國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的70城住宅價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，2月份，雖然大部分城市成交量有明顯下降，但房?jī)r(jià)漲幅較上月仍有所擴(kuò)大。其中，深圳房?jī)r(jià)已連續(xù)15個(gè)月上漲，工作生活在這個(gè)城市的居民更深刻地感受到此輪高房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響。不過(guò)，券商研究人士認(rèn)為，雖然中長(zhǎng)期看，資源配置不均導(dǎo)致一線樓市總體上吸引力較大，但房?jī)r(jià)短期的飆升恐難持續(xù)。
二線城市接棒
從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，70個(gè)大中城市中，2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的城市有15個(gè)，上漲的有47個(gè)，持平的有8個(gè)。價(jià)格下降的城市少了9個(gè)，價(jià)格上漲的城市多了9個(gè)，持平的城市數(shù)不變，最高漲幅有所縮小。安信證券分析師陳天誠(chéng)認(rèn)為，隨著5月之后續(xù)基數(shù)的抬升以及銷售的集中釋放，銷量和價(jià)格將恢復(fù)穩(wěn)健，預(yù)計(jì)全年住宅均價(jià)增長(zhǎng)8%左右。
券商研究報(bào)告認(rèn)為，從區(qū)域上看，分化現(xiàn)象持續(xù)，一線增幅又破新高，二線亦接棒上升、三線同比依舊下滑，但降幅收窄，且環(huán)比微升，其中一線城市同比上升27.3%（環(huán)比上升2.6%），同比增幅超越上周高位；二線城市同比上升3.6%（環(huán)比升0.7%），同比增幅亦擴(kuò)大；三線城市同比下降1.0%，維持了繼2014年9月以來(lái)連續(xù)18個(gè)月的同比下滑，單增幅有所收窄，且環(huán)比微升0.1%，是繼2014年4月以來(lái)23個(gè)月出現(xiàn)的首次環(huán)比上升。
二手房?jī)r(jià)格方面，安信證券研究報(bào)告認(rèn)為，漲勢(shì)屢破新高，最高同比漲幅已達(dá)54.2%，環(huán)比來(lái)看各城市波動(dòng)性較大；結(jié)構(gòu)上看，小戶型成交火熱趨勢(shì)不變，但大戶型房與其增幅差有收窄趨勢(shì)，改善型有后起之勢(shì)，可見除郊區(qū)換市區(qū)、市區(qū)換核心、核心換學(xué)區(qū)的需求之外，面積改善型的需求效應(yīng)也在逐步體現(xiàn)。
快速上漲難持續(xù)
中信證券認(rèn)為，近期滬深樓市飆升形勢(shì)恐難持續(xù)。一線城市由于土地和住房供應(yīng)緊張，政策支持，而中介場(chǎng)外配資推波助瀾，導(dǎo)致滬深出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房甚至投機(jī)需求，深圳租金回報(bào)率大幅下滑或是佐證。在市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)快速上升的情況下，由于房地產(chǎn)建筑周期長(zhǎng)，加上賣方“握盤”短期內(nèi)減少供應(yīng)，房?jī)r(jià)往往會(huì)超調(diào)，一段時(shí)間過(guò)后可能回落。雖然中長(zhǎng)期看，資源配置不均導(dǎo)致一線樓市總體上吸引力較大，但短期的飆升恐難持續(xù)，其中深圳相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大。不過(guò)，在資源配置不均的情況下，北京、上海對(duì)我國(guó)居民的吸引力勝過(guò)紐約、倫敦對(duì)美英居民的吸引力，這也說(shuō)明限購(gòu)對(duì)于管理一線房?jī)r(jià)有重要作用。
通常從收入和人口結(jié)構(gòu)來(lái)分析房?jī)r(jià)走勢(shì)，收入越高和年輕人口越多，房?jī)r(jià)上行動(dòng)力越大。從房?jī)r(jià)/收入比來(lái)看，北上深的指數(shù)低于香港，高過(guò)紐約、倫敦。從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，北京、上海房?jī)r(jià)指數(shù)與紐約、倫敦難分伯仲。但除收入、人口因素之外，資源配置對(duì)房?jī)r(jià)的影響也很大，從這個(gè)角度看，京、滬相對(duì)樓價(jià)指數(shù)排名低于紐約、倫敦，而深圳則與紐約、倫敦齊平。
一般來(lái)說(shuō)，資源配置越好、越多的地區(qū)，其房產(chǎn)吸引力更大，房?jī)r(jià)也越受到支撐。對(duì)比北上廣深、紐約、東京和倫敦七個(gè)城市在教育、醫(yī)療、工作機(jī)會(huì)和城市公共交通等方面的資源配置在其所在國(guó)家的資源配置中的地位。中國(guó)四大一線城市中，除深圳資源配置處于相對(duì)劣勢(shì)外，北上廣相對(duì)資源配置均優(yōu)于紐約、倫敦、東京，其中北京遙遙領(lǐng)先。比如北京的相對(duì)人均教育資源是全國(guó)平均水平的11倍以上，而紐約只相當(dāng)于美國(guó)平均水平的2倍左右。
中信證券研究報(bào)告稱，綜合考慮收入、人口、資源配置和空氣質(zhì)量，北上廣深相對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)排名均低于倫敦和紐約，但深圳在國(guó)內(nèi)四大城市中相對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)排名最高，表明其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。廣州在四大城市中相對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)最低，離倫敦、紐約和東京都距離較大。記者 周文靜
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