“9月我們把能用的招數(shù)都試了一遍，仍然難以扭轉(zhuǎn)局面。10月在全年?duì)I銷費(fèi)用超限較大的局面之下，整個(gè)營(yíng)銷已經(jīng)接近束手無(wú)策。”10月12日，一家TOP10房企營(yíng)銷副總經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)，無(wú)奈地表示。
據(jù)采訪，2021年9月份，青島住房維修基金繳納為1500筆（不含平度市、膠州市、萊西市），這意味著當(dāng)月實(shí)際完成的成交僅僅為1500套。
“金九”的成績(jī)不及同年3月份、6月份的四分之一，而從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，青島市自6月以來(lái)，住房維修基金月均繳納筆數(shù)下降幅度超過(guò)1200套，8月-9月最高差達(dá)1700套以上。
“金九”茫茫難自料，“銀十”黯黯獨(dú)成眠。樓市似乎已經(jīng)危言聳聽。那么，眾多開發(fā)企業(yè)面臨“躺平”的大趨勢(shì)下，樓市路向何方？預(yù)言未來(lái)，又幾何？
銀十淡看煙水寒
10月8日，據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)：十一期間全國(guó)重點(diǎn)城市新房成交量同比下跌10%。全國(guó)26個(gè)城市新建商品住宅成交面積同比下跌了10%。納入統(tǒng)計(jì)的9個(gè)一二線城市，成交面積同比持平。而納入統(tǒng)計(jì)的17個(gè)三四線城市，成交面積同比下跌23%。
另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年十一長(zhǎng)假期間監(jiān)測(cè)重點(diǎn)15城新房成交8026套，較去年十一假期下降15.6%，較2019年十一假期上漲4.5%。
數(shù)據(jù)對(duì)比不難看出，今年國(guó)慶期間的市場(chǎng)行情比去年同期要弱。三四線城市比一二線城市要弱。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“分析個(gè)中原因，一方面是2020年十一期間恰是全國(guó)樓市相對(duì)好的階段，所以同比數(shù)據(jù)容易下跌。另一方面是，當(dāng)前樓市的走勢(shì)有慣性，即在今年6-9月份持續(xù)4個(gè)月的降溫過(guò)程中，目前此類行情是在保持延續(xù)。”
從數(shù)據(jù)來(lái)看，金九失落之后，銀十的行情其實(shí)是在悲觀情緒中蔓延。“下半年，售樓處是比較慘淡的，不僅內(nèi)建渠道成交量下降，外建渠道的帶看、成交都是一言難盡。”在即墨創(chuàng)智新區(qū)，記者走訪了幾個(gè)項(xiàng)目的售樓處。其中一位負(fù)責(zé)案場(chǎng)銷售的牟先生表示，“8月以來(lái)，業(yè)內(nèi)對(duì)于第三、四季度的銷售都有不樂(lè)觀的預(yù)期。從目前來(lái)看，行情基本符合預(yù)判。”
“房貸收緊后，整個(gè)樓市都似乎處于一個(gè)有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。這導(dǎo)致我們正在清盤的項(xiàng)目，也遇到了不小的阻力。”在紅島灣，一家機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)渠道推廣的單女士在接受采訪時(shí)提到，“調(diào)控政策收緊后，樓市就像得了感冒一樣，時(shí)好時(shí)壞。”她認(rèn)為，“現(xiàn)在雖然不是最難的時(shí)候，但也差不多了。”
來(lái)自青島銳理新房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也證實(shí)，進(jìn)入9月份后青島新房成交價(jià)格開始出現(xiàn)逐步下滑的趨勢(shì)，直到上一周（10月4-10日）新房?jī)r(jià)格再度出現(xiàn)了較大幅度的下滑，這與傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”完全不符，不僅如此，近期新房成交量與7、8月份相比也明顯的走低。
“近期，青島市場(chǎng)主要區(qū)域的銷售都不算理想，金九銀十這個(gè)時(shí)間段也比較尷尬。”中房智庫(kù)專家龍江先生表示，“雖然近年來(lái)，金九銀十有向年底沖刺過(guò)渡的跡象，但是整體來(lái)說(shuō)，今秋冷得有點(diǎn)早。”
今年樓市降溫明顯
2020年十一適逢疫情后購(gòu)房需求集中釋放，成交量達(dá)到高位，今年十一較去年同期略有不足。值得注意的是，今年國(guó)慶期間全國(guó)部分城市尤其是北方城市陰雨天氣籠罩出行旅游受阻，加之部分城市疫情管控嚴(yán)格阻礙了出行計(jì)劃，一定程度上帶動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘谢钴S度提升。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，分城市來(lái)看，重點(diǎn)15城中僅有4個(gè)城市新房成交較2020年上漲，其余11城同比均下滑。
另?yè)?jù)克而瑞中國(guó)數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國(guó)28個(gè)城市中，受市場(chǎng)成交下滑的影響，去化周期也普遍拉長(zhǎng)。比如，北京、長(zhǎng)春、 徐州、昆明、青島、佛山、鄭州、南寧等城市的庫(kù)存消化周期已經(jīng)超過(guò)15個(gè)月，其中長(zhǎng)春、徐州、昆明、青島甚至超過(guò)了20個(gè)月。
除了開發(fā)、銷售領(lǐng)域之外，2021年整個(gè)市場(chǎng)在土儲(chǔ)、信貸等方面，均面臨著較大的壓力。受行業(yè)整體發(fā)展影響，第四季度開局，在一些開發(fā)企業(yè)和相關(guān)涉房機(jī)構(gòu)里還上演著躲不開的離別場(chǎng)景。“2020年以來(lái)，不少企業(yè)的營(yíng)銷考核都由季度考核轉(zhuǎn)變?yōu)樵露?季度考核。大部門項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，在全國(guó)、區(qū)域的綜合考評(píng)中，都時(shí)刻面臨著被淘汰機(jī)制，也就是我們?nèi)?nèi)戲言中的‘被干掉’了。”在采訪中，某TOP10青島區(qū)域品牌負(fù)責(zé)人冉女士向記者透露：“近期，有不少項(xiàng)目總、營(yíng)銷負(fù)責(zé)人因?yàn)闃I(yè)績(jī)等原因離職。而在銷售口上，更是有不少轉(zhuǎn)行的同事。”
樓市表現(xiàn)不佳，涉房企業(yè)、機(jī)構(gòu)似乎也難以獨(dú)善其身。某機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人郭先生提到，圈內(nèi)最近還流行著一個(gè)詞叫做“被優(yōu)化，其中含義，不言而喻。”
據(jù)悉，“10月11日晚間，針對(duì)某社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上關(guān)于貝殼找房（BEKE）上海研發(fā)團(tuán)隊(duì)全員被優(yōu)化，裁員補(bǔ)償為‘n+3’”的傳聞，貝殼找房相關(guān)人士回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“今年以來(lái)，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司據(jù)此對(duì)上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于此次調(diào)整涉及到的員工，將嚴(yán)格遵守國(guó)家勞動(dòng)法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行妥善安排，同時(shí)為其優(yōu)先提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機(jī)會(huì)。”
記者在采訪中了解到，此消息爆出后，引發(fā)了行業(yè)內(nèi)的關(guān)注，不少?gòu)臉I(yè)人員認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在職業(yè)范疇內(nèi)退出了高速發(fā)展的舞臺(tái)。
樓市期待春天回暖
秋雨蕭瑟，凜冬的腳步正在逼近。然而，春天似乎也并沒(méi)有那么遠(yuǎn)。
展望四季度，“政策仍將繼續(xù)趨嚴(yán)，從房地聯(lián)動(dòng)到加強(qiáng)限購(gòu)限貸，再到二手房指導(dǎo)價(jià)、學(xué)區(qū)房監(jiān)管等，政策層層深入，細(xì)化量化，同時(shí)在‘限漲令’和‘限跌令’雙向管控下，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，樓市將較長(zhǎng)時(shí)間維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心在接受本刊記者采訪時(shí)表示。 “對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情，不需要過(guò)度悲觀。”嚴(yán)躍進(jìn)也指出，“近期信貸政策可以認(rèn)為迎來(lái)了拐點(diǎn)，雖然利率下降的動(dòng)作還不明顯，但是預(yù)計(jì)四季度各銀行的額度會(huì)增加，其顯然是有助于支撐市場(chǎng)交易量的。”
同時(shí)，從實(shí)際過(guò)程看，“三季度各類政策管控下，購(gòu)房需求入市的動(dòng)作顯然少了，各類觀望情緒增加。隨著四季度的到來(lái)，各類購(gòu)房需求會(huì)繼續(xù)釋放，這也有助于各類房企的項(xiàng)目去庫(kù)存。據(jù)此可以認(rèn)為，十一假期雖然行情依然顯露疲態(tài)，但是悲觀情緒已經(jīng)明顯在減少了。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為：“目前的新房市場(chǎng)正處于高位回調(diào)階段，疊加多方面監(jiān)管，多數(shù)房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力，比如在土地市場(chǎng)方面房企整體參與熱情也不高。”他說(shuō)：“2020年5月到2021年6月全國(guó)新房銷售量持續(xù)保持歷史高位，目前是對(duì)前期過(guò)熱的修復(fù)，‘高位回調(diào)’的態(tài)勢(shì)我認(rèn)為會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，直到前期積累的風(fēng)險(xiǎn)，比如違規(guī)資金入市、投機(jī)行為等給市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響基本消化。”
值得注意的是，告別了住房短缺，當(dāng)下的中國(guó)居住市場(chǎng)，正在跨入第三次大轉(zhuǎn)型期，進(jìn)入“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的新住房模式，正從“鋼筋水泥”轉(zhuǎn)向年交易規(guī)模高達(dá)30萬(wàn)億元體量的居住服務(wù)業(yè)，成為經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的重要支撐。
“剛需、改善、再改善需求將成為未來(lái)市場(chǎng)的主要支撐。”龍江表示，“時(shí)代在轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)在重構(gòu)，房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)人民群眾美好生活的過(guò)程中要?jiǎng)?chuàng)造更大的價(jià)值。”
記者還了解到，近期多地房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，不少重點(diǎn)城市的拍地規(guī)劃也因?yàn)闊o(wú)企業(yè)報(bào)名而出現(xiàn)地塊“下架”、流拍的情況，已經(jīng)引起了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)以及地方協(xié)會(huì)的關(guān)注。而對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“中房協(xié)預(yù)計(jì)于10月15日召開房企座談會(huì)的消息具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)和企業(yè)走向的關(guān)注。”
由此，可以展望的是，雖然受調(diào)控政策以及市場(chǎng)周期影響，樓市在2021年“銀十”有些秋涼更甚的體味，但是“秋凍”之后，帶來(lái)的將是更為健康的行業(yè)發(fā)展。經(jīng)歷蛻變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅臨冬可問(wèn)春暖，更宜向著更好的未來(lái)，去放眼量。
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