【編者按】今年春節后，降準、降首付、重新定義首套房的新政問世，這一系列寬松政策將購房者的購房成本與購房門檻同時降低，同時也大大降低了改善型需求購房人群的換房成本。特別是二胎政策的放開讓不少年輕人對于大戶型都有了迫切的需要，加之近期青島部分樓盤開始有漲價之勢，這讓買漲不買跌的“改善族”異常活躍起來。
不過，在青島進行改善置業購買大戶型絕非易事，即便在信貸寬松的背景下，選擇貸款換房也會背負很大的壓力。日前，記者聯系到一位國有銀行的信貸部工作人員，請他為大家獨家講解了常見的幾種改善型置業運作方式。
方法一：賣了小房 換大房
實用指數：☆☆☆☆
適用人群：手頭余款緊張、月收入穩定者
銀行信貸人員：對于改善族來說，如果選擇先買后賣，特別是如果在同一個行政區域內置辦二套房時，需要首付至少四成，且青島目前多數市面銀行貸款利率上浮10%。而如果選擇先賣后買，則要輕松很多。
假如手中的首套房貸款尚未結清，可以用賣家的購房首付款還清剩余貸款，再買房時還可享首套房待遇，利率明顯降低，成本負擔能夠減輕不少。
以目前在市北區有一套80㎡的二居為例，如果計劃再在同一區域購買一套120平三居。按照目前市北區大概房價15000/㎡來計算，購買一套120平的三居需要總房款180萬。目前青島在同區域購買二套房，首付比例至少四成，僅首付款就需要72萬元，這讓不少換房族犯了難。而如果賣掉目前名下現有的住房，再進行換房，首付大約就可以付七成，如此一來購房者的貸款負擔大大減少，月供負擔也會大大降低，細細算來，只是多花不多的錢，就可以換個大房子。
缺點：賣小房換大房也存在一定的弊端，例如賣房之后到搬入新居之前，如果你選擇購買的是新盤，那么入住還需要幾年時間。這段時間的居住就會產生一定的不方便。特別是一些青漂人群，父母并不在青島，會面臨著再次進入租房生活的窘境，除了生活再次步入不穩定狀態，房屋租金也是一筆不菲的支出。
方法二：租小房 支撐新居月供
實用指數：☆☆☆
適用人群：首付款壓力較小，月供償還能力較低者
在談及換房時，業內專家告訴記者，如今有一種方式換房市民也可以借鑒，那就是“租小房，支撐新居月供”。不少工作年限較短的新婚夫妻，因為計劃生二胎也開始考慮置辦個大房子。但這類人不少都對自己辛苦裝扮的婚房不忍出售，想在父母的經濟幫助下置辦二套房。
由于大面積住房總價往往比較高，即便是父母給予經濟支持，也很難一次性購買，僅能幫忙解決首付問題。高昂的月供就成了這些工作年限不長、月收入有限的年輕夫妻難以負擔大大問題。如此以來，將名下小房進行出租來賺租金就成為一個不錯的方式。近年來，島城房租呈現連年上漲的趨勢，市北二居室月租已突破3000元/月，李滄小三居房租也有超過3500元/㎡的案例。將小房租出后，穩定且連年上漲的月租收入可以幫助換房族償還月供，保障房奴們的生活質量。
缺點：并非人人手中都可以拿出再買一套改善型住房的首付款，該方法受眾人群并不廣泛。另外，房屋出租的隱患也有不少，單是房屋維護、設施更新也是一筆不小的開銷。
方法三：不賣不租 直接貸款買大房
實用指數：☆☆☆
適用人群：在不同行政區域置業者、月收入較高者
雖然這種方式月供壓力很大，但業內介紹說，從目前經手的業務來看，選擇這個方式的市民并不少，名下現有住房不賣不租，仍作為換房期間的住所。按照近期青島出臺的新政，在某行政區內首次置業即可算為一套房，貸款可享受首套房政策。例如你名下現有的住房在李滄區，如果在嶗山購買一套新居則仍舊算首套房，不僅首付比例可以按照20%執行，貸款利率也可以享受一定的利率折扣。
在目前“利率折扣滿天飛”的情況下，首付房款20%，貸款80%雖然也存在不小的月供壓力，但比前幾年要輕松不少。特別是一些專業投資的置業者，他們有很多理財方式可以抵消房貸帶來的壓力。所以他們即便可以高比例首付甚至一次性置業，仍選擇低首付，將房款大比例進行貸款。此外，不少月收入較高者，也可以接受改善型住房的月供支出，在如今低利率的情況下，選擇直接貸款置業。
缺點：雖然市面信貸行情寬松，但大面積改善型住房80%的貸款壓力并不輕松。如果沒有衡量好自己的償還能力，過于樂觀的低首付進行換房置業，生活質量將受到高月供的直接影響。
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