千呼萬喚始出來，備受各方關注的二手房交易營改增政策終于落定。昨日，財政部、國家稅務總局發布《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，對于北上廣深之外的城市，二手房交易營改增政策規定未滿2年的二手房按5%全額征收增值稅。業內分析認為，過渡時期，營改增基本平移了現行二手房交易營業稅政策，延續優惠政策，甚至交易稅費更少了，對房地產市場不會造成明顯的影響。
發布四行業營改增試點方案
財政部、國家稅務總局24日公布了自2016年5月1日起將在全國范圍內全面推開的營業稅改征增值稅改革方案細則，意味著營改增全面收官進入倒計時。
兩部門公布的《營業稅改征增值稅試點實施辦法》《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》四個文件，全面規定了建筑業、房地產業、金融業、生活服務業四行業加入試點后的方案內容。
根據 《營業稅改征增值稅試點實施辦法》，營改增全面推開后，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%；提供有形動產租賃服務，稅率為17%；境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零；除此之外的納稅人發生應稅行為，稅率為6%。此外，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》，在建筑服務領域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務、為甲供工程提供的建筑服務、為合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項目提供的建筑服務等，都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
對銷售不動產，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
其他個人銷售其取得 （不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》則公布了40種免征增值稅情形，包括托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務，養老機構提供的養老服務，殘疾人福利機構提供的育養服務，婚姻介紹服務，學生勤工儉學提供的服務，個人銷售自建自用住房等。文件還規定了一系列享受扣減增值稅的規定，涉及退役士兵創業就業、重點群體創業就業、個人將購買不足2年的住房對外銷售等。
稅負略有降低
對于此前市場擔心營改增后，個人轉讓住房由繳納營業稅轉為增值稅會增加稅負，分析人士指出，從方案細則看，對于非一線城市而言，個人購房如果不滿2年進行交易，實際和此前的營業稅政策并沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進行交易，則免征，這就使得稅費成本降低為零。此類政策和過去的營業稅政策保持了一致的特點，而且從稅費效應看，也沒有太大的變化。
根據增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率），應納稅額=銷售額×征收率，比如一套售價200萬元（含稅、購買不足2年）的房子，最終增值稅應納稅額為 （200÷1.05）×0.05=9.52萬；但是如果200萬是不含稅價格，所需繳納的增值稅則應是200萬×5%=10萬。
而當前營業稅執行的政策是個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。營業稅按照5.62%的稅率征收，應納稅額為200×0.0562=11.24萬。所以無論200萬是否含稅，這套購買不足2年的房產增值稅都要比營業稅略降一些。
延續優惠利好樓市
“政策出來以后，大家就放心了。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰表示，按照之前公布的政策，營改增后房地產適用11%的增值稅率，網上據此計算的稅額是相當高的。但是現在適時發布了營改增細則，購買不滿2年的二手房按照5%的征收率全額繳納，這比之前預期低了很多，甚至比現行的營業稅還要低一點，不管買房人還是賣房人都可以松一口氣了，對房產中介來說也是好消息。
青島房地產經理人俱樂部執行理事長馮顯泉則表示對這樣的細則出臺并不驚訝。“今年國家連續出臺優惠政策來促進房地產市場去庫存，目前來看，以三四線城市為代表的房地產市場仍有較大的庫存量，所以營改增政策不應該是增加二手房交易的成本，至少在目前這個環境下。”馮顯泉表示，過渡期二手房交易營改增基本平移了現行二手房交易營業稅政策，延續了優惠政策，對房地產市場不會造成明顯的影響，有利于房地產市場的穩定。 記者 王婷
個人轉讓2年以上住房免增值稅
細則顯示，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
兩部門最新公布的 《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，對個人住房轉讓實施差別政策。其中，對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
對北上廣深四城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
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