調控政策。
就方式和力度而言，喬恒利稱：深圳房地產調控政策將根據國家大的政策“因城施策，會考慮房地產市場上漲的原因，包括非理性投資、投機性的現象等引起房地產市場不合理增長的泡沫，政府還是要把握宏觀調控的措施和政策”。
“希望接下來房地產調控的政策，更能精準實施。我們也不希望出現2008年一樣房價低迷，暴跌35%以上的情況。”喬恒利稱，希望達到“高端有市場、中端有支持、低端有保障”，對于高端需求仍然保持適度的市場供應。
《財經》記者獲悉，在接下來的一段時期內，深圳與限制投資行為相關的一系列短期調控措施將有望逐一出臺。但由于政策會考慮到首置及剛需客戶，可能不會“一刀切”。
這些措施可能包括：非深圳戶籍人口購房社保年限由一年改為三年、個人普通住房對外銷售所需繳納的營業稅免征期由兩年改為五年、首套房按揭貸款的要求提高與適當收緊房屋評估價等。
而宋丁則指出：舊改強化土地供應、與銀行協調收縮貨幣政策，以及強化對開發商的管理，都對調控房價有積極影響。但這些政策都需要政府有力度地去落實，而不僅僅是做表面文章。“不是說房地產不能漲，但不要漲得太沒樣子，太沒樣子就與市場完全脫離了。”
但對未來一段時間內的深圳樓市走勢，他則認為，從近期情況來看，“深圳的GDP形勢一直走好，國家銀根松動，人口凈流入增速仍然加快，還沒有在這種情況下樓市出現下跌的例子”。
王飛則指出，不管基本面如何解釋，一個不容忽視的因素，是深圳樓市在過去一年中可能透支了未來五年甚至十年的本地人購房、換房需求。故“近期雖有一系列利好政策出臺，但除了一線人員比較振奮外，整個樓市并未繼續出現大波瀾”。
“深圳近年來的快速發展有兩個不可忽視的紅利，一是大量存在的城中村為勞動力提供了廉價住宅，一是大量在原村鎮土地上興起的制造業。在深圳希望以‘雙創’作為未來新的發展動能之時，最不應過度學習香港的，就是將這兩個土地紅利棄之不顧。如此一來，唯一能夠存活下來的產業除了金融，就只有高科技，但深圳都還沒能達到可以只依賴它們的段位。”一位資深產業觀察人士近日對《財經》記者表示。與其他城市一樣，深圳的邏輯，將繼續在城市經濟發展和資本的邏輯上，緩慢行進。
上海：樓市熱度難減
在流動性泛濫、投資渠道有限、房屋供需失衡的情況下，上海樓市高企是大概率事件。
《財經》記者 沈忱 施智梁/文
價值32億元的樓盤短短幾小時之內售罄。位于上海市虹口區的瑞虹新城六期的第二批房源開盤，與去年10月的第一批房源相比，同一個樓盤短短四個月間竟漲了13%。
這不是孤例，易居研究院的數據顯示，2015年上海樓市漲勢驚人，一年平均漲幅達到17.6%，最高的區域能達到60%。隨著房價高企，購房者恐慌情緒蔓延，日光盤層出不窮。
流動性過剩、供求失衡，都推動了上海這一輪房價漲勢，杠桿高企、投機炒房、中介亂象等問題涌現。
需求、價格已被嚴重透支，如未出現有效的調控政策，樓市熱度難減。
瘋狂樓市
“心理變了，就什么都變了。”
“早知道房價會一下子漲這么快，去年貸多少款都該拿下套房。”剛參加工作三年的陳羽告訴《財經》記者，她和父母從去年就開始陸陸續續看房，家里住在外環浦東金橋，為了工作方便打算再添置套市區內環的一居室自住。從滿目的二手房看起，七八月份的時候，看中了一套靜安區的老房子，總價250多萬元。1997年建的老房子，房子比較老舊，勝在地段不錯。那會離年頭已經漲了10%左右，那邊牛市5000點的余溫還在，這邊上海的樓市剛剛熱起來，大部分的人還是持觀望態度。
但是和房東談價的過程中，陳羽卻遇到了不少麻煩，房東再三跳價，一開始要加5萬元，陳羽同意了，但房東又不肯賣了，一個月內就漲了15萬元有余。看中的幾套房子，房東都是頻頻跳價，也是打算置換到浦東的大戶型，房東見房子一路漲，對自己的房子自然是咬定不放松。
這一折騰，就耽擱到2015年底了，這時的上海樓市已是一片瘋狂。靜安區的遠中風華園以略低于市場價的價格放出18套小戶型次新房，幾十家中介帶來了上百號購房者，在遠中風華總部熙熙攘攘地排成長隊，抽中了簽才有買房資格，18個名額，上樓簽約，房子還沒來得及看一眼就全部成交。總價近500萬元的房子以令人咋舌的速度賣出，隔了幾個月，鏈家上面掛出來的價格，比起購房價已經漲了接近50%。
位于瑞虹新城附近的鏈家中介人士告訴《財經》記者，他們分管的區域內，不過是個位數的樓盤，年后一天就能成交兩套二手房。這在幾年前，是完全不可想象的。
受訪的多位購房者表示，買房對他們來講，似乎已經成為了一種沖動型消費，一天之內甚至幾個小時就可以決定下來，簽完合同的心情是“有點懵”，顧不上思考這個決定是對是錯了。房價要漲的論調加速著這輪瘋狂，買房潮已經推動著大家往前走。
某外企的白領李玲2月底在浦東買了房子，隔了兩天總價就漲了26萬元，她直言，“這種感覺曾經也有過，是去年初我閉著眼睛買股票的時候。”
在房價日益上升的同時，開發商對于拿地和開發樓盤卻并不積極。今年2月的供應面積已較2015年最高點下降了90%，上海多個樓盤在年前稱停止銷售，隔幾個月再推盤。新房每平方米均價并不十分高，但都是大戶型，總價驚人。
二手房市場亂象叢生，炒房，房東隨意跳價，價格直逼新房市場。新房則一房難求，動輒千萬元，地產商捂著土地不開發，或者改變土地性質來增加住宅供應量。房地產市場的供給端在待價而沽，沒人知道會漲到什么程度，又都確信著房價會一路上揚。供給嚴重不平衡導致需求端像是待宰的羔羊，只能任由房東坐地起價。
“心理變了，就什么都變了。”中原地產高級經理歐元登告訴《財經》記者。
在流動性過剩、供給失衡等愈演愈烈的市場下，億翰中國董事張化東告訴《財經》記者，部分不規范的中介行為在推高房價上起到的作用，也不容忽視。
鏈家去年推出了限時“簽賠”的服務，即與房東簽訂獨家代理協議，在限定的時間內幫助房東根據約定的市場價格出售房屋。如果鏈家無法按時完成交易，將賠付給房東500元到5000元不等的賠償金。同樣，房東如果無法履行協議，也將向鏈家支付一定金額作為服務費。
歐元登認為，限時簽賠的服務在之前是絕無僅有的，并且極有可能成為抬高房價的推手。通常鏈家的房源定價比其他中介的價格虛高5%左右，而當獨家代理數量達到一定比例后，便可操縱價格，甚至壟斷某一小區的房源價格。
王雪，本地人，家里是以小置大，需要先賣出現住的80平方米小戶型，房子非常熱銷，掛出兩天就有人來買，買方付了定金，但籌不到余款，只得作罷。結果中介不肯歸還屋主的房產證，聲稱要房產證只能拿錢來贖，買方給了幾萬塊錢，中介還是不肯還，最后王雪只好出了幾千元息事寧人。
上海的樓市已經從買方市場，變成了賣方市場，甚至變成了中介市場。房價一路扶搖直上，在這過程中，任何一點風吹草動都將引發蝴蝶效應。
杠桿助力
樓市杠桿，銀行信貸是其一。P2P或者中介等推出的互聯網金融產品如首付貸等，挑戰了銀行的房貸安全線，也加大了樓市里的杠桿
歐元登告訴《財經》記者，他經手的所有客戶都需向銀行貸款才能買房，至少六成以上的杠桿。
在外資行做房貸業務的劉方泉也證實了這個數據。相應地，銀行也比較樂于在房價上漲周期中放房貸。房貸屬于抵押性貸款，違約后可以將房子拍賣，在這輪漲勢中，對銀行是穩賺不賠的生意。而且房貸向來是銀行貸款中資質最佳的，在小劉工作的大半年時間里，壞賬為零。
央行上海分行的數據顯示，2016年1月個人住房貸款增加346億元，環比多約增140億元，同比多增243億元。上海1月樓盤成交總額為480億元，銀行貸款對于成交量有滯后效應，不過大約估算，銀行信貸杠桿約占總成交額的六七成，屬于合理范圍。相對于發達城市，比如香港、紐約等，八成左右的銀行杠桿比例，還是略低的。
但與過去幾年相比較，住房貸款已是飛速增長，處于高位運行的狀態。2012年新增月平均住房貸款只有15億元，2011年則是18億元。迅速躥高的房價，是新增貸款數額激增，銀行信貸比例卻不高的原因。
房價收入比是用來衡量居民收入是否能夠支撐房價的重要標準，易居研究院研究總監嚴躍進表示，房價收入比超過6就可視為泡沫區。2015年全國的房價收入比為7.2，上海為21，遙遙領先于全國水平。這說明房價上漲，老百姓不吃不喝，要20年才能夠買得起33平方米的房子。
樓市杠桿，銀行信貸是其一。P2P或者中介等推出的互聯網金融產品如首付貸等，挑戰了銀行的房貸安全線，也加大了樓市里的杠桿。按照目前上海購買首套房最低30%的首付計算，購房的杠桿比例是3∶10，在此基礎上如果通過首付貸減少一半的首付，那么購房的杠桿比例將放大為3∶20。搜房網旗下房天下理財網站的數據顯示，首付貸是它推出的貸款產品中最受歡迎的一種，已經有接近20萬人投資，貸款數額不設限度。
除此之外，中介墊資等影子銀行層出不窮，加劇了樓市中的杠桿波動。自去年4月鏈家理財平臺上線以來，月成交金額均為十幾億元以上，最高今年1月達到了25億元。大多是針對普通購房者借與貸的短期理財產品，用來墊資房屋交易過程中的贖樓、尾款以及過橋貸款等。
中介過橋貸款等屬于信用貸款，貸款利率均在10%以上，存在潛在的違約風險。以鏈家首付貸產品為例，2015年總體規模為3億元，目前已經完成了1.8億元的回款，余額仍有1.2億元未收回。
監管層亦在加強中介首付貸風險管控，截至3月8日，鏈家、我愛我家等房產中介的首付貸業務已暫停。
央行行長周小川之前表示，中國個人住房貸款占銀行總貸款的比重相對偏低，將來可以給予銀行更大的自主權來決定具體政策，其中包括定價以及調整首付比例。監管層對于寬松銀行房貸的傾向性明確，銀行信貸放開，也可以減少監管不及的小額房貸業務的風險。
但是戴德梁行華東區綜合住宅服務主管伍惠敏告訴《財經》記者，無論對剛需或者改善型需求，上海三成首付是一條底線，如果跨越這條警戒線，極有可能成為次貸危機的溫床。
多層杠桿高企，在水漲船高的樓市中，無疑推高了風險。中介的場外配資可能會通過促進成交量來推升房價，然而，并不能左右這一輪價格上漲。首付貸的出現早在幾年前就已經開始，民間借貸在之前也比比皆是，歸根結底，房價飆升，帶動了一眾首付貸們的瘋狂。
政策兩難
新房供應緊張和價格上漲也帶動了二手房市場，二手房瘋漲進一步推高了新房成交價格
近年來貨幣超發造成的流動性過多是一個宏觀背景。廣義貨幣增長率太快，人們要想保值只能把錢從銀行里拿出來投資，國內投資渠道又有限，股災之后，唯一的途徑就是樓市。
而近半年上海的供需情況也偏緊。從庫存來看，截至2016年3月6日，上海的商品住宅存量為10537184平方米，以過去半年（2015年9月-2016年2月）的商品住宅月成交面積（1419397平方米）為計算標準，去化周期為7.4個月。自2015年11月起，市場已連續4個月處于供不應求的態勢，2016年2月的供求比僅為0.19∶1，為2011年限購以來的單月最低值。
在這樣的背景下，上海土地市場出現飛漲。過去半年中，土地的拍賣市場頻頻出現高溢價地塊，在成交的73塊土地中，溢價率超過50%的25塊，超過100%的11塊。所占比例與去年同期相比均高出約15%。樓板價高于周邊在售樓盤的均價的現象屢見不鮮，這在相當程度上刺激了客戶的購買情緒。
新房供應緊張和價格上漲也帶動了二手房市場，二手房瘋漲進一步推高了新房成交價格，市場情緒在循環的刺激下變得異常高漲。
全國“兩會”期間，如何抑制房價再成焦點。住房和城鄉建設部部長陳政高表示，在嚴格執行限購和差別化稅收信貸政策的基礎上，將增加土地供應面積。伍惠敏表示，上海的核心城區可開發用地稀缺，即使有地塊進行拍賣，樓板價也將居高不下。土地的增供將主要集中在郊區的土地上，但由于近半年土地市場高位運行的慣性作用，新增土地供應的拍賣仍將保持較高的溢價率。
上海已經出臺了《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》，主要是提高小面積、特別是市中心小面積戶型的比例，意在提高市中心的土地使用率。但從近五年市中心項目的成交情況看，面積小總價可控的情況下，極有可能出現單價提升的情況。此外，市中心的基礎設施的飽和度已經很高，增加了市中心住宅的容量，勢必對基礎設施提出更高的要求。
在上海，增加供應效果不大，政府也只可能在首付和限購上做文章。伍惠敏認為，在全國降低首付及利率的背景下，上海仍有可能適當地提高改善型住宅的首付比例及利率；在限購方面，也有可能提高購房的社保年限，以面對在上海工作生活更為穩定的購房人群。
至于更大膽的舉措，比如改革土地招拍掛制度和開征房產稅，對于這一輪樓市降溫尚起不到直接作用。
戴德梁行的判斷是，如果2016年GDP保持約7%的穩定增速，房地產市場的增幅通過各種調控政策控制在此增長幅度以內，則房地產市場仍屬于可控范圍內的平穩上漲。未來究竟增長和政策調整的效果如何，尚待觀察。
請輸入驗證碼